【正文】 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleif。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 21一月 2103:19:3803:19:38January 23, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1知人者智，自知者明。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 3:19:38 上午 3:19 上午 03:19:38一月 21u沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 213:19 上午 一月 2103:19January 23, 2023u1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 23 一月 20233:19:38 上午 03:19:38一月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。 03:19:3803:19:3803:19Saturday, January 23, 2023u1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 03:19:3803:19:3803:191/23/2023 3:19:38 AMu1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。鄰 里社區(qū)商 業(yè) 建筑形 態(tài) 商 業(yè) 面 積 銷(xiāo) 售狀況金地格林小城 街 鋪 約 1萬(wàn)平米 2023年底推出中信陽(yáng)光澳園 街 鋪 約 8000平米 2023年 6月推出理想 0769 街 鋪 首批推出 約 50間鋪 2023年 11月推出，首批已售罄另有大量寫(xiě)字樓的群樓商業(yè)及社區(qū)商業(yè)，均為現(xiàn)樓，其具體銷(xiāo)售時(shí)間難以預(yù)料 152u靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=1902439元； 貸款額 =總價(jià) *60%=2853659元； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=； 貸款額 =總價(jià) *60%=； 返租金額 =總價(jià) *投資回報(bào)率 *返租年限 =； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) =；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 3年返租金額 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =771%； 年收益率 =56年收益率 /56=%。投資分析：首付 =總價(jià) *40%=600000元； 貸款額 =總價(jià) *60%=900000元； 10年月供 =貸款額 *月供速算系數(shù) = /月；收益分析：總成本 =首期款 +10年按揭款 =； 實(shí)際成本 =總成本 =； 純收益 =后 56年純收入 =； 收益率 =純收益 /實(shí)際成本 =655%； 年收益率 =56年收益率 /56=%?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 31451年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 從第六年開(kāi)始月租金收益超過(guò)月供，投資者將解除還款壓力1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 街鋪內(nèi)鋪1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年回報(bào)率 % % % % % % % %月租金收益 月供 大鋪二層『 投資者租金收益分析 』 /月租金收益1461年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 十四年以后租金總收益完全回本，后五十六年為純收益期街鋪內(nèi)鋪大鋪二層1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 1年 2年 3年 4年 …… 12年 13年 14年回報(bào)率 % % % % …… % % %年租金收益 …… 街鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =內(nèi)鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =大鋪成本 =實(shí)付首期 +10年月供總額 =14年收益 14年收益 14年收益 『 投資者租金收益分析 』 /租金總收益147計(jì)算說(shuō)明：假設(shè)第 415年，投資回報(bào)率以 6%的年增長(zhǎng)速度遞增， 15年后增長(zhǎng)速度放緩，回報(bào)率基本保持不變，年收益基本固定。n本項(xiàng)目大鋪每個(gè)均為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能用分割面積的辦法降低總價(jià)，因此只能利用返租減少首期以降低進(jìn)入門(mén)檻?！悍底夥桨复_定』 / 方案試算 2144大鋪價(jià)值試算 —— 大鋪采用返租三年，一次性返還無(wú)返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）6500 3900000 1560000/1560000 4694403.944694403.94每年返租一次，返租三年單價(jià)（元） 總價(jià)（元） 首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 1902439/ 返租三年，一次返還單價(jià)（元） 總價(jià)（元） 首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 1902439/ n大鋪總價(jià)高，首期支付高昂，購(gòu)買(mǎi)的進(jìn)入性門(mén)檻較高。142『返租方案確定』 / 方案試算 1街鋪價(jià)值試算 —— 街鋪采用無(wú)返租銷(xiāo)售無(wú)返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元）25000 1500000 600000/60000071805539.981805539.98每年返租一次，返租三年單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 23返租三年，一次返還單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付 4成 /實(shí)際首期（元）10年月供（元 /月）總成本（元）實(shí)際成本（元） 23n外街鋪是東莞市場(chǎng)上最暢銷(xiāo)的商鋪產(chǎn)品，沒(méi)有銷(xiāo)售壓力，因此不需要用返租的形式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售?；貓?bào)率逐年遞增模式統(tǒng)一回報(bào)率模式分區(qū)返租模式硬銷(xiāo)模式（無(wú)返租）硬銷(xiāo)模式（無(wú)返租）141『返租方案確定』 /回報(bào)率逐年遞增模式回報(bào)率逐年遞增模式n 回報(bào)率逐年遞增暗示著項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)， 并透露出發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目增值潛力的信心。n 由于市場(chǎng)的投資回報(bào)普遍較低，發(fā)展商一旦承諾過(guò)高的投資回報(bào)，將會(huì)被投資者認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)的和不切實(shí)際的。137因采用市場(chǎng)比較確定均價(jià)必然因參考項(xiàng)目屬性差異而產(chǎn)生誤差，所以引入 K（調(diào)差）值，并通過(guò)置信度綜合修正參數(shù)進(jìn)行估值修正；同時(shí)溢價(jià)因素之間往往相互影響，各因素增長(zhǎng)空間的簡(jiǎn)單疊加將會(huì)導(dǎo)致多種因素的重復(fù)計(jì)算，因此引入 M（多因素協(xié)調(diào)值）（且 M1），對(duì)多種因素溢價(jià)的增長(zhǎng)空間進(jìn)行修正。國(guó) 際 公 館 4000 價(jià)格；產(chǎn)品；社區(qū) 15%『住宅與公寓』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格洋房：洋房靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) =3785元 /平方米133樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)（元 /平米） 可比性 權(quán)重第一國(guó)際 3700（去除裝修） 規(guī)模類(lèi)似 35%鴻福廣場(chǎng) 3600 成熟地段 30%新世紀(jì)河畔廣場(chǎng) 3300 成熟地段 10%中信新天地 3200 社區(qū)感 15%城市假日 3100 社區(qū)感 10%『住宅與公寓』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格公寓：以上價(jià)格均按毛坯房統(tǒng)計(jì)公寓靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) =3495元 /平方米134『住宅與公寓』 /可預(yù)期溢價(jià)因素：市場(chǎng)自然增長(zhǎng)帶來(lái)的溢價(jià) 東莞城區(qū)市場(chǎng)均價(jià)增長(zhǎng)率 2023年為 %， 2023年為%，年平均增長(zhǎng)率約在 10%左右，預(yù)期 2023年市場(chǎng)均價(jià)會(huì)有 300—350 元的增值空間。129『商業(yè)』 /商鋪實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) /M2均價(jià)（元 /M2） 總銷(xiāo)售面積（ M2） 總價(jià)（元）外街一層 約 2700 6750萬(wàn)內(nèi)街一層 約 3000 3600萬(wàn)內(nèi)街二層大鋪 約 7800 5070萬(wàn)整體平均 13500 15420萬(wàn)說(shuō)明：商業(yè)整體均價(jià) /平米中未考慮集中商業(yè)售價(jià)130附件 3：住宅與公寓均價(jià)131『住宅與公寓』 /定價(jià)方法動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) +溢價(jià)空間市場(chǎng)比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)目前階段可根據(jù)市場(chǎng)增長(zhǎng)平均走勢(shì)、分期開(kāi)發(fā)案例總結(jié)來(lái)估計(jì)本項(xiàng)目溢價(jià)空間，其余因素僅能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算。127『商業(yè)』 /二層均價(jià)二層均價(jià) =內(nèi)街均價(jià) *55%根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理二層價(jià)格一般是一層價(jià)格的 40%—50% 左右二層均價(jià)初步確定為 [6359， 6937]元 /平米說(shuō)明：二層鋪位 “街鋪化 ”是本項(xiàng)目二層鋪位街的最大價(jià)值點(diǎn)。動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) +溢價(jià)空間市場(chǎng)比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過(guò)溢價(jià)，外街均價(jià)區(qū)間 [23123， 25225] 元 /平米126『商業(yè)』 /內(nèi)街均價(jià)內(nèi)街均價(jià) =外街均價(jià) *50%根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理內(nèi)街價(jià)格一般是外街價(jià)格的 40%—50% 左右。進(jìn)行嚴(yán)格篩選；119【招商策略】主力店招商策略商家選址的基本出發(fā)點(diǎn) 決策因素 招商策略 招商方的職責(zé)分工高利潤(rùn) 店鋪盈利能力 項(xiàng)目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 招商部門(mén)客流量及客戶(hù)消費(fèi)水平交通條件建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開(kāi)發(fā)商配套條件軟性指標(biāo) 租金 合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開(kāi)發(fā)商管理與服務(wù)低風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目定位 u定位準(zhǔn)確u科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門(mén)項(xiàng)目或發(fā)展前景輔助業(yè)態(tài)或商家 u規(guī)劃前景u盡快確定主力店及知名品牌店 招商部門(mén) /開(kāi)發(fā)商能力可及資金流 u開(kāi)店計(jì)劃u內(nèi)部決策流程 u調(diào)查、訪談 招商部門(mén)人力資源地方政策BACK120附件 2：商鋪均價(jià)121『商鋪』 /定價(jià)方法市場(chǎng)比較法外街均價(jià)區(qū)間內(nèi)街均價(jià)區(qū)間二層大鋪均價(jià)區(qū)間市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)122『商業(yè)』 /確定市場(chǎng)比較的參考標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 非繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 中型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類(lèi)型 —— 街鋪123『商業(yè)』 /靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)選擇參考項(xiàng)目說(shuō)明：選取東莞典型商業(yè)街，并根據(jù)外部因素和內(nèi)部因素進(jìn)行對(duì)比打分。對(duì)主力店和旗艦店的補(bǔ)充216。產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)；216。利用主力店對(duì)其形成吸引；普通店 216?？梢欢ǔ潭葞?dòng)其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；216。一般對(duì)地址有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性較強(qiáng)；216。給予一定