【正文】 機(jī)會一：機(jī)會一： 軌道交通資源帶來了兩大機(jī)會：軌道交通資源帶來了兩大機(jī)會： 一是交通的便捷性給項目帶來了外一是交通的便捷性給項目帶來了外區(qū)域的客戶基礎(chǔ)，二是目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心，供應(yīng)量少，處于供不應(yīng)求區(qū)域的客戶基礎(chǔ)，二是目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心，供應(yīng)量少，處于供不應(yīng)求的市場狀況，項目存在較大的發(fā)展機(jī)會；的市場狀況，項目存在較大的發(fā)展機(jī)會；機(jī)會二：機(jī)會二： 各房型去化率高，表明各房型去化率高，表明 該區(qū)域市場尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，存在較大的該區(qū)域市場尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，存在較大的市場空間，各種房型具有較大的市場需求，同時也符合區(qū)域內(nèi)供市場空間，各種房型具有較大的市場需求，同時也符合區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心化的結(jié)論；應(yīng)空心化的結(jié)論；區(qū)域房地產(chǎn)市場研判本案機(jī)會PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 小結(jié) 通過對競爭市場未來潛在項目的推案預(yù)估情況及版塊戶型供應(yīng)去化情況來看，通過對競爭市場未來潛在項目的推案預(yù)估情況及版塊戶型供應(yīng)去化情況來看，我們在可以發(fā)現(xiàn)：我們在可以發(fā)現(xiàn)：n目前區(qū)域的供應(yīng)主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應(yīng)較少；目前區(qū)域的供應(yīng)主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應(yīng)較少；n未來潛在項目主要供應(yīng)戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為未來潛在項目主要供應(yīng)戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為 50150㎡㎡， 2023年放量約年放量約 43萬方，萬方， 2023年放量約年放量約 25萬方，萬方， 本案將直接面臨較嚴(yán)峻本案將直接面臨較嚴(yán)峻的競爭壓力；的競爭壓力；n從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看，從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看， 兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應(yīng)兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應(yīng)產(chǎn)品，去化量大，市場需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應(yīng)及去化量也產(chǎn)品，去化量大，市場需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應(yīng)及去化量也較高，各有市場。供應(yīng)不飽和根據(jù)對供求統(tǒng)計分析，目前區(qū)域供應(yīng)戶型產(chǎn)品均能呈現(xiàn)較高的成交去化率，區(qū)域供應(yīng)尚不能滿足消費(fèi)需求。而區(qū)域中心供應(yīng)呈現(xiàn)空心化特征。區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場去化情況良好：根據(jù)市場表現(xiàn)情況來看，兩房戶型的去化率最低，但供應(yīng)量及去化量最大，去化率為 %，表明兩房戶型是區(qū)域的主力供應(yīng)產(chǎn)品；去化率最高的是三房產(chǎn)品，達(dá)到 %；一房產(chǎn)品的去化率達(dá)到 %；四房的去化率為 %，但供應(yīng)量及去化量較小，供應(yīng)套數(shù)為 368套，去化套數(shù)僅為 358套。根據(jù)對區(qū)域潛在競爭項目的推案情況預(yù)估分析，未來本案將面臨著較為嚴(yán)峻的競爭環(huán)境；潛在競爭項目未來放量較大，產(chǎn)品形態(tài)全為高層物業(yè)，推案戶型均為中大型物業(yè)產(chǎn)品，且價格較高。 4 122150 9000 高層高層 17 122150 9600 高層高層 — — — —福星頤美福星頤美華庭華庭 3572 8300 高層高層 — — — — — — — —華潤二十華潤二十四城四城 4 69144 10000 高層高層 15 5090 10500 高層高層 16 70130 11500 高層高層合計合計 35150 43 50150 50130通過對競爭項目的未來推案情況預(yù)估分析，尋通過對競爭項目的未來推案情況預(yù)估分析，尋找本案項目未來上市的機(jī)會點與競爭點。景觀陽臺大，提升了戶型的舒適度。結(jié)構(gòu)較為寬松，功能分區(qū)搭配合理；216。目前項目在售，整體去化情況較差，一房去化率為 %，兩房去化率為 %，三房去化率為 %；項目三房戶型雖去化率高于一房及兩房產(chǎn)品，但一房、兩房戶型的供應(yīng)較大，約占總供應(yīng)量的 80%，去化量遠(yuǎn)高于三房戶型，表現(xiàn)出了市場對中小戶型產(chǎn)品的偏好?？蛷d空間大，公共活動區(qū)域較大。結(jié)構(gòu)緊湊，功能分區(qū)設(shè)置合理；216。一房戶型去化率為 %，兩房戶型的去化率為 %，一房去化率高于兩房戶型產(chǎn)品，但兩方戶型的供應(yīng)量大，去化量高于一房產(chǎn)品，二者的產(chǎn)品市場接受度均較好。觀景陽臺的半贈送面積提高了項目的性價比。結(jié)構(gòu)簡單，功能分區(qū)設(shè)置合理；216。目前項目已經(jīng)全部售罄，三種戶型的去化率均為 100%，其中一房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，表現(xiàn)出市場對于一房產(chǎn)品的高接受度。城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈。但目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭較為激烈。代表項目華潤二十四城項目體量： 1916000㎡主力產(chǎn)品： 88105三房目前價格：均價 10000元 /㎡（套內(nèi)）華宇春江花月項目體量： 260000㎡主力產(chǎn)品： 6281㎡兩房目前價格：均價 7800元 /㎡（套內(nèi)）麗水菁苑項目體量： 285000㎡主力產(chǎn)品： 37129㎡高層目前價格：均價 9600元 /㎡（套內(nèi)）區(qū)域房地產(chǎn)市場研判城市版塊物業(yè)市場研究目前區(qū)域的城市版塊項目，依托城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，主要憑借良好的城市交通、生活配套以及規(guī)劃設(shè)計，成為了區(qū)域房地產(chǎn)市場板塊的一個重要組成部分。體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價格高。home 8124 70439 % 6500 5166 高層 售罄中冶幸福嶺 8萬 / 47% / 6090 高層 售罄恒大綠洲 91332 460000 % 均價 6800 僅 136 高層 在售江灣國際花都 123788 580000 35% 均價 7000 123㎡ 高層 在售金科 VISAR 26121 97331 3 % 最低價 9400 3068 高層 在售奧園康城 130490 599943 % 最低價 8500 3749 高層 在售麗水菁苑 80000 285000 % 均價 9600 在售 100129 高層 在售華宇春江花月 48000 260000 % 均價 7800 3772 高層 在售華潤二十四城 700901 1916000 華潤二十四城華潤二十四城華宇春江花月華宇春江花月麗水菁苑麗水菁苑金科金科 VISAR中心城上城中心城上城大鼎第一時間大鼎第一時間首創(chuàng)首創(chuàng) I HOME恒大綠洲恒大綠洲斌鑫世紀(jì)城斌鑫世紀(jì)城保利國賓上院保利國賓上院中冶幸福嶺中冶幸福嶺隆鑫國際隆鑫國際駿逸新視界駿逸新視界奧園康城奧園康城江灣國際花都江灣國際花都金海西鐵城金海西鐵城本案本案濱江版塊物業(yè)濱江版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場研判版塊物業(yè)樓盤列表樓盤樓盤 占地面積占地面積 （㎡）（㎡） 建筑面積建筑面積 （㎡）（㎡） 容積率容積率 綠化率綠化率 價格價格（元（元 /㎡）㎡） 主力戶型主力戶型 （㎡）（㎡） 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)保利國賓上院 60000 80000 50% 8324 109158 花園洋房 物業(yè)。版塊商品住宅交易成交均價（建面計）版塊商品住宅交易成交均價（建面計）本案本案本案項目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣 原建設(shè)賓館舊址，地理上處于重慶主城幾何核心，地理位置優(yōu)越，通達(dá)性強(qiáng)。鼎合觀點：鼎合觀點： 從目前謝家灣版塊商品房成交均價走勢來看， 2023年同比 2023年版塊市場成交價格增幅明顯，且呈現(xiàn)一定價格增長趨勢。 近年來，謝家灣街道以社區(qū)建設(shè)為中心，以社區(qū)服務(wù)和城市管理為重點，以維護(hù)社會穩(wěn)定為前提，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，堅持服務(wù)社會、服務(wù)居民群眾，先后被評為全國和全市的先進(jìn)基層黨組織、全國城市體育先進(jìn)社區(qū)、全國科教進(jìn)社區(qū)先進(jìn)集體、市級文明單位、市社區(qū)建設(shè)先進(jìn)街道、社區(qū)建設(shè)示范街道；區(qū)域房地產(chǎn)市場研判謝家灣版塊 商品房成交市場現(xiàn)狀解析單位：元 /平方米版塊整體房地產(chǎn)市場發(fā)展： 區(qū)域成交均價呈穩(wěn)步增長趨勢，市場需區(qū)域成交均價呈穩(wěn)步增長趨勢，市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好，且未來存在一定價格上升空間。 謝家灣版塊位于九龍坡區(qū)中心城區(qū)，轄區(qū)面積 ，常住人口。隨著區(qū)域濱江版塊和袁家崗、楊家坪等版塊的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，帶動區(qū)域城市價值的飛速提升，土地價值高。重慶城的老居民，對于謝家灣的記憶，更多的來自于建設(shè)廠。 生活圈內(nèi)，成為銜接各個組團(tuán)的樞紐 .個案 ——奧園康城推案情況 項目點評PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況u區(qū)域解讀u項目版塊市場研判u區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預(yù)測u小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目版塊市場研判 —— 謝家灣版塊謝家灣版塊：謝家灣版塊：處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進(jìn)程快處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進(jìn)程快速，區(qū)域價值大，未來發(fā)展?jié)摿薮?。本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴(yán)峻。 項目體量大，具備大盤氣質(zhì)；項目劣勢 ：216。項目優(yōu)勢 ：216。樣板間個案 ——奧園康城樣板間展示樣板間裝修采用現(xiàn)在簡約風(fēng)格，色調(diào)簡單明亮。奧園康城項目地塊一邊高坡臨江，一邊為洼谷低地，并因地塊標(biāo)高不同和市政道路的劃分分割成 A、 B、 C三個地塊。奧園康城建筑風(fēng)格屬于新古典主義歐式建筑，采用重慶獨(dú)一無二的經(jīng)典歐洲哥特式建筑風(fēng)格，并結(jié)合重慶本地消費(fèi)群體的喜好，就好比歐洲古典音樂一樣，經(jīng)典、大氣永不過時。目前已經(jīng)全面實現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)。華潤二十四城項目基礎(chǔ)資料項目名稱 華潤二十四城 所屬區(qū)域 九龍坡區(qū)片區(qū) 謝家灣 物業(yè)地址 九龍坡區(qū)原建設(shè)長地塊售樓處地址 九龍坡區(qū)原建設(shè)長地塊 物業(yè)類型 住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)開發(fā)商 華潤置地（重慶）有限公司 建筑構(gòu)成其中住宅建筑面積 160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積 萬平方米、教育面積 項目總占地 總建筑面積 容積率 綠化率 40%以上裝修狀況 公寓、住宅清水車位 1： 小區(qū)內(nèi)部配套 幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè)、地下車庫 一期總戶數(shù) 3227目前工程進(jìn)度 一期住宅已經(jīng)完工，目前在售。個案 ——華潤二十四城項目概況個案 ——華潤二十四城主力戶型展示兩室兩廳一廚房 66㎡兩室兩廳一廚 99㎡三室兩廳一廚 90㎡兩室兩廳一廚 80㎡ 兩室兩廳一廚 87㎡三室兩廳一廚 103㎡華潤二十四城戶型：戶型方正，采光通風(fēng)良好，個別戶型有贈送面積，面積區(qū)間 66120㎡。項目建成后，將是一個擁有 6萬居住人口，集萬象購物中心、國際酒店、鼎級寫字樓、濱江高尚住宅群于一體的城市中心大型居住區(qū)。綠化率： 50% 華潤二十四城本案項目總占地面積為 ，規(guī)劃建筑面積近 200萬平方米，其中住宅建筑面積 160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積 、教育面積數(shù)萬平方米。容積率： 市場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積： 700901平方米 個案 ——恒大綠洲推案情況 項目點評華潤二十四城位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣，原建設(shè)廠廠址。項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大216。 具備大盤氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢也能吸引購房客群。 緊鄰楊家坪、蟠龍新區(qū)商圈，經(jīng)濟(jì)區(qū)域輻射面積廣泛；216。個案 ——恒大綠洲樣板間展示恒大綠洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售 20棟樓，銷售均價 6800元 /平方米。個案 ——恒大綠洲項目概況戶型圖展示：戶型采光通風(fēng)好，功能分區(qū)合理，部分贈送陽臺面積較大。 恒大綠洲分為 A、 B兩區(qū)，全區(qū)共有小高層和高層兩種形式的住宅。恒大綠洲本案恒大綠洲總用地面積約為 137畝 開盤時間： 20230501總建筑面積： 460000平方米 項目位于重慶市九龍坡區(qū)中心地段，西南面與重慶市動物園緊鄰，北面與桃源小區(qū)貼鄰，東側(cè)為桃花溪， 公共設(shè)施成熟，地理位置優(yōu)越，中心價值顯著。 7800 高層 20231220斌鑫西城綠錦 九龍坡華福大道北段 19號 360000 430000 % 5200 高層、小高層 65159 69069 38% 8000 洋房 金科西城大院 九龍坡九龍園區(qū)火炬大道 16號 (巴國城旁 )高層、小高層 華福山水 九龍坡華巖寺路 5號（華巖寺大門右邊） 20236 56000 30% 5700 小高層 4棟、高層 1棟 31% 7300 高層 柏景龍庭 九龍坡九龍園翼龍路 8號金科三色幼兒園對面 9674 47546 3 35% 5800 高層 大鼎第一時間 九龍坡袁家崗輕軌車站旁（謝家灣正街 7號） 7805 61066 25% 7300 高層 % 3500 高層 聯(lián)發(fā)嘉園柏景龍庭大鼎第一時間中交麗景金源利青國青城恒大綠洲華福山水金科西城大院保利心語花園金科陽光小鎮(zhèn)海蘭云天畔山林語廣廈城洛卡莊園斌鑫西城綠錦華宇春江花月袁家崗袁家崗 楊家坪楊家坪九龍園區(qū)九龍園區(qū) 白市驛白市驛區(qū)府區(qū)府 黃桷坪黃桷坪目前九龍坡區(qū)在售樓盤呈現(xiàn)組團(tuán)式分布，主要分為三大在售區(qū)域。 華巖新城區(qū)既包括新區(qū)開發(fā)，又包括舊城改造，還包括中梁山生態(tài)旅游區(qū)的保護(hù)與開發(fā)；既包括工業(yè)園區(qū)建設(shè)，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、物流園區(qū)打造，還包括道路交通、工程管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 現(xiàn)狀常住人口 10萬，約占全區(qū) 1/9，規(guī)劃常住人口 30萬，約占屆時全區(qū)人口的 1/5。華巖新城版塊：華巖新城版塊：216。216。全處干部 38名（其中：男22名，女 16名），機(jī)關(guān)在職黨員 26名，社區(qū)黨員 349名。216。 位于九龍坡區(qū)東南端，是 九龍坡區(qū)重要的鐵路、港口、碼頭貨運(yùn)集散地，是未來的物流配送中心。 216。轄區(qū)匯集國有大中型企業(yè)和各類社會單位 80余家，醫(yī)院 5所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 7個。216。 “ 八縱 ” 包括陳庹路、袁茄路、楊渡路、南北干道、九濱路以及 3條新增規(guī)劃道路石坪橋版塊：石坪橋版塊：216。 “ 一環(huán) ”是指現(xiàn)楊家坪商圈環(huán)道， “ 二環(huán) ” 是指華潤景觀大道