【正文】 目標(biāo)分解成任務(wù) ：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查 +編制招標(biāo)文件 → 標(biāo)前會(huì) → 招標(biāo) → 確定幕墻單位 → 合同簽署 自下而上（任務(wù) → 流程 → 計(jì)劃）： （ WBS分解 +邏輯關(guān)系建立） 入圍單位資格審查 ：幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位 → 組?？己藬?shù)據(jù)來(lái)源部門(mén)（下游部門(mén)）負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的提供，不能提供者，按不利于下游部門(mén)原則確定上游部門(mén)工作完成時(shí)點(diǎn)。 ?基準(zhǔn)是門(mén)檻性指標(biāo)，工作項(xiàng)不滿足基準(zhǔn)要求，只能評(píng)價(jià) B以下；對(duì)于調(diào)增的基準(zhǔn)，不論是否滿足調(diào)增后的基準(zhǔn)，只能評(píng)價(jià) A以下。為維護(hù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的嚴(yán)肅性，同時(shí)又充分實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)性管理，在 Ⅰ 級(jí)考核點(diǎn)（即開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)）不發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計(jì)劃，而是以階段性專項(xiàng)計(jì)劃的形式進(jìn)行管理，階段性專項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目計(jì)劃督辦負(fù)責(zé)編制，營(yíng)運(yùn)中心經(jīng)理審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批。審批以 OA形式進(jìn)行，營(yíng)運(yùn)中心備案。售樓處開(kāi)放時(shí)點(diǎn)比項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)至少提前 30天 ?對(duì)于 6層及以下單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)要求展示立面整體效果；對(duì)于 11層及以上單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)不展示立面整體效果；對(duì)于 611層單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)是否展示立面效果，依具體情況而定 考核基準(zhǔn) 開(kāi)始點(diǎn) 結(jié)束點(diǎn) 基準(zhǔn)值 考核數(shù)據(jù) 來(lái)源部門(mén) 考核級(jí)別 項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 獲取土地 項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán) 330d 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅰ 利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn) 獲取土地 一期竣工備案 詳見(jiàn) 款 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅰ 項(xiàng)目 施工周期 取得開(kāi)工證 竣工備案 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 售樓處開(kāi)放 獲取土地 售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營(yíng)銷(xiāo)搬入開(kāi)始正式辦公 300 d 營(yíng)銷(xiāo)部 Ⅱ 示范區(qū)開(kāi)放 獲取土地 示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成 330 d 營(yíng)銷(xiāo)部 Ⅱ 設(shè)計(jì) 總設(shè)計(jì)周期 獲取土地 施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn) 140/170d 項(xiàng)目中心工程、成本部 Ⅱ 方案設(shè)計(jì) 獲取土地 1. 實(shí)施方案公司、集團(tuán)評(píng)審、調(diào)整定稿 2. 戶型、單體平立面確定 3. 技術(shù)應(yīng)用方案初步確定 4. 報(bào)建方案圖咨詢完成，正式方案報(bào)建圖內(nèi)審?fù)瓿尚薷某鰣D 5. 園林、交通、人防咨詢完成 90d 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)完成 1. 實(shí)施方案最終成果完成并集團(tuán)備案 2. 結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)方案、部品設(shè)計(jì)方案確定 3. 園林、交通、人防規(guī)劃和擴(kuò)初、消防、規(guī)證報(bào)建圖按邏輯關(guān)系完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無(wú)誤 20/30d 集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成 完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿? 20/30d 成本部 Ⅱ 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成 報(bào)外審圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn) 30/50d 項(xiàng)目中心工程、成本部 Ⅱ 營(yíng)銷(xiāo) 定位優(yōu)化 獲取土地 產(chǎn)品建議書(shū)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)且，建議書(shū)充分含蓋了概念、方案設(shè)計(jì)輸入條件 30d 項(xiàng)目總經(jīng)理，設(shè)計(jì)部 Ⅱ 項(xiàng)目策劃 獲取土地 項(xiàng)目策劃報(bào)告公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò) 60d 項(xiàng)目總經(jīng)理、設(shè)計(jì)部 Ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 完成公司公司和集團(tuán)評(píng)審定稿 開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部 Ⅱ 價(jià)格方案 完成公司評(píng)審和集團(tuán)備案 開(kāi)盤(pán)前 15天 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部 Ⅱ 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)建配合，項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)案與項(xiàng)目竣工同期 項(xiàng)目總經(jīng)理、營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 開(kāi)發(fā) 總報(bào)建周期 獲取土地 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 140/150d 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 施工許可辦理 招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可 證進(jìn)件條件 取得施工許可證 10/13d 項(xiàng)目中心工程 Ⅱ 成本 方案外部招標(biāo) 取得立項(xiàng)批復(fù) 外部招標(biāo)手續(xù)完成具備方案報(bào)件條件 30 開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 總包招標(biāo) 完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿? 內(nèi)部定標(biāo)，外部招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件，從開(kāi)標(biāo)到內(nèi)部定標(biāo) 15天。原則上，冬施可調(diào)增 30天，跨春節(jié)施工可調(diào)增 30天，跨春節(jié)前期工作可調(diào)增 15天。 ?基準(zhǔn)重點(diǎn)分析關(guān)鍵線路工作周期，非關(guān)鍵線路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線路工作周期。二期及以后期的推進(jìn)，在滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的條件下，可在此基準(zhǔn)基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)增，在總體計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃中予以體現(xiàn)。 精裝修項(xiàng)目不調(diào)增周期。 帶 1層轉(zhuǎn)換層增加 15d，帶 2層裙房增加 20d。 若 有 二 層 裙 房 增 加 2 0天 ， 轉(zhuǎn) 換 層 增 加 1 5 天 。結(jié) 構(gòu) 2 9 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 5 5天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn) 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加 9天 ，外 裝 1 5 5 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 4 天 ， 首二 頂 層 增 加 2 3天 。結(jié) 構(gòu) 2 1 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 3 5天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn) 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加1 2 天 。外 裝 9 0 天室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ，標(biāo) 準(zhǔn) 層 5 天 ，首 二 頂 層 增加 3 5 天 。 不 帶 地 下 減 1 0 天 。外 裝 7 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 6 天 ， 首二 頂 層 增 加 3 4天 。不 帶 地 下 減 1 0 天 。方 案 報(bào) 建 始 點(diǎn) 為 方 案 設(shè)計(jì) 完 成 前 1 5 天 ， 保 證 方案 報(bào) 建 3 0 天 的 時(shí) 間 。與 施 工 圖 同 時(shí) 完 成 ， 同 為外 部 招 標(biāo) 手 續(xù) 的 前 置 。后 置 工 作 ： 外 部 招 標(biāo) 進(jìn)件 ， 內(nèi) 部 招 標(biāo) 清 單 定 案拿 地 后 7 個(gè) 月 2 1 0 天取 得 一 期 開(kāi) 工 證 ，完 成 前 期 工 作 。國(guó) 土 出 讓 合 同 和 建議 書(shū) 編 制 、 交 評(píng) 、環(huán) 評(píng) 同 期 推 進(jìn) 。是 否 進(jìn) 行 方 案 外 部招 標(biāo) 由 開(kāi) 發(fā) 部 根 據(jù)實(shí) 際 情 況 決 定 。規(guī) 證 后 開(kāi) 始 土 方施 工 ， 開(kāi) 工 證 后開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工 ，兩 證 間 隔 6 0 天 。 項(xiàng) 目 前 期 關(guān) 鍵 線 路 分 析項(xiàng)目策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)和報(bào)建總包招標(biāo)8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ） 3 （ 9 0 天 ）1 （ 3 0 天 ）投 資 決 策 階 段確 定 策 劃 咨 詢 意 向 公 司擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 3 0 天概 念 深 化 和 方 案 設(shè) 計(jì) 6 0 天概 念 優(yōu) 化 3 0 天定 位 優(yōu) 化 3 0 天 定 位 深 化 定 案 3 0 天內(nèi) 外 審 及 修改 出 圖 2 0 天報(bào) 外 審 圖 3 0 天總 包 內(nèi) 外 部 招 標(biāo) 4 7 天說(shuō) 明 : 粗 線 為 關(guān) 鍵 線 路 ， 其 中 方 案 后 黑 色 粗 線 為 一 期 線 路 ， 紅 色 粗 線 為 示 范 區(qū) 線 路 。對(duì) 于 帶 1 層 地 下室 高 層 單 體 ， 開(kāi)盤(pán) 時(shí) 形 象 進(jìn) 度 ：地 上 結(jié) 構(gòu) 1 0 層 。對(duì) 于 帶 地 下 室 6層 單 體 ， 開(kāi) 盤(pán) 時(shí)形 象 進(jìn) 度 ： 開(kāi) 始外 裝 施 工 。拿 地 后 1 3 0天 完 成 示 范區(qū) 招 標(biāo) 圖3 5 天 完 成 內(nèi) 部 定 標(biāo) ， 總 包 1 5天 施 工 準(zhǔn) 備 期 ， 開(kāi) 工 證 前 完成 土 方 和 地 基 基 礎(chǔ) 工 程示 范 區(qū) 1 5 0 天施 工 期 ， 現(xiàn) 場(chǎng)包 裝 穿 插 完 成概 念 優(yōu) 化 3 0 天 概 念 深 化 和 方 案 設(shè) 計(jì) 6 0 天開(kāi) 工證 1 0擴(kuò) 初 2 0 天 總 包 招 標(biāo) 4 0 天 地 上 6 層 結(jié) 構(gòu) 5 0 天地 下 結(jié) 構(gòu) 5 0 天招 標(biāo) 圖 2 0 天 樣 板 間 及 景 觀 5 0 天拿 地 后 1 3 0天 完 成 示 范區(qū) 招 標(biāo) 圖3 5 天 完 成 內(nèi) 部 定 標(biāo) ， 總 包 1 5天 施 工 準(zhǔn) 備 期 ， 開(kāi) 工 證 前 完成 土 方 和 地 基 基 礎(chǔ) 工 程不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 帶 2 層地 下 室 6 層 以 上單 體 的 示 范 區(qū) 在拿 地 后 3 3 0 天 開(kāi)放 ， 帶 1 層 地 下室 減 1 5 天 。 ——關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)＋體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn) ——各房地產(chǎn)企業(yè)由于管控模式的不同，管理精細(xì)度的差別，會(huì)設(shè)定不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，依據(jù)公司和項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般會(huì)有２０－５０個(gè)左右的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目的里程碑節(jié)點(diǎn) ——１２個(gè) 1. 項(xiàng)目定位 2. 規(guī)劃方案 3. 單體方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 總包監(jiān)理單位確定 7. 開(kāi)工 8. 達(dá)預(yù)售條件 9. 結(jié)構(gòu)封頂 10. 竣工備案 11. 入住開(kāi)始 12. 開(kāi)盤(pán) 體現(xiàn)管理管理思想的主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過(guò)程控制點(diǎn) 對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn) 為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn) 為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn) １、五證的取得 ２、景觀施工圖 ３、樁基施工圖 ４、施工報(bào)建圖 ５、綜合管網(wǎng)施工圖 ６、精裝修施工圖 ７、基礎(chǔ)提前施工 ８、正負(fù)０ ９、景觀、道路施工完成 １、開(kāi)工 ２、正負(fù)０ ３、結(jié)構(gòu)封頂 ４、銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放 ５、展示樣板房開(kāi)放 ６、外腳手架拆除 ７、竣工備案 ８、準(zhǔn)入證 １、土地交付 ２、項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)確定 ３、成本目標(biāo)確定 ４、招標(biāo)分判 ５、營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 ６、工程策劃 ７、項(xiàng)目后評(píng)估 １、交樓樣板房 ２、內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收 ３、銷(xiāo)售代理公司選定 ４、入住工作方案 ５、內(nèi)部整改完成 ６、物業(yè)移交 ７、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收 案例 ——某運(yùn)營(yíng)管控型房地產(chǎn)集團(tuán)公司一級(jí)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 序號(hào) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 負(fù)責(zé)人 集團(tuán)重點(diǎn)控制 １ 取得國(guó)土使用證 發(fā)展部 １ ２ 交地 發(fā)展部 ３ 完成方案設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ４ 完成初步設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ５ 完成施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ６ 取得開(kāi)工證 工程部 ７ 項(xiàng)目開(kāi)工 工程部 ２ ８ 售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放 工程部 ９ 取得預(yù)售許可證 營(yíng)銷(xiāo)部 １０ 開(kāi)盤(pán) 營(yíng)銷(xiāo)部 ３ １１ 景觀施工進(jìn)場(chǎng) 工程部 １２ 竣工備案 工程部 ４ １３ 開(kāi)始交付 工程部 ５ １４ 交房完成率９５％ 工程部 案例 ——某操作管控型房地產(chǎn)集團(tuán)公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)分析 項(xiàng) 目 開(kāi) 盤(pán) 關(guān) 鍵 線 路 分 析多層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路高層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路開(kāi)盤(pán)時(shí)一期工程形象進(jìn)度營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)工作完成時(shí)點(diǎn)分析1 2 ( 3 6 0 )1 1 ( 3 3 0 )1 0 ( 3 0 0 )9 （ 2 7 0 天 ）8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）3 （ 9 0 天 ） 4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ）1 ( 3 0 天 )概 念 優(yōu) 化 3 0 天 概 念 深 化 和 方 案 設(shè) 計(jì) 6 0 天開(kāi) 工證 1 0擴(kuò) 初 2 0 天 總 包 招 標(biāo) 4 0 天 地 上 結(jié) 構(gòu) 5 5 天地 下 結(jié) 構(gòu) 2 5 天招 標(biāo) 圖 2 0 天 樣 板 間 及 外 裝 3 5 天 樣 板 間 及 景 觀 3 5 天不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 6 層 單體 的 示 范 區(qū) 在 拿地 后 3 3 0 天 開(kāi)放 ， 4 層 結(jié) 構(gòu) 減1 5 天 ， 不 帶 地 下室 減 1 5 天 。 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃最終要通過(guò)管理計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要抓好 月／季度計(jì)劃 的管理落實(shí)工作。 計(jì)劃管理的根本是什么？ ——計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理 達(dá)成計(jì)劃管理目標(biāo)的關(guān)鍵要素 ? 組織保障，責(zé)任明確 ? 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向 ? 及時(shí)地過(guò)程跟蹤與預(yù)警 ? 結(jié)果考核與績(jī)效驅(qū)動(dòng) ?