稅法第8章房地產(chǎn)稅法(參考版)
2025-05-16 11:10本頁面
【正文】 ? 加計扣除金額 =（ 77 250 000+545 000 000） 20%=124 450 000元 ? 扣除金額合計 =868 325 000元 ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 扣除項目金額 ? =1 080 000 000868 325 000=211 675 000元 ? 增值額與扣除項目金額之比 =211 675 000/868 325000 ? =% ? 適用稅率： 30% ? 應繳土地增值稅 =211 675 000*30%0=63 502 500元 ? 企業(yè)所得稅： ? 應納稅所得額 =1 080 000 00077 250 000545 000 00040 000 000324 000 59 400 00063 502 500 ? =294 523 500元 ? （利息支出沒有金融機構(gòu)的證明，不得在稅前扣除） ? 應納企業(yè)所得稅 =294 523 500*25%=73 630 875元 ? （ 2）民發(fā)科技應納稅額？ 。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 ? Z市規(guī)定土地增值稅扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)費用為取得土地使用權(quán)所支付的價款與房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%，契稅稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品銷售合同按“貨物購銷”稅目計繳印花稅。 ? 該地產(chǎn)項目的成本預測如下： ? （ 1）地價款 75,000,000元；（ 2）土地征用、拆遷補償費50,000,000元；（ 3）規(guī)劃、設計等前期工程費 10,000,000元；（ 4）建筑安裝工程費 145,000,000元；（ 5）道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等基礎設施費 50,000,000元；（ 6）公共配套設施費 20,000,000元；（ 7）直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、辦公費 50,000,000元；（ 8）其他開發(fā)成本220,000,000元。 ? 2021年 5月，民發(fā)科技與宏都房產(chǎn)集團簽訂了商業(yè)地產(chǎn)購買意向書，意向書規(guī)定：民發(fā)科技用 RMB1,08,000,000元的總價款購買該地塊上的全部商業(yè)地產(chǎn)（總面積 90000平方米）。 ? 2021年 2月，宏都房產(chǎn)集團通過拍賣方式競得 Z市 CBA一塊占地面積為 15000平方米的商業(yè)用地。 ? 投資者： 按年繳納物業(yè)稅； 購買時繳納契稅。 ? 房地產(chǎn)公司： 流轉(zhuǎn)稅及附加稅； 企業(yè)所得稅； 物業(yè)稅。 ? 投資者： 按年繳納物業(yè)稅； 購買時繳納契稅。 （二）改革設計方案 ? 方案一：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別核算，對土地，征收土地使用稅；對房產(chǎn)合并現(xiàn)有的土地增值稅及房產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。交易環(huán)節(jié)稅負重，擁有環(huán)節(jié)稅負輕。 ? 稅費負擔過重。 ? 新政的意義： ? （ 1）通過稅收手段調(diào)節(jié)占地，加大保護耕地力度； ? （ 2）征收的稅款用于土地的開發(fā)和整治，可以穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，穩(wěn)定糧價； ? （ 3） “ 三資 ” 企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。 ? （ 3）農(nóng)民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。具體有： ? （ 1）中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外國獨資企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅，而與內(nèi)資企業(yè)一樣對待。將占用耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、鹽田、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，均納入耕地占用稅的征稅范圍。根據(jù)浙江人均耕地和經(jīng)濟社會發(fā)展情況，對各市、縣（市、區(qū)）耕地占用稅稅額標準規(guī)定為如下四檔：杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州等市本級和義烏市，每平方米為 50元；金華、衢州、麗水等市本級和富陽、慈溪等 10多個縣（市、區(qū)），每平方米為 45元；淳安、奉化、永康等 30多個縣（市、區(qū)），每平方米為 35元；文成、泰順等縣，每平方米為 25元。此外，占用基本農(nóng)田的，在上述標準基礎上再加收 50%。浙江省新的耕地占用稅政策作出調(diào)整如下： ? 一是提高了耕地占用稅的稅額標準。 ? 定額稅率適用于 “ 權(quán)利、許可證照 ” 和“ 營業(yè)帳薄 ” 中的其他帳薄，均為按件貼花，稅額為 5元。比例稅率分為 5個檔次，分別是 ‰、 ‰、‰、 1‰、 2‰。包括合同、書據(jù)、賬簿及權(quán)利、許可證照四大類，共分 13個稅目： ? （ 1）購銷合同； ? （ 2）加工承攬合同； ? （ 3）建設工程勘察設計合； ? （ 4）建筑安裝工程承包合同； ? （ 5）財產(chǎn)租賃合同； ? （ 6）貨物運輸合同； ? （ 7）倉儲保管合同； ? （ 8）借款合同； ? （ 9）財產(chǎn)保險合同； ? （ 10）技術(shù)合同； ? （ 11）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； ? （ 12）營業(yè)賬簿； ? （ 13）權(quán)利、許可證照。 包括立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領受人、使用人等。 ? 三是納稅人自行完稅。 ? 二是稅率低，負擔輕。 ? 印花稅具有下列特點： ? 一是征稅范圍廣泛。 （五）印花稅的基本規(guī)定 ? 印花稅，是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。 ? ⑤ 企業(yè)破產(chǎn)。 ? ④ 股權(quán)重組。 ? ③ 企業(yè)分立。 ? ② 企業(yè)合并。 ? （ 7）企業(yè)改制重組行為的優(yōu)惠： ? ①股份制改造。 ? （ 5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 ? （ 3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。 ? 稅收優(yōu)惠 ?
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