【正文】 2021 闞振芳 版權(quán)所有 房地產(chǎn)法規(guī)匯編 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 國稅發(fā) [2021]31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 國稅函 [2021]201號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā) [2021]187號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅 [2021]21號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國稅發(fā)[2021]91號 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā) [2021]53號 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函 [2021]220號 國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知 國稅函 〔 2021〕 156號 。2021 闞振芳 版權(quán)所有 項目設(shè)立及取得階段 項目開發(fā)階段 建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅政策解析及稅務(wù)籌劃 預(yù)售及銷售階段 完工階段（所得稅） 土地增值稅清算 公司注銷 49 169。 清算事項的具體情況詳見附件。 （三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況 （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。 第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致 （ 200 ）土增鑒字 號 公司： 我們接受委托，于 年 月 日至 年 月 日，對貴公司 項目土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。 土地增值稅清算管理規(guī)程 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 第二十八條 代收費用的審核。 （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 （五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具 。 （三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當重點關(guān)注： （一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。 （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。 第二十三條 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當重點關(guān)注： （一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 （二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。 （四） （五） 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認： 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。2021 闞振芳 版權(quán)所有 計稅成本管理 （ 1）會計成本核算 （ 2）計稅成本特點 （ 3）權(quán)責發(fā)生制與合法憑證與計稅成本協(xié)調(diào) （ 4）不同會計核算處理優(yōu)劣 （ 5）新規(guī)動向 （ 6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào) 37 169。2021 闞振芳 版權(quán)所有 可售面積 平方米； 已實現(xiàn)銷售的可售面積 平方米； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額 元； 實際銷售與預(yù)售毛利額差異 元。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構(gòu)無關(guān)。我們的責任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā) [2021]31號的規(guī)定及 □□□□□□□□□ 相關(guān)規(guī)定，并參照 《 企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準則（試行） 》 和 《 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南 》 ，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。 無， 同上 項目 國稅發(fā) [2021]31號 國稅發(fā) [2021]31號 注釋 成本規(guī)定 ?六大原則 ?規(guī)定了成本項目 ?制造成本引入 ?分配標準統(tǒng)一 （見比較資料） 無 *詳細見資料 34 169。 原 31號無相關(guān)規(guī)定，造成完工企業(yè)扣除不足：如何解決完工、發(fā)票、扣除對企業(yè)仍是個難點 車庫規(guī)定 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 應(yīng)付費用。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。 下調(diào) 5%，具體要看各省如何轉(zhuǎn)發(fā) 明確期間 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 １ .開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 ２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。2021 闞振芳 版權(quán)所有 階段描述 收入自查關(guān)注 檢查重點、方法、底稿 備注 ?預(yù)售及銷售結(jié)轉(zhuǎn) ?收入的合理、完整和及時 ?收入價款價外費用（定金、誠意金、違約金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款等）是否入賬 ?預(yù)收款（含定金）申報列入以外賬目未申報 ?收款沖成本費用或轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位個人卡賬外 ?開具收具未按規(guī)定申報 ?自有施工力量銷售不動產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅 ?在