【正文】 眾多，區(qū)域競爭壓力巨大216。本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴峻。已推量（㎡） 去化量（㎡） 去化率體量 100%營銷賣點： 區(qū)位地段及企業(yè)品質(zhì) “ 打造成為解放碑 CBD的后花園，處于政府規(guī)劃的 “10 分鐘渝中 ” 生活圈內(nèi)，成為銜接各個組團的樞紐 .個案 ——奧園康城推案情況 項目點評PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行情況u區(qū)域解讀u項目版塊市場研判u區(qū)域房地產(chǎn)市場未來預測u小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目版塊市場研判 —— 謝家灣版塊謝家灣版塊：謝家灣版塊：處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進程快處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進程快速，區(qū)域價值大，未來發(fā)展?jié)摿薮?。速，區(qū)域價值大，未來發(fā)展?jié)摿薮?。重慶城的老居民，對于謝家灣的記憶，更多的來自于建設廠。謝家灣原屬重慶建設廠的家屬區(qū)域，版塊內(nèi)老舊住房較多，未來版塊拆遷量較大。隨著區(qū)域濱江版塊和袁家崗、楊家坪等版塊的快速發(fā)展，城市化進程的推進，帶動區(qū)域城市價值的飛速提升，土地價值高。216。 謝家灣版塊位于九龍坡區(qū)中心城區(qū)，轄區(qū)面積 ，常住人口。街道下屬 12個社區(qū)，有社會單位 50多家；216。 近年來，謝家灣街道以社區(qū)建設為中心，以社區(qū)服務和城市管理為重點，以維護社會穩(wěn)定為前提，加強精神文明建設，堅持服務社會、服務居民群眾，先后被評為全國和全市的先進基層黨組織、全國城市體育先進社區(qū)、全國科教進社區(qū)先進集體、市級文明單位、市社區(qū)建設先進街道、社區(qū)建設示范街道；區(qū)域房地產(chǎn)市場研判謝家灣版塊 商品房成交市場現(xiàn)狀解析單位：元 /平方米版塊整體房地產(chǎn)市場發(fā)展： 區(qū)域成交均價呈穩(wěn)步增長趨勢，市場需區(qū)域成交均價呈穩(wěn)步增長趨勢，市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好，且未來存在一定價格上升空間。求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好，且未來存在一定價格上升空間。鼎合觀點：鼎合觀點： 從目前謝家灣版塊商品房成交均價走勢來看， 2023年同比 2023年版塊市場成交價格增幅明顯，且呈現(xiàn)一定價格增長趨勢。說明隨著目前重慶市舊城改造的進行以及城市化進程的不斷加快，謝家灣版塊商品房市場發(fā)展態(tài)勢良好，未來價格仍存在一定上升空間。版塊商品住宅交易成交均價（建面計）版塊商品住宅交易成交均價（建面計）本案本案本案項目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣 原建設賓館舊址，地理上處于重慶主城幾何核心，地理位置優(yōu)越，通達性強。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)市場研判版塊房地產(chǎn)市場研究從目前區(qū)域房地產(chǎn)市場版塊分布情況來看，本案所處 周邊周邊市場版塊主要分為了城市場版塊主要分為了城市版塊物業(yè)和濱江版塊市版塊物業(yè)和濱江版塊物業(yè)。物業(yè)。不同版塊區(qū)域由于所擁有的城市資源與優(yōu)勢屬性不同，所開發(fā)的項目具有不同的產(chǎn)品風格和項目賣點。華潤二十四城華潤二十四城華宇春江花月華宇春江花月麗水菁苑麗水菁苑金科金科 VISAR中心城上城中心城上城大鼎第一時間大鼎第一時間首創(chuàng)首創(chuàng) I HOME恒大綠洲恒大綠洲斌鑫世紀城斌鑫世紀城保利國賓上院保利國賓上院中冶幸福嶺中冶幸福嶺隆鑫國際隆鑫國際駿逸新視界駿逸新視界奧園康城奧園康城江灣國際花都江灣國際花都金海西鐵城金海西鐵城本案本案濱江版塊物業(yè)濱江版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場研判版塊物業(yè)樓盤列表樓盤樓盤 占地面積占地面積 （㎡）（㎡） 建筑面積建筑面積 （㎡）（㎡） 容積率容積率 綠化率綠化率 價格價格（元（元 /㎡）㎡） 主力戶型主力戶型 （㎡）（㎡） 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)保利國賓上院 60000 80000 50% 8324 109158 花園洋房 售罄大鼎第一時間 7805 61066 25% 7300 4062 高層、多層 在售隆鑫國際 約 46000 約 260000 4 30% / 4090 高層 售罄金海西鐵城 23000 160000 6 % 6400 60129 高層 在售首創(chuàng) Ihome 8124 70439 % 6500 5166 高層 售罄中冶幸福嶺 8萬 / 47% / 6090 高層 售罄恒大綠洲 91332 460000 % 均價 6800 僅 136 高層 在售江灣國際花都 123788 580000 35% 均價 7000 123㎡ 高層 在售金科 VISAR 26121 97331 3 % 最低價 9400 3068 高層 在售奧園康城 130490 599943 % 最低價 8500 3749 高層 在售麗水菁苑 80000 285000 % 均價 9600 在售 100129 高層 在售華宇春江花月 48000 260000 % 均價 7800 3772 高層 在售華潤二十四城 700901 1916000 % 均價 10000 3886 公寓、高層 在售區(qū)域板塊項目不完全統(tǒng)計表區(qū)域板塊項目不完全統(tǒng)計表區(qū)域房地產(chǎn)市場研判濱江版塊物業(yè)市場研究目前區(qū)域的濱江版塊項目，主要依靠長江彎曲江景作為主要項目優(yōu)勢資源推廣，所開發(fā)產(chǎn)品多為高層物業(yè)形態(tài)，無論是一線還是二線江景資源，所推出產(chǎn)品市場接受度較高，市場成交火熱，去化率高，呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價格高。體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價格高。代表項目華潤二十四城項目體量： 1916000㎡主力產(chǎn)品： 88105三房目前價格：均價 10000元 /㎡（套內(nèi)）華宇春江花月項目體量： 260000㎡主力產(chǎn)品： 6281㎡兩房目前價格：均價 7800元 /㎡（套內(nèi)）麗水菁苑項目體量： 285000㎡主力產(chǎn)品： 37129㎡高層目前價格：均價 9600元 /㎡（套內(nèi)）區(qū)域房地產(chǎn)市場研判城市版塊物業(yè)市場研究目前區(qū)域的城市版塊項目，依托城市化進程的快速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，主要憑借良好的城市交通、生活配套以及規(guī)劃設計，成為了區(qū)域房地產(chǎn)市場板塊的一個重要組成部分。隨著土地供應的減少，可供應體量逐漸減少，區(qū)域市場成交價格逐漸攀升，且未來仍舊存在一定上升空間。但目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭較為激烈。城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭激烈。城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭激烈。代表項目中新城上城項目體量： 750000㎡主力產(chǎn)品： 3747㎡一房、 5185㎡兩房目前價格：均價 6300元 /㎡ （二手房參考價）保利國賓上院項目體量： 80000㎡主力產(chǎn)品： 118138㎡三房、四房目前價格：均價 8324元 /㎡ （二手房參考價）首創(chuàng) I HOME項目體量： 70000㎡主力產(chǎn)品： 2963㎡ 1房、兩房目前價格：均價 6500元 /㎡（套內(nèi)）戶型戶型 單配單配 一房一房 兩房兩房供應套數(shù)供應套數(shù) 297 739 231去化套數(shù)去化套數(shù) 297 739 231去化率去化率 100% 100% 100%該項目主力戶型為一房產(chǎn)品，單配、一房、兩房的戶型配比為 23% ： 58% ： 19%。目前項目已經(jīng)全部售罄，三種戶型的去化率均為 100%，其中一房產(chǎn)品供應量最大，表現(xiàn)出市場對于一房產(chǎn)品的高接受度。1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點評：216。結(jié)構(gòu)簡單，功能分區(qū)設置合理；216。觀景陽臺的設置提升了居住品質(zhì)；216。觀景陽臺的半贈送面積提高了項目的性價比。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目供求分析 ——首創(chuàng) IHOME（售罄）戶型戶型 一房一房 兩房兩房供應套數(shù)供應套數(shù) 465 744去化套數(shù)去化套數(shù) 392 502去化率去化率 % %該項目主力戶型為兩房戶型，一房、兩房的戶型配比為 38% ： 62% 。一房戶型去化率為 %，兩房戶型的去化率為 %，一房去化率高于兩房戶型產(chǎn)品，但兩方戶型的供應量大，去化量高于一房產(chǎn)品，二者的產(chǎn)品市場接受度均較好。2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點評：216。結(jié)構(gòu)緊湊，功能分區(qū)設置合理；216。景觀休閑陽臺大，生活舒適度高；216?？蛷d空間大，公共活動區(qū)域較大。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目供求分析 ——大鼎第一時間（在售）戶型戶型 一房一房 兩房兩房 三房三房供應套數(shù)供應套數(shù) 320 357 159去化套數(shù)去化套數(shù) 148 177 83去化率去化率 % % %該項目主力戶型為兩房戶型，單配、一房、兩房的戶型配比為 38% ： 42% ： 20%。目前項目在售，整體去化情況較差，一房去化率為 %，兩房去化率為 %，三房去化率為 %；項目三房戶型雖去化率高于一房及兩房產(chǎn)品，但一房、兩房戶型的供應較大，約占總供應量的 80%，去化量遠高于三房戶型，表現(xiàn)出了市場對中小戶型產(chǎn)品的偏好。2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點評：216。結(jié)構(gòu)較為寬松，功能分區(qū)搭配合理；216。贈送面積大，戶型性價比高；216。景觀陽臺大，提升了戶型的舒適度。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判項目供求分析 ——聯(lián)發(fā)嘉園（在售）區(qū)域房地產(chǎn)市場研判潛在競爭項目推案情況本案本案 保利港灣國際保利港灣國際華潤二十四城華潤二十四城福星頤美華庭福星頤美華庭龍湖龍湖 HILLS項目項目名稱名稱2023年下半年年下半年 2023年年 2023年年預估預估放量放量主力主力戶型戶型價格價格預測預測產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型預估預估放量放量主力主力戶型戶型價格價格預測預測產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型預估預估放量放量主力主力戶型戶型價格價格預測預測產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型龍湖后工龍湖后工項目項目 50100 10000 高層高層 11 50100 10500 高層高層 50100 12023 高層高層保利港灣保利港灣國際國際 4 122150 9000 高層高層 17 122150 9600 高層高層 — — — —福星頤美福星頤美華庭華庭 3572 8300 高層高層 — — — — — — — —華潤二十華潤二十四城四城 4 69144 10000 高層高層 15 5090 10500 高層高層 16 70130 11500 高層高層合計合計 35150 43 50150 50130通過對競爭項目的未來推案情況預估分析，尋通過對競爭項目的未來推案情況預估分析，尋找本案項目未來上市的機會點與競爭點。找本案項目未來上市的機會點與競爭點。根據(jù)對區(qū)域潛在競爭項目的推案情況預估分析，未來本案將面臨著較為嚴峻的競爭環(huán)境；潛在競爭項目未來放量較大，產(chǎn)品形態(tài)全為高層物業(yè)，推案戶型均為中大型物業(yè)產(chǎn)品，且價格較高。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判區(qū)域樓盤戶型供求分析n從目前區(qū)域的戶型供應及成交情況來看，兩房戶型產(chǎn)品供應占區(qū)域供應總體的 %，兩房為區(qū)域主力供應產(chǎn)品，去化率最高的戶型產(chǎn)品為三房產(chǎn)品，但兩房戶型的去化量最大；n從去化情況來看，各類房型產(chǎn)品去化率均超過 95%，說明目前區(qū)域市場供應與成交呈正比關(guān)系，區(qū)域房地產(chǎn)市場成交火熱。區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場去化情況良好：根據(jù)市場表現(xiàn)情況來看，兩房戶型的去化率最低，但供應量及去化量最大，去化率為 %，表明兩房戶型是區(qū)域的主力供應產(chǎn)品；去化率最高的是三房產(chǎn)品，達到 %；一房產(chǎn)品的去化率達到 %；四房的去化率為 %，但供應量及去化量較小，供應套數(shù)為 368套，去化套數(shù)僅為 358套。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判供求市場特征分析供應空心化目前項目區(qū)域供應主要集中在沿江一帶，形成了以濱江物業(yè)為代表的區(qū)域主力戰(zhàn)場。而區(qū)域中心供應呈現(xiàn)空心化特征。供求關(guān)系平衡根據(jù)對區(qū)域戶型供求統(tǒng)計分析，區(qū)域供應量為 17000套住房，成交量達到 97%，供求關(guān)系平衡，區(qū)域主力供應主要集中在兩房及三房，其次是一房，及少量的四房戶型。供應不飽和根據(jù)對供求統(tǒng)計分析，目前區(qū)域供應戶型產(chǎn)品均能呈現(xiàn)較高的成交去化率，區(qū)域供應尚不能滿足消費需求。且區(qū)域供應主要集中在濱江物業(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 小結(jié) 通過對競爭市場未來潛在項目的推案預估情況及版塊戶型供應去化情況來看，通過對競爭市場未來潛在項目的推案預估情況及版塊戶型供應去化情況來看，我們在可以發(fā)現(xiàn)：我們在可以發(fā)現(xiàn)：n目前區(qū)域的供應主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應較少；目前區(qū)域的供應主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應較少；n未來潛在項目主要供應戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為未來潛在項目主要供應戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為 50150㎡㎡， 2023年放量約年放量約 43萬方，萬方， 2023年放量約年放量約 25萬方，萬方， 本案將直接面臨較嚴峻本案將直接面臨較嚴峻的競爭壓力；的競爭壓力；n從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看，從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看， 兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應產(chǎn)品，去化量大，市場需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應及去化量也產(chǎn)品，去化量大，市場需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應及去化量也較高，各有市場。較高，各有市場。機會一：機會一： 軌道交通資源帶來了兩大機會：軌道交通資源帶來了兩大機會： 一是交通的便捷性給項目帶來了外一是交通的便捷性給項目帶來了外區(qū)域的客戶基礎，二是目前區(qū)域內(nèi)供應空心，供應量少，處于供不應求區(qū)域的客戶基礎，二是目前區(qū)域內(nèi)供應空心，供應量少，處于供不應求的市場狀況，項目存在較大的發(fā)展機會；的市場狀況，項目存在較大的發(fā)展機會；機會二：機會二： 各房型去化率高，表明各房型去化率高，表明 該區(qū)域市場尚未達到飽和狀態(tài)，存在較大的該區(qū)域市場尚未達到飽和狀態(tài)，存在較大的市場空間，各種房型具有較大的市場需求，同時也符合區(qū)域內(nèi)供市場空間，各種房型具有較大的市場需求，同時也符合區(qū)域內(nèi)供應空心化的結(jié)論；應空心化的結(jié)論；區(qū)域房地產(chǎn)市場研判本案機會PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運行