中原_深圳大南山荔景山莊推售思路報(bào)告_78p-推售策略(參考版)
2025-02-11 19:10本頁面
【正文】 總結(jié)： 77 祝項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功！ 謝 謝！ 78 。 ?本項(xiàng)目在規(guī)劃中對(duì)建筑品質(zhì)、設(shè)施配套、管理品質(zhì)的提升以及營(yíng)銷推廣的提升也將提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ?中原的渠道、龐大的高端客戶積累及成交能力能夠支撐更高價(jià)格的實(shí)現(xiàn)； ?項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)計(jì)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上由有 10％ 15%左右的提升 : 39000 （ 1＋ 10％） ≈ 43000元 / ㎡ 彈性因素考慮：如果能夠做到，則有可能提高價(jià)格，是一個(gè)區(qū)間值 75 通過初步的市場(chǎng)比較，項(xiàng)目的均價(jià)取值建議在： 4000045000元 /平米之間 76 在產(chǎn)品本身不具核心競(jìng)爭(zhēng)力與優(yōu)勢(shì)的情況下，在傳統(tǒng)宣傳手法無法達(dá)到預(yù)期宣傳效果的情況下，在目前硝煙彌漫的市場(chǎng)環(huán)境下，唯有跳出傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式與宣傳手法，出奇招來應(yīng)對(duì)與化解。 售：制造推售的神秘。 68 品牌的廣度 品牌的深度 品牌的價(jià)值 品牌的 持續(xù)提升 荔景山莊 品牌傳奇 我們將做到 ： 首期形象期： 借勢(shì)龍璽、中原，在深圳及香港推廣。 67 中原的行動(dòng) 千人 CALL客 +百鋪齊扮荔景山莊 ——滿城皆說（而非皆知） ?香港中原、深圳中原二三級(jí)市場(chǎng)三千余人集中推售本項(xiàng)目，同時(shí) CALL客； ?香港中原、深圳中原二三級(jí)市場(chǎng)重點(diǎn)地鋪進(jìn)行本項(xiàng)目的主題包裝。 首批推售單位建議推出約 20余套 A B 60 推售策略 其次 推售相對(duì)較差的普通景觀單位 二次推售以質(zhì)素較差普通單位為主，以走量為主，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷局面 二批推售單位建議約 30余套 A B 61 推售策略 最后 以中間質(zhì)素單位為主，均衡風(fēng)險(xiǎn)，保證利潤(rùn) 最后剩余中間單位及質(zhì)素好單位為主，不僅將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降至最小，更重要是實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化。 后根據(jù)推售需要，分批分棟分腿來推售項(xiàng)目。 建議發(fā)展商通過各種渠道及方式獲得與項(xiàng)目相關(guān)的藝術(shù)、建筑等等的一些獎(jiǎng)項(xiàng)，來增加項(xiàng)目的炒作說服力； 53 “名人現(xiàn)身大南山” ?內(nèi)容： 讓現(xiàn)時(shí)較紅火且具影響力大師或名人出現(xiàn)在本項(xiàng)目，報(bào)紙與網(wǎng)絡(luò)開始傳播名人出現(xiàn)的意圖，如“王石”現(xiàn)身本項(xiàng)目； 引發(fā)傳聞，以“萬科有意染指關(guān)內(nèi)最后一個(gè)頂級(jí) 豪宅物業(yè)”為主題，進(jìn)行話題炒作，進(jìn)行輿論引導(dǎo)。投資不過 1500萬美元，票房已經(jīng)逼近 。 電影 +獎(jiǎng)項(xiàng) 貧民窟的百萬富翁，通過獎(jiǎng)項(xiàng)以小搏大 目前已經(jīng)獲得 60個(gè)大大小小的獎(jiǎng)項(xiàng)，特別是奧斯卡，拿下包括最佳電影、最佳導(dǎo)演在內(nèi)的 8項(xiàng)大獎(jiǎng)。 傳聞式營(yíng)銷 引發(fā)傳聞 “渠道要素” 掌握好傳聞的渠道，否則媒體將會(huì)抑制而不是引發(fā)傳聞； 本項(xiàng)目一樣，需要 靠與借 已經(jīng)有知名度的事物 3引發(fā)傳聞 49 活動(dòng)一：華僑城雙年展 時(shí)間： 地點(diǎn)：深圳、香港 內(nèi)容： 2023雙城雙年展總策展人歐寧先生提出了“城市動(dòng)員”這一展覽主題，旨在探測(cè)當(dāng)代城市對(duì)社會(huì)生活的營(yíng)運(yùn)和組織，以及它在行政動(dòng)員、商業(yè)動(dòng)員、民間動(dòng)員和學(xué)術(shù)動(dòng)員方面的可能性，試圖辦一個(gè)感人的雙年展。 整合式營(yíng)銷 3引發(fā)傳聞 48 好萊塢海嘯登陸法則 一、哈利波特、蝙蝠俠的轟動(dòng)： 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估：相對(duì)于自創(chuàng)劇本，他們還是偏向于選擇大眾早就知道的題材，比如漫畫、電子游戲或小說書籍。此類人影響力和口頭傳播的有效率是最高的； 荔景山莊的媒體晚宴： 由發(fā)展商邀請(qǐng)深圳相關(guān)先鋒媒體人士，以產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的形式，邀請(qǐng)其晚宴。 “國際當(dāng)代藝術(shù)展” 巡展 1制造傳聞 44 傳聞式營(yíng)銷 第二步： “傳播傳聞” 【 2023年 8月－ 2023年 9月 】 ?“影響力要素”：由社會(huì)名流或有影響力的個(gè)人和公司傳播，或讓品牌有影響力的創(chuàng)導(dǎo)者傳播； ?“少數(shù)要素”：有三種人可以迅速傳播傳聞，銷售員、內(nèi)行人、聯(lián)絡(luò)人。只給概念樓書，不給產(chǎn)品信息。 傳聞式營(yíng)銷： 反傳統(tǒng) 龍璽的時(shí)間沙漏 …… 實(shí)施形式：大型 巡展 在益田假日廣場(chǎng)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 訴求： 通過對(duì)“時(shí)間”的闡述，凸顯龍璽的價(jià)值。 1制造傳聞 39 方式： 制作一個(gè)巨大沙漏，將項(xiàng)目的模型臵于其中。沙漏高12米，用丙烯酸玻璃和鋼鐵制成，里面填充了 18萬顆銀球。 1制造傳聞 37 售樓中心及樣板房打造 設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：極盡奢華 2億元打造售樓中心及樣板房 1制造傳聞 38 傳聞式營(yíng)銷： 反傳統(tǒng) 反傳統(tǒng)要素 ： 最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品和創(chuàng)意。 豪華泳池及按摩池，豪華健身館，鉆光水療系統(tǒng)，豪華宴會(huì)廳，世界級(jí)高級(jí)餐廳等等等等一切與奢華相關(guān)的設(shè)施，來放開話題，制造本項(xiàng)目最貴的輿論。 31 目 標(biāo)： 通過傳聞式營(yíng)銷，建立世人對(duì)本項(xiàng)目的頂禮膜拜 ! 通過傳聞式營(yíng)銷，讓少數(shù)擁有它的人引為珍稀 ! 32 傳聞式營(yíng)銷 第一步： “制造傳聞” 【 2023年 6月－ 2023年 8月 】 ?“黏性要素”：故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^感情在溝通，故事需具備“黏性” ； ?“反傳統(tǒng)要素”：最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品和創(chuàng)意； ?“神秘感要素”：神秘感最可能勾起關(guān)注的欲望，引起最大的傳聞； 營(yíng)造傳聞的黏性 33 傳聞式營(yíng)銷： 制造傳聞 制造黏性故事 ： 故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^感情在溝通，故事需具備“黏性”。 三、“引發(fā)”傳聞關(guān)鍵要素： 找到影響力中心，利用媒體和廣告來最終引發(fā)傳聞。 “反傳統(tǒng)要素”：最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品； “情感溝通要素”：故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^感情在溝通，故事需具備“黏性” ； “神秘感要素”：神秘感最可能勾起關(guān)注的欲望，引起最大的傳聞； 二、“傳播”傳聞關(guān)鍵要素： 找到項(xiàng)目傳播者和渠道。凱特 29 傳聞式營(yíng)銷的三個(gè)過程： 制
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