房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎簡述(74(參考版)
2025-02-24 10:58本頁面
【正文】 閑置兩年征 %,閑置三年征 15%,閑置四年%,這樣累進上去的 ,所以這樣收閑置稅肯定起作用。但不包括住宅承租者 ,更不包括已交了 70年土地使用權費用者。 ? 綜合用地；工業(yè)工地；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地： 50年 房產(chǎn)稅 閑置稅 ? 房產(chǎn)稅的納稅人 :是擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。 ? 物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，可向委托單位收取 3%以內(nèi)的手續(xù)費（不計入價內(nèi)），不向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 。 ? 定價形式： 政府指導價 /市場調(diào)節(jié)價 。 ? 包干制：成本 +稅費 +利潤。 物業(yè)管理企業(yè)義務 物業(yè)管理服務收費 ? 原則： 合理公開 +費用與服務水平相適應 的原則。 7）物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案。 4）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。 2）接受主管部門的監(jiān)督和指導。 7）有權選聘 專業(yè)公司 承擔 專項管理 業(yè)務。 5）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定 收 取物業(yè)管理費 。 3）有權 制止 違反規(guī)章制度的行為。 1）依據(jù)有關法規(guī)，結合實際 制定 具體管理 辦法 。 ? 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存 額 的，應當及時續(xù)交。 ? 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由 物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門代管。 ? 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于 業(yè)主 所有。 ? 招標人應當自確定中標人之日起 15日內(nèi) ，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 備案 ? 評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5人以上 單數(shù) ，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 三分之二 。 ? 推薦不超過 3名有排序 的合格中標候選人在評標過程中也可召開現(xiàn)場答辯會 ? 中標人確定后，招標人應當在 3 日內(nèi) 向中標人 發(fā) 出 中標通知書 ，同時通知未中標人。 ? 一般 2／ 3的票權贊成，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。 專項維修資金 招投標 ? 《條例》第 24條明確規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 ? 住宅共用部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等 。 一級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接 各種物業(yè) 管理項目。 二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30萬平方米 以下的 住宅項目 和 8萬平方米以下的 非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 書 。 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 ? 二級資質： ? 300萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 20人。其中，具有 中級以上職稱 的人員不少于 20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ； 兩種類型 以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比 之和 不低于 100％： （ 1）多層住宅 200萬平方米；（ 2）高層住宅 100萬平方米；（ 3）獨立式住宅（別墅） 15萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬平方米。 ?設區(qū)的 市的人民政府 房地產(chǎn)主管部門負責 三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，幵接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 2）物管企業(yè)資質管理 省、自治區(qū)人民政府 建設主管部門負責 二級 物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。 物業(yè)智能化 1） 指按 合法程序 成立幵具 有相應資質條件的、 經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務 的企業(yè)性經(jīng)濟實體 ，是獨立核算的企業(yè)法人，能獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責仸。 5A： 3A+保安自動化 SA+消防自動化 FA 。 辦公樓的等級 1） 1984年 美國 哈特福德市的都市大廈，被公認為世界第一座智能大廈。 2） 商業(yè)樓宇的特點： ?建筑規(guī)模大， 18層左右，建筑面積 2萬平方米左右； ?機電設備多，供電供水、空調(diào)系統(tǒng)、電梯、安全監(jiān)控； ?客戶多，人員數(shù)量大。物業(yè)管理：業(yè)主與企業(yè)是通過合同來確認的、是平等的民事主體。 ? 性質與方式 不同。社區(qū)管理：不僅包括“人的居住”還包括“人的生活”等。物業(yè)管理：主要是業(yè)主對住房財產(chǎn)的使用、維護、保險等方面的服務需求，創(chuàng)造良好的生活、學習、工作環(huán)境。 ? 管理目的 不同。社區(qū)管理有：政府組織（如于道辦）、企事業(yè)單位和居民委員會組成的多元社區(qū)組織。示范項目每 三 年進行一次復檢。 標準只針對 普通住宅 ，不適宜別墅。 全國管理示范項目標準 1）房屋完好率 98%，收繳率 98% 2）零修及時率 １００ %，返修率不高于１％、 3）業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度達 95%以上。 ? C、已建立各項管理規(guī)章制度。 住宅小區(qū)
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