商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特性與發(fā)展(參考版)
2025-02-20 00:16本頁(yè)面
【正文】 3. 萬(wàn)達(dá)模式的潛在威脅100（八）萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)體會(huì)101 長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)1 經(jīng)濟(jì)周期影響小3 享受資產(chǎn)升值雙重回報(bào)2門檻高：資金需求大、人才要求高1管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率3風(fēng)險(xiǎn)大：定位與招商難2“ 三好 ”“ 三難 ”萬(wàn)達(dá)體會(huì)：商業(yè)地產(chǎn)有 3好 3難 （王健林）102謝謝聆聽 !陳倍麟： 13916516262： 602082995103謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。因?yàn)橹袊?guó)沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心只好賣一點(diǎn)，如果完全只租不售會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率太高，以后銀行更不愿意貸款。1. 萬(wàn)達(dá)商業(yè)的缺陷982. 萬(wàn)達(dá)商業(yè)的缺陷 ——散鋪銷售的優(yōu)劣勢(shì)商鋪銷售需要三權(quán)分離。l 租金收入在營(yíng)收中所占比例與 “ 國(guó)內(nèi)最大不動(dòng)產(chǎn)商 ” 的定位不符，影響資本市場(chǎng)以及商業(yè)資源整合能力。95在全國(guó)開發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定租金獲得低成本融資早期： 銷售大賣場(chǎng)底層小商鋪回籠資金后期： 綜合體商業(yè)出租為主，靠銷售金街、住宅、寫字樓回籠資金銀行貸款為主國(guó)外封閉基金債權(quán)低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資訂單商業(yè)提前收租商業(yè)管理公司盈利萬(wàn)達(dá)模式的低成本資金良性循環(huán)96（七）萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的缺陷97l 在低成本基礎(chǔ)上，實(shí)施低租金吸引商業(yè)資源，項(xiàng)目租金回報(bào)率水平偏低。以 賣大店 的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營(yíng)運(yùn)，每年產(chǎn)生幾千萬(wàn)的利潤(rùn)?！?低成本拿地 ” \“ 訂單商業(yè)預(yù)收租金 ”“ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ”基金： 成立麥格里萬(wàn)達(dá)中國(guó)基金，得到優(yōu)良評(píng)級(jí)后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。萬(wàn)達(dá)城市綜合體開發(fā)對(duì)城市的貢獻(xiàn) —4個(gè)好處工程92（六）萬(wàn)達(dá)商業(yè)的開發(fā)資金來(lái)源與構(gòu)成93中長(zhǎng)期金融支持項(xiàng)目自身滾動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新： 萬(wàn)達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束， 單筆貸款在 5億之內(nèi)無(wú)需審批 ，兩天三天可以批款。招商引資工程形象工程 綜合體成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。 優(yōu)勢(shì)一優(yōu)勢(shì)二優(yōu)勢(shì)四優(yōu)勢(shì)三911購(gòu)物中心里最大新增 1萬(wàn)人就業(yè)，最小有 7千人就業(yè)，符合中國(guó)正處于就業(yè)高峰期及中央號(hào)召加強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)國(guó)情。商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。受到政府的歡迎。相比住宅可享受雙重利潤(rùn)。住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一旦房地產(chǎn)價(jià)格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式 ——訂單地產(chǎn) 4要素先租后建87“ 一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心 ”城市綜合體的產(chǎn)品組合（資金平衡）l 商業(yè)步行街l 高檔住宅l SOHO公寓l 辦公樓l 大型購(gòu)物中心l 星級(jí)酒店回現(xiàn)產(chǎn)品88（五）萬(wàn)達(dá)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)89l 每個(gè)城市綜合體都能改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造一個(gè)城市新中心；l 每個(gè)綜合體都是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，能全方位滿足市民的綜合消費(fèi)需求，達(dá)到全面提升城市商業(yè)能級(jí)目標(biāo)；l 每個(gè)綜合體都能為當(dāng)?shù)爻鞘行略鼋f(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；l 每個(gè)綜合體每年能創(chuàng)造幾千萬(wàn)元甚至超億元稅收。購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。正式開工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。平均租金萬(wàn)達(dá)與所有合作的伙伴約定一個(gè)前提條件，要求接受平均租金概念。共同參與 共同選擇城市和地塊，萬(wàn)達(dá)先選址，商家對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。目前 —— 進(jìn)入萬(wàn)達(dá)的都是國(guó)內(nèi)國(guó)際的大牌商戶。56年后 —— 積累了大批各種業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商戶。l 主力商家在全國(guó)與萬(wàn)達(dá)有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后建的模式令萬(wàn)達(dá)提前獲得預(yù)付租金收益。招商在先，定制開發(fā)，避免了招商時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配。 萬(wàn)達(dá)模式的 4大運(yùn)作環(huán)節(jié)84萬(wàn)達(dá)綜合體的核心商業(yè)模式訂單商業(yè)定義在開發(fā)建設(shè)的時(shí)候， 90%的商戶已經(jīng)全部確定。 提前招商訂單商業(yè)，降低成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。82（四）萬(wàn)達(dá)商業(yè) “ 訂單式 ” 運(yùn)作模式83三點(diǎn)一線定位結(jié)合中國(guó)實(shí)際，選擇中心城區(qū)開店。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品開發(fā)模式特征經(jīng)營(yíng)成果萬(wàn)達(dá)綜合體集中體現(xiàn)了 “ 聚合規(guī)模效應(yīng) ” 即城市中心點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)商鋪在短期之內(nèi)的價(jià)值至少有10%的提升。商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50%，零售、餐飲、娛樂比例控制在 4： 3： 3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進(jìn)行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時(shí)間的連續(xù)性效應(yīng)。建筑面積一般地上面積 14萬(wàn) ㎡以上，地下 7萬(wàn) ㎡以上城市綜合體。建筑設(shè)計(jì)突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。選址 體量 主力店萬(wàn)達(dá)的定位關(guān)注點(diǎn)78超市樓 娛樂樓 百貨樓綜合樓步行街室外步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能分區(qū)79FrontPerspectiveLeft232。郊區(qū) 不適合做百貨、珠寶，應(yīng)選聚人氣的業(yè)態(tài)。 核心商圈 不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì)幾年后會(huì)如何？大勢(shì)確定后，新區(qū)也可以選擇。了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。l規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租
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