【正文】 區(qū)域酒店式公寓分析開(kāi)元地中海開(kāi)元地中海 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況1開(kāi)元地中海為一個(gè)集星級(jí)酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，目前開(kāi)元地中海為一個(gè)集星級(jí)酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，目前該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)中心，人氣旺盛該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)中心，人氣旺盛開(kāi)發(fā)商 開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán) 綠化率 30%項(xiàng)目位置 松江新松江路 926號(hào)（近人民北路） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 11月（酒店式公寓）占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價(jià) 8,00010,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 一幢五星級(jí)酒店、三幢 20層高級(jí)住宅樓、三幢酒店式公寓、一幢 20層辦公樓和 項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目地處松江新城核心。求的新興酒店式公寓。佘山假日半島處于新城同佘山的真空地帶，目前片區(qū)發(fā)展不成熟，雖然有軌道交通導(dǎo)入，但人們對(duì)于區(qū)域認(rèn)知度低，難以同本案形成有效競(jìng)爭(zhēng)。? 本案目前所處洞涇地區(qū)處于佘山同新城之間的真空地帶，發(fā)展不成熟，在售樓盤(pán)極少，市民對(duì)于該區(qū)域認(rèn)同度較低；? 此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮嚴(yán)重，投資者觀望氣氛濃厚，因此本案開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖，以期望市場(chǎng)能夠有所反彈。將配備大堂商務(wù)會(huì)所（咖吧、會(huì)議室、橋牌室、影印室、 24小時(shí)服務(wù)店）、運(yùn)動(dòng)會(huì)所（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、休閑健身房）、酒店專業(yè)服務(wù)。開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)先推出小戶型提升區(qū)域投資氛圍域投資氛圍佘山假日半島佘山假日半島 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃6?佘山假日半島產(chǎn)品多樣，多數(shù)為 3585平米小戶型，部分景觀位置設(shè)置 110平米左右景觀二房，可眺望佘山。佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。本案佘山假日半島未來(lái)期望通過(guò)佘山假日半島未來(lái)期望通過(guò) 2萬(wàn)平米大型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間萬(wàn)平米大型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間佘山假日半島佘山假日半島 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃6項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖?社區(qū)由 3幢服務(wù)式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側(cè)兩萬(wàn)多平方米的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)隔街相望，形成動(dòng)靜分離且又相互依托的兩個(gè)部分。1佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況6佘山假日半島緊鄰軌道交通佘山假日半島緊鄰軌道交通 9號(hào)線洞涇站，規(guī)劃建造成一個(gè)大型酒店式公寓及商業(yè)的號(hào)線洞涇站，規(guī)劃建造成一個(gè)大型酒店式公寓及商業(yè)的綜合型項(xiàng)目綜合型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 上海珠江逸展投資有限公司 綠化率 30%項(xiàng)目位置 上海市松江區(qū)嘉松公路沈磚路口 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20234占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價(jià) 7,000元 /平米（銷售報(bào)價(jià)）物業(yè)形態(tài) 由 3幢 711層高的小高層和南部近 2萬(wàn)平方米的商業(yè)組成項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目臨近影視基地及歡樂(lè)谷，未來(lái)將會(huì)以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導(dǎo)入效應(yīng)項(xiàng)目臨近影視基地及歡樂(lè)谷，未來(lái)將會(huì)以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導(dǎo)入效應(yīng)為其核心賣(mài)點(diǎn)為其核心賣(mài)點(diǎn)佘山假日半島佘山假日半島 /項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析6緊鄰軌道交通，有利有弊? 本案緊靠地鐵 9號(hào)線洞涇站，出站即達(dá)，依托 9號(hào)線未來(lái)的延伸將增加其客源輻射的能力；? 但該項(xiàng)目距離軌道交通過(guò)緊造成其噪音污染明顯，未來(lái)部分房源將明顯受到影響。貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的 公寓客戶年齡特征根據(jù)貝尚灣園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)貝尚灣園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示523大盤(pán)效應(yīng)能對(duì)新興區(qū)域開(kāi)發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品進(jìn)行很好的支撐首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導(dǎo)入該項(xiàng)目同本案類似度較高，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式值得借鑒貝尚灣園作為一個(gè)總體量接近 50萬(wàn)方的大盤(pán)，其內(nèi)部完善的配套商業(yè)加之未來(lái)導(dǎo)入的大量人口均為酒店式公寓開(kāi)發(fā)做了極好的鋪墊；貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類似的結(jié)果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導(dǎo)入，本案未來(lái)酒店式公寓開(kāi)發(fā)中必然要關(guān)注這部分群體的消費(fèi)習(xí)慣和能力。酒店式公寓貝尚灣園建筑風(fēng)格上力圖營(yíng)造出濃郁的地中海風(fēng)情貝尚灣園建筑風(fēng)格上力圖營(yíng)造出濃郁的地中海風(fēng)情 ——西班牙風(fēng)格，酒店式公寓產(chǎn)品西班牙風(fēng)格，酒店式公寓產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產(chǎn)品貝尚灣園貝尚灣園 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5?貝尚灣園酒店式公寓為住宅性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán) 70年，同本案性質(zhì)類似；?產(chǎn)品以小戶型為主，同普通公寓主推的二房三房明顯有所區(qū)別，使其更適合投資客的需求；?精裝修是該酒店式公寓的另外一大特色，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了 2,000元 /平米，除硬裝外還涵蓋了大部分電器設(shè)備，基本達(dá)到拎包入駐的效果。及部分別墅物業(yè)。貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目整體分貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目整體分 3期開(kāi)發(fā)，目前在售為一期、二期公寓期開(kāi)發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。項(xiàng)項(xiàng)目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點(diǎn)和區(qū)域商業(yè)中心很近。店式公寓為其二期的一部分。但由于其是商業(yè)性質(zhì)用地，加之九亭目前生活質(zhì)量較差，本案相比該項(xiàng)目仍具備自身優(yōu)勢(shì)。根據(jù)上海青年城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)上海青年城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示423青年客戶群是具有軌道交通的郊區(qū)型項(xiàng)目的重要客戶來(lái)源打造符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一定程度上可以降低客戶對(duì)區(qū)域的抗性該項(xiàng)目處于地鐵沿線，對(duì)本案有一定的客戶攔截作用年輕人，尤其是由外省市遷入的 “ 新城市人 ” ，對(duì)區(qū)域的抗性較小，同時(shí)因購(gòu)買(mǎi)力有限，因此對(duì)于具有軌道交通等快速出行方式的市郊型樓盤(pán)具有較高的接受度；項(xiàng)目以小面積、復(fù)合空間的公寓設(shè)計(jì)及 SOHO辦公的概念來(lái)吸引上海的時(shí)尚年輕人士，取得了較大的成功。復(fù)式 45平米，層高 復(fù)式 46平米，層高 上海青年城依托小戶型、低總價(jià)、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯(cuò)的銷上海青年城依托小戶型、低總價(jià)、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主售業(yè)績(jī)，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目市場(chǎng)情況4上海青年城客戶構(gòu)成 項(xiàng)目引領(lǐng)年輕社區(qū)潮流，去化率較高? 一期小戶型復(fù)式公寓 05年開(kāi)盤(pán)， 07年全部售罄；? 目前上海青年城二期的 SOHO辦公在去年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化率約 5成，作為商辦用地，購(gòu)買(mǎi)存在諸多限制條件，且市場(chǎng)環(huán)境較差的情況下已屬不易。下層可作會(huì)客廳廚房，上可作閣樓臥室，高約 ；?二期主打?qū)痈?，順應(yīng)青年崇尚個(gè)性和時(shí)尚的心理，同時(shí)又達(dá)到了動(dòng)靜分區(qū)的效果，底層是客廳和餐廳，上層是臥室。公寓 商業(yè) 酒店 SOHO辦公上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城上海青年城 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4?一期公寓主力房型是面積在 40－ 42平方米左右的一房。出現(xiàn)了大量導(dǎo)入型客源。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相對(duì)滯后，形象不佳?？蛻纛愋?比例 偏好戶型 關(guān)注點(diǎn)投資客 7080% 無(wú)特定偏好 年投資回報(bào)率 57%自住客 2030% 復(fù)式小戶型 性價(jià)比小戶型、低總價(jià)根據(jù)上海風(fēng)景的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)上海風(fēng)景的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /項(xiàng)目啟示項(xiàng)目啟示323大型成熟居住片區(qū)對(duì)酒店式公寓產(chǎn)生良好的支撐作用控制復(fù)式產(chǎn)品比例，把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)同本案差異較大，兩者產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地處金匯龍柏，區(qū)域內(nèi)外籍居住氛圍濃郁，這給了項(xiàng)目極佳的客源支撐，也大大提升了酒店式公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值；本案在建筑設(shè)計(jì)上獨(dú)具匠心， 8層以下為平層， 8層以上全為復(fù)式，在增加產(chǎn)品特色同時(shí)，控制了復(fù)式產(chǎn)品比例（ 4成以下），以規(guī)避復(fù)式產(chǎn)品潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；上海風(fēng)景的客戶多為市區(qū)投資客，未來(lái)租戶以該區(qū)域的外籍高級(jí)人士為主，這同本案在客源上存在較大區(qū)別，不存在較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)可以總結(jié)如下：項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)可以總結(jié)如下：酒店式公寓市場(chǎng)分析p軌道沿線新興酒店式公寓研究p區(qū)域酒店式公寓分析軌道沿線新興酒店式公寓研究傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究項(xiàng)目名稱 區(qū)域特征 客戶特征 產(chǎn)品特征 服務(wù)特征傳統(tǒng)酒店式公寓；?主要分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣、靜安、浦東陸家嘴、徐匯等區(qū)域?所處區(qū)域?yàn)?中央商務(wù)區(qū) 如人民廣場(chǎng)、小陸家嘴和南京西路，或者位于 高端居住區(qū) 如華山路、鎮(zhèn)寧路和古北板塊， 區(qū)域同時(shí)具備商業(yè)繁華和交通便利等特征?銷售客戶以投資客為主，客戶來(lái)源以外地和海外客戶為主力?銷售價(jià)格一般高于區(qū)域內(nèi)同類住宅價(jià)格?市區(qū)酒店式公寓中長(zhǎng)租客以外籍客戶為主，短租中大陸的商務(wù)客也很多， 長(zhǎng)租市場(chǎng)的外籍客戶呈現(xiàn)群居特點(diǎn)?出租率高，普遍在 90%以上?大多聘請(qǐng)知名的、專業(yè)酒店管理服務(wù)公司?提供的服務(wù)全面，包括 24小時(shí)送餐、幼兒看護(hù)等，融合了星級(jí)酒店式服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)?大部分中高檔酒店式公寓房間數(shù)量一般在 100300套之間， 其中 200300套之間最為密集?針對(duì)中高端長(zhǎng)租客的酒店式公寓戶型面積普遍較大，以二房和三房為主， 戶型面積在 100200平方米之間； 針對(duì)短租客及中低端客戶的中低端酒店式公寓戶型面積較小 ，以 70平方米以下的一房為主?一般采取精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔1貝尚灣上海青年城上海風(fēng)景萬(wàn)豪酒店式公寓保利西子灣本案佘山假日半島軌道軌道 9號(hào)線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析號(hào)線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析2軌道交通軌道交通 9號(hào)線沿線未來(lái)會(huì)推出有大量酒店式公寓項(xiàng)目，必然對(duì)本案客源產(chǎn)生一定分流號(hào)線沿線未來(lái)會(huì)推出有大量酒店式公寓項(xiàng)目，必然對(duì)本案客源產(chǎn)生一定分流，因此如何同這些項(xiàng)目產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)將成為本案成功關(guān)鍵，因此如何同這些項(xiàng)目產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)將成為本案成功關(guān)鍵軌道交通 9號(hào)線沿線酒店式公寓分布上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況3上海風(fēng)景是大上海國(guó)際花園的三期項(xiàng)目，一、二期項(xiàng)目均為普通公寓，各期普通公寓均上海風(fēng)景是大上海國(guó)際花園的三期項(xiàng)目，一、二期項(xiàng)目均為普通公寓，各期普通公寓均已售罄已售罄開(kāi)發(fā)商 上海銀田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 綠化率 35%項(xiàng)目位置 龍茗路 2903號(hào) (宜山路路口） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月占地面積 20萬(wàn)平米 容積率 總建筑面積 45萬(wàn)平米 目前均價(jià)（裝修） 16,00017,000元 /平米（平層）23,00024,000元 /平米（復(fù)式）物業(yè)形態(tài) 為大型住區(qū)中最后一期，同本案有所類似項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目效果圖酒店式公寓項(xiàng)目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國(guó)際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍項(xiàng)目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國(guó)際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析3虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)古北國(guó)際社區(qū)徐家匯商圈漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)城市副中心城市副中心豐富的綜合資源豐富的綜合資源日韓港臺(tái)人士的后花園日韓港臺(tái)人士的后花園外籍人士居住氛圍濃郁外籍人士居住氛圍濃郁高檔樓盤(pán)集中區(qū)高檔樓盤(pán)集中區(qū)生活配套完善生活配套完善技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)明顯集聚效應(yīng)明顯獨(dú)特綠化環(huán)境獨(dú)特綠化環(huán)境適宜外僑居住及辦公適宜外僑居住及辦公金匯龍柏本項(xiàng)目具備良好客源基礎(chǔ)產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時(shí)控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時(shí)控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上海風(fēng)景上海風(fēng)景 /產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃3810層層高 27層層高 1層8米挑空大堂建筑風(fēng)格 歐式（大堂四星級(jí)）建筑布局L型，總層高 11層；1層為 200平米 8米挑空大堂；27層高為 ；8－ 10層為復(fù)式層、層高 外立面 裙房部分采用進(jìn)口大理石石材干掛；其余部分是干掛石材?大樓共配備五部電梯，其中有一部是觀光電梯，每層 25戶左右；?總套數(shù) 263套，單套面積從 ；?本項(xiàng)目主力房型面積為 40平米 ——79套， 60平米 ——88套， 8層以下為平層， 8層以上為復(fù)式房型；?產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)是 1000元左右 /平方米， 包括：廚衛(wèi)設(shè)備（方太、科勒）、房間內(nèi)實(shí)木復(fù)合地板、衣柜、 熱水器、空調(diào) 等 。n新城早期客戶以投資為主，目前尤其是東城區(qū)向青年自住需求轉(zhuǎn)變，其總價(jià)承受力有限，偏重一房、二房等中小戶型；n憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，其需求偏向三房以上大房型?？蛻籼卣魇袌?chǎng)表現(xiàn)n松江新城在經(jīng)歷大范圍開(kāi)發(fā)后供應(yīng)量回落，市場(chǎng)存量有限；近期市場(chǎng)回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整；n東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價(jià)格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍嚴(yán)重不足。1對(duì)本項(xiàng)目的思考思考一： 目前區(qū)域市場(chǎng)成交以小戶型產(chǎn)品為主，大戶型、高總價(jià)的產(chǎn)品去化困難，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。表明了本區(qū)域市場(chǎng)目前對(duì)于這類中高端產(chǎn)品需求有限，開(kāi)發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品將帶來(lái)很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。信息來(lái)源：易居 cric系統(tǒng)御上海主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，以低總價(jià)，高附加值為亮點(diǎn)御上海主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，以低總價(jià)，高附加值為亮點(diǎn)御上海御上海 /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析265平米一房 94平米二房?本案主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，房型較為方正，設(shè)置了大面積凸窗及景觀陽(yáng)臺(tái)增加附加值；?但是由于其得房率一般，使得建筑