【正文】 天） 代表品牌 星巴克 馬蘭拉面、面點(diǎn)王 金蝶軒 物業(yè)及選址要求 — 餐飲 麥當(dāng)勞 肯德基 商圈 商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐； 臨街，場(chǎng)地開闊 ]、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略） 物 業(yè) 要 求 經(jīng)營(yíng)面積 400平米左右 350平米、門面 12米 物業(yè)形狀 盡量方正或整齊、臨街有大窗 同麥當(dāng)勞 層高柱距 層高不小于 。 天） 租期 2年以上 租金 2~5元 /（平方米 樓上租金略低 租期 2年以上 視商圈、路段、位置而定，一般不高于 4元 /（平方米 有充足的自來(lái)水供應(yīng) 。 層高不低于 。在選鋪時(shí)一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限 其他 無(wú)臺(tái)階、無(wú)遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展） 合作方式 租金： 38元 /平米 .天；租期：一般 5年以上 物業(yè)及選址要求 — 便利店 業(yè)態(tài) 種類（二） 餐 飲 休 閑 娛 樂(lè) 型 ?連鎖快捷餐飲 ?KTV ?影院 ?茶坊 、 酒吧 、 咖啡 ?體育健身 ?火鍋餐飲 ?普通餐飲 連鎖快餐店 普通餐飲 火鍋店 商圈 繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳 :以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市 大眾餐廳 :以家庭 \個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 地下室防水：用電量 /平米 停車位 150個(gè)以上停車位 需配備大型停車場(chǎng)，數(shù)量不小于 1個(gè)車位 /60㎡ 需配備大型停車場(chǎng)，數(shù)量不小于 1個(gè)車位 /60㎡ 合作方式 租賃自營(yíng)，租期 20年，免租 12個(gè)月以上。 排水 /排污 /排油通道 卸貨平臺(tái)：高 ，寬 8米，進(jìn)深 5米。 層高 不低于 5米 5米 柱距 8*8 8*8 8*8 建筑主體 物業(yè)盡量方正 樓面載荷：賣場(chǎng) 4千牛 /平方米，庫(kù)房 5千牛 /平方米 框架或排架結(jié)構(gòu) 樓面載荷：賣場(chǎng) 4千牛 /平方米，庫(kù)房 5千牛 /平方米 配套設(shè)施 有空調(diào)、電梯、消防 。 三級(jí)商圈： 3公里內(nèi) 20萬(wàn)以上， 4條以上公交線，店面 日均人流量 4萬(wàn)以上； 3公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不超過(guò) 2家。 位于城市主干道、十字路口 城市規(guī)模：省城或中心城市；常住人口 100萬(wàn)以 上，年均消費(fèi) 6000元以上。如有地下室，必有貨梯直達(dá) 供水 200～ 250噸 /天 。600～ 1000自行車位 相兲配套 電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口幵安裝獨(dú)立水表 電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口幵安裝獨(dú)立水表 貨梯兩層 2部 5噸 。 同蘇寧 同蘇寧 合作方式 長(zhǎng)期租賃 長(zhǎng)期租賃 租期 10年以上 物業(yè)及選址要求 專業(yè)店：電器商場(chǎng) 要素 要求 商圈 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口規(guī)模 510萬(wàn)之間，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消費(fèi)支出大于 300元 /月 物 業(yè) 要 求 建筑 最好框架結(jié)構(gòu) 面積 500020230㎡ ，單層面積 5000 平米左右 層高 樓層不超過(guò)三層，首層層高 ≥ m，二層以上層高 ≥ 柱距 8米 8米為宜 物業(yè)縱深 以 3050米為佳 樓板承重 800kg/㎡ 停車場(chǎng) 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng) 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10— 20年 物業(yè)及選址要求 — 超市 沃爾瑪 家樂(lè)福 易刜蓮花 商圈區(qū)位 10萬(wàn)人口以上， 2公里 1215萬(wàn)人口 臨交通主干道，至少雙向四車道，無(wú)明顯阻隔； 以中青年為主，收入水平高； 無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 5000平方米同類業(yè)態(tài) 交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）； 人口密度相對(duì)集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道 交通便利； 社區(qū)密集區(qū) 物 業(yè) 要 求 面積 2萬(wàn)平米左右 15000平方米以上，不超過(guò)兩層，總建筑面積 2萬(wàn)－ 4萬(wàn)平方米 2萬(wàn)平米左右 建筑物 縱深 4050米以上；臨街面大于 70米 長(zhǎng)寬比例 10： 7或 10： 6 臨街面不少于 80米、矩形或梯形地塊 層高 5米 5米 賣場(chǎng)凈高 。 地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓；縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓。 交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈； 地級(jí)城市市區(qū)人口 50萬(wàn)以上， 具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心； 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈； 城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大。 物業(yè)及選址要求 專業(yè)店 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道 城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道 物 業(yè) 要 求 建筑 單層 兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的餐廳； . 面積 8000－ 10000 平米 標(biāo)準(zhǔn)店面積 － 層高 建筑層高 ，可用凈空高度 建筑層高 柱距 9米 *9米以上 9米 *9米以上 樓板承重 /平方米 /平方米 停車場(chǎng) 停車位不少于 300個(gè) 800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng) 合作方式 物業(yè)及選址要求 專業(yè)店：家居商場(chǎng) 蘇寧電器 國(guó)美電器 五星電器 商圈區(qū)位 城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利。 主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性 需求 。 樓板承重 450kg/㎡ 停車場(chǎng) 100個(gè) /10000㎡ 合作方式 免租期 1年左右 ,租賃年限 10— 20年 物業(yè)及選址要求 百貨商店 案例對(duì)比 案例 天虹 茂業(yè) 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山區(qū)文心五路保利文化廣場(chǎng) C區(qū) 深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路 2023號(hào) 上海市徐匯區(qū)衡山路 932號(hào) 沈陽(yáng) 巿 和平區(qū)中華路 88號(hào) 淮海路與陜西南路口 商 圈 南山中心 區(qū) 華強(qiáng)北商 圈 徐家匯商業(yè)中心 區(qū) 繁華商業(yè)中心 中華路商圈 淮海路商圈 顧客特征 中產(chǎn)階層 高中低收 入階層 高中低收入階層 中青年、中高 收入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài) 4層 八層 地下一層、地上 八層 六層 六層 面積規(guī)模 營(yíng)業(yè)面積米 營(yíng)業(yè)面積 8萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)面積 3萬(wàn)平方米 經(jīng)營(yíng)面積約44,000平方米 經(jīng)營(yíng)面積 28000平方米 周邊配套 保利文化廣場(chǎng) 、海岸城 地鐵 1號(hào)線 國(guó)美、蘇寧 立體交通、繁華商業(yè)中心 星級(jí)酒店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)巿 場(chǎng)密集 地鐵一號(hào)線 多家商場(chǎng) 超市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 一般 包括家居建材 、 家電專業(yè)店 、 藥品專業(yè)店 、 辦公用品專業(yè)店 、 玩具專業(yè)店 、服飾店等 。 “ 主力店是恒星 ， 圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店 、 品牌店 ” 。 一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能 。 賣場(chǎng)租賃制、種類齊全、高毛利 平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購(gòu)全 同類商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷。 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人才發(fā)展趨勢(shì) ? 未來(lái)人才發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功因素分析 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈 業(yè)態(tài) 組合 商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素 商業(yè) 管理能力 所在 商圈吸引力 自有 資金實(shí)力 /融資能力 規(guī)模 主力 店 /品牌店效應(yīng) 招商 能力 土地 獲取能力 取得土地 流動(dòng)資金融資 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 立項(xiàng) 工程管理 開發(fā)資金融資 招商管理 商業(yè)管理 ? 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素 六 、 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析 ? 業(yè)態(tài)種類 ? 業(yè)態(tài)對(duì)比 ? 物業(yè)及選址要求 業(yè)態(tài) 種類（一） 零 售 購(gòu) 物 型 ?購(gòu)物中心 ?專賣店 ?超市 ?便利店 ?專業(yè)店 ?倉(cāng)儲(chǔ)店 ?百貨商店 業(yè)態(tài)對(duì)比 業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣店 便利店 倉(cāng)儲(chǔ)店 定義 多種零售店鋪 、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi) ， 向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體 。 人才 流動(dòng) 更加 廣泛 商業(yè) 地產(chǎn)商業(yè)模式的逐漸成熟使得行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有人才不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的需求 ， 外部行業(yè)人才流入商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)逐漸明顯 。 但是同時(shí)帶來(lái)的問(wèn)題便是項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重 ， 項(xiàng)目水土不服的情況容易出現(xiàn) 。 創(chuàng)新型 技術(shù)性 人才 受市場(chǎng)追捧 目前 國(guó)內(nèi)龍頭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在全國(guó)的主要發(fā)展策略均為 “ 復(fù)制 ” ， 即把一處的成功經(jīng)驗(yàn)迅速?gòu)?fù)制到另一個(gè)城市 ， 例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 。 二三線城市 投資新熱點(diǎn) 在經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展階段后 ， 很多的國(guó)內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局已經(jīng)趨于飽和 ，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場(chǎng) ， 區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵 。 外資進(jìn)入方 式多樣化 外資企業(yè)開始由單純并購(gòu)深入到開發(fā)環(huán)節(jié) ， 進(jìn)一步拓展市場(chǎng) 。 隨著零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇 ， 零售企業(yè)擴(kuò)張欲望的增強(qiáng)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提高項(xiàng)目成功率的壓力 ， 將使雙方合作需求進(jìn)一步加強(qiáng) ， 大型城市開發(fā)布局多中心化 隨著城市居住區(qū)域的變遷 ， 城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿足新興居住區(qū)的消費(fèi)和購(gòu)物需求 。 政策：限購(gòu)政策延續(xù)催熱商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)成政府推動(dòng)重點(diǎn) 價(jià)格洼地的可觀利潤(rùn)，企業(yè)擴(kuò)張需求 寫字樓的需求空間和投資價(jià)值 ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 持有物業(yè) 明顯增加 隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模式的認(rèn)知不斷改變 ， 商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式從發(fā)展初期的以 “ 產(chǎn)權(quán)式商鋪 ” 為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代 。 住宅地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的影響 ， 商業(yè)地產(chǎn)已成為許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 “ 避風(fēng)港 ” 。 限購(gòu)政策的延續(xù)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷 ， 而商業(yè)地產(chǎn)未受到較大的影響 。 ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題 商業(yè)地產(chǎn)投資總體發(fā)展趨勢(shì) 2023年 《 政府工作報(bào)告 》 指出房地產(chǎn)調(diào)控不放松 ， 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸 。 沒(méi)有好的企業(yè)家群體 ， 就無(wú)法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 。 商業(yè)地產(chǎn)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營(yíng)人員；三是物業(yè)管理人員 。 許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求 ， 進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑 ， 事先沒(méi)有考慮商業(yè)企業(yè)的意見 ， 建成后讓商家削足適履 。 市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的情況 。 而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步 ， 有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營(yíng) ， 用炒作住宅項(xiàng)目的方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 。 ? 小商品 市場(chǎng)將面臨大規(guī)模的升級(jí)和改造； ? 受到連鎖經(jīng)營(yíng)和專業(yè)專賣店的沖擊和擠壓越來(lái)越激烈； ? 綜合和零售市場(chǎng)減少 、 專業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)增加； ? 食品和服裝攤位減少 、 五金電料類 、 家具類 、 金屬材料類 、建筑及裝飾材料類的攤位則在逐年上升； ? 由粗放型管理向規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變 ? 出售比重不斷下降 ， 長(zhǎng)期來(lái)看以租為主 。 針對(duì)三種熱點(diǎn)模式，其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如下 ? 一體化 開發(fā)將配合購(gòu)物中心發(fā)展成為開發(fā)的主導(dǎo)模式； ? 購(gòu)物中心將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)； ? 某些一線旅游城市與二線城市將成為新開發(fā)熱點(diǎn)； ? 市郊購(gòu)物中心將成為發(fā)展重點(diǎn)； ? 購(gòu)物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大； ? 根據(jù)消費(fèi)者的需求 ， 業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富； ? 將形成完善的經(jīng)營(yíng)體系和管理流程 。 5 經(jīng)營(yíng)管理 良好的經(jīng)營(yíng)管理是維護(hù)地段升值的保障因素 。 在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求 、 交通優(yōu)先 、 路路相通 、 提高任期 、 小店優(yōu)先 3 主力店入住 購(gòu)物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號(hào)召力的品牌主力店：人氣的保證 、 永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證 4 以租為主 以租為主 ， 統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 優(yōu)點(diǎn) ?目前發(fā)展前景良好； ?投資 回報(bào)率高 ?對(duì) 自有資金要求較低； ?對(duì) 地段要求相對(duì)較低； ?資金 回籠迅速 ， 現(xiàn)金流 順暢 缺點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高；