【正文】 環(huán)境 ?國(guó)內(nèi)各大城市的小商品市場(chǎng)將面臨全面的升級(jí) 、 改建 。 居民 購(gòu)買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平提升 ? 居民富裕程度和購(gòu)買力的提高，對(duì)商 業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)以及格局的變化有促進(jìn) 作用 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 人口規(guī)模增長(zhǎng) ?區(qū)域戶籍人口增長(zhǎng)率；外來(lái)暫住人口增長(zhǎng)率 ?人口規(guī)模的膨脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求 人口遷移 從 人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 %%%%%%%%050000100000150000202300250000300000350000400000當(dāng)月 (億元 ) 自年刜累計(jì)（億元） 同比增長(zhǎng) 環(huán)比增長(zhǎng) 月 份 2023/02 2023/03 2023/04 2023/05 2023/06 2023/07 2023/08 2023/09 2023/10 2023/11 2023/12 2023/02 2023/03 2023/04 自年刜累計(jì)（億元） 21189 47865 75592 108924 150710 184312 217958 256933 292542 326236 364835 25676 58092 91319 同比增長(zhǎng) % % % % % % % % % % % % % % 同比增長(zhǎng) % % % % % % % % % % % % % % 2023年全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 城市化進(jìn)程 我國(guó) 目前城市化不足 50%，遠(yuǎn)低于歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，仍然處于城市化進(jìn)程的初級(jí)階段。 整體上說(shuō) ， 2023年全年消費(fèi)者信心趨向于樂觀 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 %%%%%%%%05000100001500020230101 104 107 1010 111 114 117 1110 121 124 127 1210當(dāng)月（億元） 環(huán)比增長(zhǎng)率 同比增長(zhǎng)率 2023年至 2023年全社會(huì)消費(fèi)品消費(fèi)情況 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 消費(fèi)者信心指數(shù)是反映消費(fèi)者信心強(qiáng)弱的指標(biāo) ， 是綜合反映并量化消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)評(píng)價(jià)和對(duì)經(jīng)濟(jì)前景 、 收入水平 、 收入預(yù)期以及消費(fèi)心理狀態(tài)的主觀感受 ， 預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和消費(fèi)趨向的一個(gè)先行指標(biāo) 。 數(shù)據(jù)來(lái)源 ： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 %%%%%%%%103 106 109 1012 113 116 119 1112 123 126 129 1212 133CPIPPI2023年第一季度至 2023年第一季度通貨膨脹指數(shù)表現(xiàn)情況 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 月份 101 104 107 1010 111 114 117 1110 121 124 127 1210 當(dāng)月（億元） 12718 11510 12253 14285 13649 14408 16546 17740 17600 16315 18934 同比增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % % % 環(huán)比增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % % % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額是指批發(fā)和零售業(yè) 、 住宿和餐飲業(yè)以及其他行業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng) ， 工業(yè)生產(chǎn)緩中趨穩(wěn) ， 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng) ， 市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng) ， 進(jìn)出口增速回落 ， 居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落 。 地域細(xì)分 低端 高端 郊區(qū) 居住區(qū) 商業(yè)中心區(qū) 價(jià)栺細(xì)分 中端 商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置 ， 幵有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì) 圖例： 商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓 住宅 寫字樓所主要處于商業(yè)中心 ， 屬于高端價(jià)位 。因此總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的流程比住宅開發(fā)更復(fù)雜 ， 協(xié)調(diào)的難度也更大 。 商鋪投資受宏觀經(jīng)濟(jì) 、消費(fèi)者行為的影響非常突出 ， 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言 ， 其難度遠(yuǎn)比開發(fā)住宅大 。 客戶結(jié)構(gòu)多樣 商業(yè) 地產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)面臨至少二級(jí)類型的客戶 ，因此進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí) ， 不僅要考慮投資 （ 投資經(jīng)營(yíng)者 ） 的需求特性 ， 更要考慮終端消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理 特征 。 動(dòng)態(tài)的運(yùn)營(yíng)方式 鑒于商業(yè)房地產(chǎn)公共服務(wù)的特點(diǎn)和項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求 ， 商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)在項(xiàng)目整個(gè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中 ， 必須以動(dòng)態(tài)的方式運(yùn)營(yíng) ， 不像普通住宅 、 公寓 、 寫字樓 、 別墅等建設(shè)完成 、 銷售完畢就意味著開發(fā)過(guò)程的結(jié)束 。 經(jīng)營(yíng)商品主要是品牌服裝 ， 對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求較高 購(gòu)物中心 屬于國(guó)內(nèi)較新的形式 ， 一般規(guī)模大 、業(yè)態(tài)種類多 商業(yè)街類 在國(guó)內(nèi)發(fā)展歷史較長(zhǎng) ， 經(jīng)營(yíng)特定類別商品的商業(yè)街成功率較高 底商 一般位于寫字樓 、 住宅的底層 ， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低 ， 銷售良好 商品批發(fā)類 主要用于商品批發(fā)經(jīng)營(yíng) ， 通常低價(jià)租用工業(yè)廠房或建造簡(jiǎn)易房 商務(wù)樓 /寫字樓 酒店 、 商住公寓 、 俱樂部 、 會(huì)所 、展覽中心 、 寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間 ? 行業(yè)的界定與分類 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基本特征 多樣的經(jīng)營(yíng)模式 對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn) ， 其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā) ， 項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 ， 以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn) ，很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅 、 公寓 、 寫字樓等項(xiàng)目則采用商鋪出售 ， 零散經(jīng)營(yíng)的模式 。 空間管理和電梯布置有明顯的個(gè)性化 娛樂類 各種娛樂場(chǎng)所：電影院 、 游樂場(chǎng) 、娛樂城 、 廣場(chǎng) 、 俱樂部等 家居 建材 自行 組裝類 如宜家 、 百安居等 。 根據(jù)美國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義 ， 購(gòu)物中心系由開發(fā)商規(guī)劃 、 建設(shè) 、 統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施 ， 擁有大型的主力店 、 多元化商品街和寬廣的停車場(chǎng) ， 能滿足消費(fèi)者購(gòu)買需求和日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所 。 狹義的商業(yè)物業(yè)是專指用于商業(yè) （ 即組織消費(fèi)的流通行業(yè) ） 經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式 ， 比如商鋪 、 酒店 、 商業(yè)街等 。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析 商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部 一． 商業(yè)地產(chǎn)概況 二． 宏觀及行業(yè)環(huán)境 三． 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 四． 運(yùn)營(yíng)模式 五． 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 六． 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析 總目錄 一． 商業(yè)地產(chǎn)概況 ? 行業(yè)的界定與分類 ? 行業(yè)的發(fā)展歷程 商業(yè)地產(chǎn)的概念 所謂商業(yè) 地產(chǎn) ， 是 房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品 ， 也就是說(shuō)這類房地產(chǎn)品的開發(fā)目的不是用于居住或其他 ， 而是供商業(yè)活動(dòng) 使用 。 商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分 ? 行業(yè)的界定與分類 從廣義概念上講 ， 商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性 、 非住宅型物業(yè) ，包括寫字樓 、 酒店 、 會(huì)議中心及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 。 商業(yè)房地產(chǎn)的典型形態(tài)是越來(lái)越被中國(guó)人所熟識(shí)的 shopping mall——— 購(gòu)物中心 。 廣義商業(yè) 地產(chǎn) 狹義的商業(yè)物業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的 模式 ， 其 資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售 、 或只銷售部分的面積 ， 靠企業(yè)長(zhǎng)期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí) ， 主要是買來(lái)自住的 大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型 、 投資回報(bào)率較高的一種投資工具 ， 買來(lái)作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去 ， 將社區(qū)的物業(yè)管理做好 ， 就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去 ，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng) 、 推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待 ? 行業(yè)的界定與分類 中國(guó) 商業(yè) 房地產(chǎn) 按照功能 劃分主要 有以下 12種 形式 ? 行業(yè)的界定與分類 種類 特點(diǎn) 種類 特點(diǎn) 百貨類 多采用多層建筑 ， 但很少超過(guò)六層 各類 商品市場(chǎng) 如電子市場(chǎng) 、 電器市場(chǎng) 、 家具城等 超市類 通常采用兩層單層建筑形式 。 在建筑設(shè)計(jì)上有專業(yè)化要求 餐飲類 各種用于餐飲的房地產(chǎn) ， 形式多樣 名品 折扣 專賣店 類 在中國(guó)剛剛出現(xiàn) 。 復(fù)雜的使用功能 從商業(yè)房地產(chǎn)的功能特點(diǎn)來(lái)看 ， 零售 、 餐飲 、 娛樂 、 健身服務(wù) 、 休閑等 ， 有的項(xiàng)目采取各種功能復(fù)合經(jīng)營(yíng)的方式 ， 有的項(xiàng)目采取部分功能組合的經(jīng)營(yíng)方式 ， 當(dāng)然也有些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目則采取某種功能單一經(jīng)營(yíng)的方式 。 ? 行業(yè)的界定與分類 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn) 可供選址少 住宅 開發(fā)可選地塊范圍廣 ， 不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅；商業(yè)開發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道的沿街地段 ， 地塊供給量較小 ， 可選擇的范圍窄 。 規(guī)劃難度高 商業(yè) 面對(duì)客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明 ， 各種業(yè)態(tài)對(duì)鋪面的要求不具有統(tǒng)一性及替代性 。 開發(fā)流程復(fù)雜 商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)以及后續(xù)的商業(yè)計(jì)劃書 、 招商 、營(yíng)運(yùn)及管理工作 ，這是商業(yè)開發(fā)特有的工作內(nèi)容 。 資金模式迥異 商業(yè)地產(chǎn)融資形式包括預(yù)售 、預(yù)租 、 股權(quán)融資 、 債務(wù)等方式；在不得以的情況下采取股權(quán)合作的形式 。 幵有部分寫字樓處于郊區(qū) 住宅處于中低價(jià)位 ，幵且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間 別墅群體： 高價(jià)位 ， 郊區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位 ? 行業(yè)的界定與分類 70年代末 80年代中期 萌芽期 （線性商鋪） 發(fā)展期 （商辦辦公樓） 廣州 、 深圳改造臨街地段 90年代中后期 呈直線型布局 ，功能單一 ， 較低端 呈塊狀布局 ， 商業(yè)和辦公兩種功能的集合體 呈綜合立體布局 ， 集商業(yè) 、 酒店 、 旅游 、會(huì)展 、 文化等多種功能于一體 成熟期 （城市綜合體 ） 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 西單國(guó)際 大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 舊廠房改造 北京 SOHO 大悅城 ? 行業(yè) 的發(fā)展歷程 廣州萬(wàn)國(guó) 電器廣場(chǎng) 二 、 宏觀 及行業(yè) 環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 行業(yè)發(fā)展環(huán)境 ? 行業(yè)投資 環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 消費(fèi)者信心 指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資 產(chǎn)投資 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 GDP ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 519322億元 ， 比上年增長(zhǎng) %， 增速比上年回落 。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 GDP（ 億元） 109655 120333 135823 159878 183868 210871 257306 300670 335353 397983 471564 519322 GDP增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 %%%%%%%%01000002023003000004000005000006000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023GDP（ 億元） 年份 GDP增長(zhǎng)率 20232023年全國(guó) GDP總量及增速 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 093 096 099 0912 103 106 109 1012 113 116 119 1112 123 126 129 1212 133 CPI % % % % % % % % % % % % % % % % % PPI % % % % % % % % % % % % % % % % % 2023年受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策的影響 ， CPI開始攀升 ， 2023年 CPI超過(guò)年度 3%的控制目標(biāo) ， 2023年繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 ，在 2023年底增幅開始回落 ， 2023年之后 CPI、 PPI控制在合理范圍內(nèi) ， 物價(jià)趨于穩(wěn)定 。 2023年 10月全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 18934億元 ， 同比上年增長(zhǎng) %；消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用 。 “ 0” 表明極端悲觀情緒 ， “ 200” 反映的則是極度樂觀情緒 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 9294