【正文】 眾多，區(qū)域競爭壓力巨大216。本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴(yán)峻。已推量（㎡） 去化量（㎡） 去化率體量 100%營銷賣點(diǎn)： 區(qū)位地段及企業(yè)品質(zhì) “ 打造成為解放碑 CBD的后花園，處于政府規(guī)劃的 “10 分鐘渝中 ” 生活圈內(nèi)，成為銜接各個(gè)組團(tuán)的樞紐 .個(gè)案 ——奧園康城推案情況 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況u區(qū)域解讀u項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判u區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)測(cè)u小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目版塊市場(chǎng)研判 —— 謝家灣版塊謝家灣版塊：謝家灣版塊：處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進(jìn)程快處于城市地理幾何中心，周邊區(qū)域城市化進(jìn)程快速，區(qū)域價(jià)值大，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｋ?，區(qū)域價(jià)值大，未來發(fā)展?jié)摿薮?。重慶城的老居民，對(duì)于謝家灣的記憶，更多的來自于建設(shè)廠。謝家灣原屬重慶建設(shè)廠的家屬區(qū)域，版塊內(nèi)老舊住房較多，未來版塊拆遷量較大。隨著區(qū)域?yàn)I江版塊和袁家崗、楊家坪等版塊的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，帶動(dòng)區(qū)域城市價(jià)值的飛速提升，土地價(jià)值高。216。 謝家灣版塊位于九龍坡區(qū)中心城區(qū)，轄區(qū)面積 ，常住人口。街道下屬 12個(gè)社區(qū)，有社會(huì)單位 50多家；216。 近年來，謝家灣街道以社區(qū)建設(shè)為中心，以社區(qū)服務(wù)和城市管理為重點(diǎn)，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為前提，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，堅(jiān)持服務(wù)社會(huì)、服務(wù)居民群眾，先后被評(píng)為全國和全市的先進(jìn)基層黨組織、全國城市體育先進(jìn)社區(qū)、全國科教進(jìn)社區(qū)先進(jìn)集體、市級(jí)文明單位、市社區(qū)建設(shè)先進(jìn)街道、社區(qū)建設(shè)示范街道；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判謝家灣版塊 商品房成交市場(chǎng)現(xiàn)狀解析單位：元 /平方米版塊整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展： 區(qū)域成交均價(jià)呈穩(wěn)步增長趨勢(shì)，市場(chǎng)需區(qū)域成交均價(jià)呈穩(wěn)步增長趨勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，且未來存在一定價(jià)格上升空間。求旺盛，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，且未來存在一定價(jià)格上升空間。鼎合觀點(diǎn)：鼎合觀點(diǎn)： 從目前謝家灣版塊商品房成交均價(jià)走勢(shì)來看， 2023年同比 2023年版塊市場(chǎng)成交價(jià)格增幅明顯，且呈現(xiàn)一定價(jià)格增長趨勢(shì)。說明隨著目前重慶市舊城改造的進(jìn)行以及城市化進(jìn)程的不斷加快，謝家灣版塊商品房市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，未來價(jià)格仍存在一定上升空間。版塊商品住宅交易成交均價(jià)（建面計(jì)）版塊商品住宅交易成交均價(jià)（建面計(jì)）本案本案本案項(xiàng)目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣 原建設(shè)賓館舊址，地理上處于重慶主城幾何核心，地理位置優(yōu)越，通達(dá)性強(qiáng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判版塊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究從目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分布情況來看，本案所處 周邊周邊市場(chǎng)版塊主要分為了城市場(chǎng)版塊主要分為了城市版塊物業(yè)和濱江版塊市版塊物業(yè)和濱江版塊物業(yè)。物業(yè)。不同版塊區(qū)域由于所擁有的城市資源與優(yōu)勢(shì)屬性不同，所開發(fā)的項(xiàng)目具有不同的產(chǎn)品風(fēng)格和項(xiàng)目賣點(diǎn)。華潤二十四城華潤二十四城華宇春江花月華宇春江花月麗水菁苑麗水菁苑金科金科 VISAR中心城上城中心城上城大鼎第一時(shí)間大鼎第一時(shí)間首創(chuàng)首創(chuàng) I HOME恒大綠洲恒大綠洲斌鑫世紀(jì)城斌鑫世紀(jì)城保利國賓上院保利國賓上院中冶幸福嶺中冶幸福嶺隆鑫國際隆鑫國際駿逸新視界駿逸新視界奧園康城奧園康城江灣國際花都江灣國際花都金海西鐵城金海西鐵城本案本案濱江版塊物業(yè)濱江版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)城市版塊物業(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判版塊物業(yè)樓盤列表樓盤樓盤 占地面積占地面積 （㎡）（㎡） 建筑面積建筑面積 （㎡）（㎡） 容積率容積率 綠化率綠化率 價(jià)格價(jià)格（元（元 /㎡）㎡） 主力戶型主力戶型 （㎡）（㎡） 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)保利國賓上院 60000 80000 50% 8324 109158 花園洋房 售罄大鼎第一時(shí)間 7805 61066 25% 7300 4062 高層、多層 在售隆鑫國際 約 46000 約 260000 4 30% / 4090 高層 售罄金海西鐵城 23000 160000 6 % 6400 60129 高層 在售首創(chuàng) Ihome 8124 70439 % 6500 5166 高層 售罄中冶幸福嶺 8萬 / 47% / 6090 高層 售罄恒大綠洲 91332 460000 % 均價(jià) 6800 僅 136 高層 在售江灣國際花都 123788 580000 35% 均價(jià) 7000 123㎡ 高層 在售金科 VISAR 26121 97331 3 % 最低價(jià) 9400 3068 高層 在售奧園康城 130490 599943 % 最低價(jià) 8500 3749 高層 在售麗水菁苑 80000 285000 % 均價(jià) 9600 在售 100129 高層 在售華宇春江花月 48000 260000 % 均價(jià) 7800 3772 高層 在售華潤二十四城 700901 1916000 % 均價(jià) 10000 3886 公寓、高層 在售區(qū)域板塊項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)表區(qū)域板塊項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)表區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判濱江版塊物業(yè)市場(chǎng)研究目前區(qū)域的濱江版塊項(xiàng)目，主要依靠長江彎曲江景作為主要項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)資源推廣，所開發(fā)產(chǎn)品多為高層物業(yè)形態(tài)，無論是一線還是二線江景資源，所推出產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高，市場(chǎng)成交火熱，去化率高，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價(jià)格高。體量大，品質(zhì)高，景觀資源好，價(jià)格高。代表項(xiàng)目華潤二十四城項(xiàng)目體量： 1916000㎡主力產(chǎn)品： 88105三房目前價(jià)格：均價(jià) 10000元 /㎡（套內(nèi)）華宇春江花月項(xiàng)目體量： 260000㎡主力產(chǎn)品： 6281㎡兩房目前價(jià)格：均價(jià) 7800元 /㎡（套內(nèi)）麗水菁苑項(xiàng)目體量： 285000㎡主力產(chǎn)品： 37129㎡高層目前價(jià)格：均價(jià) 9600元 /㎡（套內(nèi)）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判城市版塊物業(yè)市場(chǎng)研究目前區(qū)域的城市版塊項(xiàng)目，依托城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，主要憑借良好的城市交通、生活配套以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的一個(gè)重要組成部分。隨著土地供應(yīng)的減少，可供應(yīng)體量逐漸減少，區(qū)域市場(chǎng)成交價(jià)格逐漸攀升，且未來仍舊存在一定上升空間。但目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭較為激烈。城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈。城市配套完善，交通便捷；同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈。代表項(xiàng)目中新城上城項(xiàng)目體量： 750000㎡主力產(chǎn)品： 3747㎡一房、 5185㎡兩房目前價(jià)格：均價(jià) 6300元 /㎡ （二手房參考價(jià)）保利國賓上院項(xiàng)目體量： 80000㎡主力產(chǎn)品： 118138㎡三房、四房目前價(jià)格：均價(jià) 8324元 /㎡ （二手房參考價(jià)）首創(chuàng) I HOME項(xiàng)目體量： 70000㎡主力產(chǎn)品： 2963㎡ 1房、兩房目前價(jià)格：均價(jià) 6500元 /㎡（套內(nèi)）戶型戶型 單配單配 一房一房 兩房兩房供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 297 739 231去化套數(shù)去化套數(shù) 297 739 231去化率去化率 100% 100% 100%該項(xiàng)目主力戶型為一房產(chǎn)品，單配、一房、兩房的戶型配比為 23% ： 58% ： 19%。目前項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，三種戶型的去化率均為 100%，其中一房產(chǎn)品供應(yīng)量最大，表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)于一房產(chǎn)品的高接受度。1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點(diǎn)評(píng)：216。結(jié)構(gòu)簡單，功能分區(qū)設(shè)置合理；216。觀景陽臺(tái)的設(shè)置提升了居住品質(zhì)；216。觀景陽臺(tái)的半贈(zèng)送面積提高了項(xiàng)目的性價(jià)比。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目供求分析 ——首創(chuàng) IHOME（售罄）戶型戶型 一房一房 兩房兩房供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 465 744去化套數(shù)去化套數(shù) 392 502去化率去化率 % %該項(xiàng)目主力戶型為兩房戶型，一房、兩房的戶型配比為 38% ： 62% 。一房戶型去化率為 %，兩房戶型的去化率為 %，一房去化率高于兩房戶型產(chǎn)品，但兩方戶型的供應(yīng)量大，去化量高于一房產(chǎn)品，二者的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度均較好。2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點(diǎn)評(píng)：216。結(jié)構(gòu)緊湊，功能分區(qū)設(shè)置合理；216。景觀休閑陽臺(tái)大，生活舒適度高；216?？蛷d空間大，公共活動(dòng)區(qū)域較大。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目供求分析 ——大鼎第一時(shí)間（在售）戶型戶型 一房一房 兩房兩房 三房三房供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 320 357 159去化套數(shù)去化套數(shù) 148 177 83去化率去化率 % % %該項(xiàng)目主力戶型為兩房戶型，單配、一房、兩房的戶型配比為 38% ： 42% ： 20%。目前項(xiàng)目在售，整體去化情況較差，一房去化率為 %，兩房去化率為 %，三房去化率為 %；項(xiàng)目三房戶型雖去化率高于一房及兩房產(chǎn)品，但一房、兩房戶型的供應(yīng)較大，約占總供應(yīng)量的 80%，去化量遠(yuǎn)高于三房戶型，表現(xiàn)出了市場(chǎng)對(duì)中小戶型產(chǎn)品的偏好。2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡戶型點(diǎn)評(píng)：216。結(jié)構(gòu)較為寬松，功能分區(qū)搭配合理；216。贈(zèng)送面積大，戶型性價(jià)比高；216。景觀陽臺(tái)大，提升了戶型的舒適度。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判項(xiàng)目供求分析 ——聯(lián)發(fā)嘉園（在售）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判潛在競爭項(xiàng)目推案情況本案本案 保利港灣國際保利港灣國際華潤二十四城華潤二十四城福星頤美華庭福星頤美華庭龍湖龍湖 HILLS項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱2023年下半年年下半年 2023年年 2023年年預(yù)估預(yù)估放量放量主力主力戶型戶型價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型預(yù)估預(yù)估放量放量主力主力戶型戶型價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型預(yù)估預(yù)估放量放量主力主力戶型戶型價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型龍湖后工龍湖后工項(xiàng)目項(xiàng)目 50100 10000 高層高層 11 50100 10500 高層高層 50100 12023 高層高層保利港灣保利港灣國際國際 4 122150 9000 高層高層 17 122150 9600 高層高層 — — — —福星頤美福星頤美華庭華庭 3572 8300 高層高層 — — — — — — — —華潤二十華潤二十四城四城 4 69144 10000 高層高層 15 5090 10500 高層高層 16 70130 11500 高層高層合計(jì)合計(jì) 35150 43 50150 50130通過對(duì)競爭項(xiàng)目的未來推案情況預(yù)估分析，尋通過對(duì)競爭項(xiàng)目的未來推案情況預(yù)估分析，尋找本案項(xiàng)目未來上市的機(jī)會(huì)點(diǎn)與競爭點(diǎn)。找本案項(xiàng)目未來上市的機(jī)會(huì)點(diǎn)與競爭點(diǎn)。根據(jù)對(duì)區(qū)域潛在競爭項(xiàng)目的推案情況預(yù)估分析，未來本案將面臨著較為嚴(yán)峻的競爭環(huán)境；潛在競爭項(xiàng)目未來放量較大，產(chǎn)品形態(tài)全為高層物業(yè)，推案戶型均為中大型物業(yè)產(chǎn)品，且價(jià)格較高。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判區(qū)域樓盤戶型供求分析n從目前區(qū)域的戶型供應(yīng)及成交情況來看，兩房戶型產(chǎn)品供應(yīng)占區(qū)域供應(yīng)總體的 %，兩房為區(qū)域主力供應(yīng)產(chǎn)品，去化率最高的戶型產(chǎn)品為三房產(chǎn)品，但兩房戶型的去化量最大；n從去化情況來看，各類房型產(chǎn)品去化率均超過 95%，說明目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)與成交呈正比關(guān)系，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火熱。區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)去化情況良好：根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)情況來看，兩房戶型的去化率最低，但供應(yīng)量及去化量最大，去化率為 %，表明兩房戶型是區(qū)域的主力供應(yīng)產(chǎn)品；去化率最高的是三房產(chǎn)品，達(dá)到 %；一房產(chǎn)品的去化率達(dá)到 %；四房的去化率為 %，但供應(yīng)量及去化量較小，供應(yīng)套數(shù)為 368套，去化套數(shù)僅為 358套。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判供求市場(chǎng)特征分析供應(yīng)空心化目前項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)主要集中在沿江一帶，形成了以濱江物業(yè)為代表的區(qū)域主力戰(zhàn)場(chǎng)。而區(qū)域中心供應(yīng)呈現(xiàn)空心化特征。供求關(guān)系平衡根據(jù)對(duì)區(qū)域戶型供求統(tǒng)計(jì)分析，區(qū)域供應(yīng)量為 17000套住房，成交量達(dá)到 97%，供求關(guān)系平衡，區(qū)域主力供應(yīng)主要集中在兩房及三房，其次是一房，及少量的四房戶型。供應(yīng)不飽和根據(jù)對(duì)供求統(tǒng)計(jì)分析，目前區(qū)域供應(yīng)戶型產(chǎn)品均能呈現(xiàn)較高的成交去化率，區(qū)域供應(yīng)尚不能滿足消費(fèi)需求。且區(qū)域供應(yīng)主要集中在濱江物業(yè)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判 小結(jié) 通過對(duì)競爭市場(chǎng)未來潛在項(xiàng)目的推案預(yù)估情況及版塊戶型供應(yīng)去化情況來看，通過對(duì)競爭市場(chǎng)未來潛在項(xiàng)目的推案預(yù)估情況及版塊戶型供應(yīng)去化情況來看，我們?cè)诳梢园l(fā)現(xiàn)：我們?cè)诳梢园l(fā)現(xiàn)：n目前區(qū)域的供應(yīng)主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應(yīng)較少；目前區(qū)域的供應(yīng)主要以濱江版塊物業(yè)為主，城市版塊物業(yè)供應(yīng)較少；n未來潛在項(xiàng)目主要供應(yīng)戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為未來潛在項(xiàng)目主要供應(yīng)戶型均為中大戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間約為 50150㎡㎡， 2023年放量約年放量約 43萬方，萬方， 2023年放量約年放量約 25萬方，萬方， 本案將直接面臨較嚴(yán)峻本案將直接面臨較嚴(yán)峻的競爭壓力；的競爭壓力；n從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看，從區(qū)域借鑒案例以往的成交及去化情況來看， 兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應(yīng)兩房戶型產(chǎn)品為區(qū)域主力供應(yīng)產(chǎn)品，去化量大，市場(chǎng)需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應(yīng)及去化量也產(chǎn)品，去化量大，市場(chǎng)需求度較高，一房及三房產(chǎn)品的供應(yīng)及去化量也較高，各有市場(chǎng)。較高，各有市場(chǎng)。機(jī)會(huì)一：機(jī)會(huì)一： 軌道交通資源帶來了兩大機(jī)會(huì)：軌道交通資源帶來了兩大機(jī)會(huì)： 一是交通的便捷性給項(xiàng)目帶來了外一是交通的便捷性給項(xiàng)目帶來了外區(qū)域的客戶基礎(chǔ)，二是目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心，供應(yīng)量少，處于供不應(yīng)求區(qū)域的客戶基礎(chǔ)，二是目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心，供應(yīng)量少，處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目存在較大的發(fā)展機(jī)會(huì)；的市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目存在較大的發(fā)展機(jī)會(huì)；機(jī)會(huì)二：機(jī)會(huì)二： 各房型去化率高，表明各房型去化率高，表明 該區(qū)域市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，存在較大的該區(qū)域市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，存在較大的市場(chǎng)空間，各種房型具有較大的市場(chǎng)需求，同時(shí)也符合區(qū)域內(nèi)供市場(chǎng)空間，各種房型具有較大的市場(chǎng)需求，同時(shí)也符合區(qū)域內(nèi)供應(yīng)空心化的結(jié)論；應(yīng)空心化的結(jié)論；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判本案機(jī)會(huì)PART 3’ 區(qū)域房地產(chǎn)研究u區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行