【正文】 萬州房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) ? 萬州房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯； ? 目前市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊； ? 近年來房?jī)r(jià)上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價(jià)約在 5500元 /平米； ? 高層成為市場(chǎng)供應(yīng)主流，同時(shí)花園洋房和別墅等高端物業(yè)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富； ? 江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動(dòng)作用，將成為未來高端房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn) 區(qū)域。 2022 年萬州商品房的銷售均價(jià)為 3335 元 /㎡ ，銷售金額 為 億元，創(chuàng)歷史新高。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷售金額增長(zhǎng)率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷售額 增長(zhǎng)率恒產(chǎn)集團(tuán) 第 46 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價(jià)樓盤集中區(qū) 域，但體量小、后期無土地供應(yīng)； ? 觀音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點(diǎn)板塊，未來高端項(xiàng)目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。 商品房空置面積21222324252627282022年 2022年萬平方米商品房空置面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 45 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （二）商品房銷售價(jià)格 2022 年萬州商品住房的銷售均價(jià)為 3335 元 /㎡ ，銷售金額為 億元，同比增長(zhǎng) 51%，市場(chǎng)容量有限。 （四）商品房空置面積 2022 年商品房空置面積達(dá)到 萬 ㎡ ， 同比增長(zhǎng) %。從 2022 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng) 接近 85 萬 ㎡ 。 （二）房屋建筑施工面積 商 品 房 施 工 面 積 在2022 年達(dá)到 萬 ㎡ 同比增長(zhǎng) %。 2 0 0 7 2 0 1 0 萬州萬州房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)狀況2 6 . 72 9 . 62 0 . 81 3 . 85 0 . 7 0 %2 8 . 6 0 %1 0 . 5 0 %3 2 . 0 0 %051015202530352022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %投資額 增長(zhǎng)率 萬州近年來的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏，發(fā)展并不穩(wěn)定。 【經(jīng)濟(jì)分析】： 在通脹壓力下，國(guó)家不得不持續(xù)收縮銀根，減少流動(dòng)性過剩，以保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展；而同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高危運(yùn)行狀態(tài)，政府需要通過行政手段進(jìn)行干預(yù)，因此收緊口袋是一條迫不得已而為之的暫時(shí)解困之舉。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來新高 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺(tái)，而且創(chuàng)下三年來新高。分類別看，食品價(jià)格同比上漲 %，煙酒及用品類價(jià)格同比上漲 %，衣著類價(jià)格同比上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格同比上漲 %，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類價(jià)格同比上漲 %，交 通和通信類價(jià)格同比上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格同比上漲 %，居住價(jià)格同比上漲%。” 1) 宏觀經(jīng)濟(jì)層面 5 月 CPI 同比增長(zhǎng) %，創(chuàng) 34 個(gè)月新高 5 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %。綜合運(yùn)用規(guī)劃約束、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 鏈接：萬州十二五發(fā)展規(guī)劃對(duì)保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住房困難問題，新建商品房原則上配套建設(shè)一定比例的公共租賃住房， 累計(jì)建設(shè) 80 萬 ㎡ 公租房， 并結(jié)合回購(gòu)、改建等方式一并實(shí)施，增加廉租住房等保障性住房房源。 ? 住建部發(fā)出保障房開工的“督戰(zhàn)令” ： 2022 年 1000 萬套保障性安居工程必須在 11 月底全面開工，并強(qiáng)調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)。 五、保障房因素（ 1000 萬套保障房 11 月份全面動(dòng)工） 政府督戰(zhàn) 1000 萬套保障房開工 ? “十二五”期間，我國(guó)將新建保障性住房 3600 萬套。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 38 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【形勢(shì)分析】： 大部分上市公司上半年虧損，下半年將會(huì)采取措施扭虧，而大部分公司將采取的措施是降價(jià)促銷、回籠資金，將加速房?jī)r(jià)下行通道。霄云路 8 號(hào) 等名企大盤。香醍溪苑 、富力又一城、 金科帕提歐Ⅱ美遇 、 富力丹麥小鎮(zhèn) 、 綠地新都會(huì)花語 、 綠地新都會(huì)據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，近期，北京的名企盤中有 5 盤降價(jià)、 18 盤打折、 6 盤直減房款。金地集團(tuán)上半年賣樓 億元，僅為全年 400 億元目標(biāo)的 %。根據(jù)目前的數(shù)據(jù)，僅保利地產(chǎn)等極少數(shù)上市房企半年銷售業(yè)績(jī)超全年 目標(biāo)的 50%。房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)從去年第三季度達(dá)到本輪高點(diǎn)后，從今年一季度開始下降，而到二季度，已經(jīng)是連續(xù)兩個(gè)季度下降。而在 2022 年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)顯示，半數(shù)左右的上市房企在上半年處于虧損狀態(tài)！房地產(chǎn)資金鏈正式拉響紅色警報(bào)。正因如此，政府對(duì)二三線城市房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)才要痛下決心實(shí)施限購(gòu)等措施。 另 2022 年上半年全國(guó)商用房成交共計(jì) 132852 套，同比去年大漲%。 全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交面積共計(jì) 萬㎡，同比 2022 年上半年上漲 %。 2022 年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市住宅成交套數(shù)共計(jì) 857099 套，同比2022 年上半年上漲 %，但一線城市住宅成交量變化不一，重慶、武漢和北京均出現(xiàn)住宅成交量同比大跌情況，而廣州、深圳和成都卻集體上揚(yáng)。” 銀根緊縮，一方面是應(yīng)對(duì)通脹壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將對(duì)市場(chǎng)造成以下影響： 開發(fā)商資金鏈雪上加霜； 購(gòu)房者房貸負(fù)擔(dān)增加，甚至貸不到款； 房?jī)r(jià)更快進(jìn)入下行通道。因此，從去年下半年 開始，各地商業(yè)銀行審恒產(chǎn)集團(tuán) 第 34 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 批個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的進(jìn)度明顯放緩。 與此同時(shí)，不少城市的商業(yè)銀行也在醞釀提高首套房貸的首付比例，太原某股份制商業(yè)銀行表示：“現(xiàn)在買房最好做好首付四成的準(zhǔn)備，商業(yè)銀行正在醞釀上調(diào)首付比例，只不過是時(shí)間的問題。不少購(gòu)房者表示，即便房貸申請(qǐng)已通過審批，貸款也遲遲不能到位。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對(duì)通脹的壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 新一輪調(diào)控政策已經(jīng)箭在弦上?。∠掳肽晔袌?chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻??！ 三、銀行資金緊縮 ? 銀根緊縮主要通過兩個(gè)方面來體現(xiàn)：銀行存款準(zhǔn)備金率及加息。當(dāng)前房 地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應(yīng)；另一方面要堅(jiān)定不移地抑制不合理需求，保持供求關(guān)系基本平衡，促進(jìn)房?jī)r(jià)逐步回歸到合理水平。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。建立健全公開透明的分配制度和退出機(jī)制，確保保障性住房分 配公平公正、管理科學(xué)有序。 ? 二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年 1000 萬套保障性住房 11 月底前全部開工建設(shè)。 ? 一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)。 二、最新政策導(dǎo)向：新國(guó)五條迅疾出臺(tái)，直擊當(dāng)前調(diào)控軟肋 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 7 月 12 日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議， 分析當(dāng)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 31 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作 。 （ 7）房?jī)r(jià)漲幅超過控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。原則上對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1 套住房 。 （ 6）擁有 2 套及以上住房的，禁止再買房。各地要增加土地有效供應(yīng)， 落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控恒產(chǎn)集團(tuán) 第 30 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 （ 4）提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。調(diào)整 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 2022 年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 2022 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人 ，其中城區(qū)人口為 75 萬人。 2022 年固定資產(chǎn)投資 342 億元 ，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第 3位，增長(zhǎng)速度排名第一位。比上年增長(zhǎng) %，增速列全市第 3 位。可以得出結(jié)論 2022 年市場(chǎng)上剛需性房屋 13200 套 。 （五）、私家汽車擁有量 0123萬輛2022年 2022年 2022年 2022年私家車擁有量私家車 分析：至 2022 年萬州私家車擁有量為 萬輛，同比增長(zhǎng) 15%，意味著萬州擁有至少 3 萬個(gè)中高端客戶家庭。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購(gòu)置商品房計(jì)算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購(gòu)房率較低，估計(jì)約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購(gòu)房需求。離婚登記對(duì)數(shù) 3794 對(duì)，同比增長(zhǎng) %。其中個(gè)體工商戶是普通住宅的重要購(gòu)買群體，而私營(yíng)企業(yè)主則是洋房、別墅的重要消費(fèi)群體。在扣除購(gòu)房的需求、購(gòu)房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后， 該部分人群產(chǎn)生的實(shí)際購(gòu)房需求約在每年 1000— 2022 套。市級(jí)示范幼兒園由 4 所增加到 7 所，市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)從 2 所增加到 4 所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù) 4 年保持在萬人以上，連續(xù) 12 年位于全市各區(qū)縣第一。全區(qū)有幼兒園 177 所 ,在園幼兒 萬人。 （二）、教育人口 2022 年，全區(qū)共有學(xué)校 266 所 ,其中普通高等院校 4 所，普通中等職業(yè)學(xué)校 16 所，普通中學(xué) 60 所，小學(xué) 186 所。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達(dá)到 51 平方公里。 主城人口平穩(wěn)增長(zhǎng)： 按照重慶市 2022 年 3 月 13 日通過的《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》，預(yù)計(jì)到 2022 年，萬州城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人。與 2022年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 萬人，鄉(xiāng)村人口減少 萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口 24649 人，人口出生率為 ‰；死亡人口 20875 人，人口死亡率 ‰；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。 四、萬州區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2022 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。對(duì)口支援無償援助資金到位 1 億元。實(shí)際利用外資金額 6446 萬美元，增長(zhǎng) %。成功舉辦“ 2022? 全國(guó)對(duì)口支援三峽工程重慶庫區(qū)經(jīng)貿(mào) 洽談會(huì)”和“三峽庫區(qū)發(fā)展論壇”。萬州保稅倉庫正式啟用。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 22 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、進(jìn)出口貿(mào)易 全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 14050 萬美元，比上年增