【正文】 中茵世貿(mào)廣場n由市場引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓 城泰商務(wù)廣場 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎(chǔ)和生活娛樂配套，并已形成完善的商務(wù)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)活動輻射全市。 市場特征 區(qū)域介紹 寫字樓市場 —— 分布情況昆山寫字樓市場主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開發(fā)區(qū)以及花橋國際商務(wù)區(qū)。216。216。216。216。—— 運營管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經(jīng)營經(jīng)驗，給客戶穩(wěn)定的回報，每年回報率在 7%8%之間酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場寫字樓市場 —— 總體情況216。對于中長期的商旅人士來說是非常好的產(chǎn)品。進門 挑高 12米的大堂 ，彰顯尊貴品質(zhì)。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設(shè)計，精裝修。項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設(shè)施和場所也都分布在小區(qū)東西兩側(cè)，直線距離基本上在 200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項目之一。月車位： 126酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御目前售價： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領(lǐng)御項目位于前進中路與珠江路交口的東南角。酒店式公寓市場 —— 已售項目客戶分析項目地址：玉山鎮(zhèn)前進中路 283號物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 447開發(fā)商： 昆山保昆房產(chǎn)有限公司 216。酒店式公寓市場 —— 產(chǎn)品、價格分析項目名稱 區(qū)域來源 職業(yè)特征日月星城 蘇州、昆山、上海、臺灣等 公司白領(lǐng)、私營業(yè)主東方麗池 上海、臺灣、北京、深圳等 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生弘基財富廣場 昆山、上海、浙江等地前來咨詢 私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者LOFT企業(yè)家 江蘇省內(nèi)的，上海、浙江等 公司白領(lǐng)、私營業(yè)主TOP凱迪城 昆山、浙江、臺灣等 公司白領(lǐng)、高層；私營業(yè)主東輝鉑領(lǐng) 昆山、浙江、臺灣等 公司職員、私營業(yè)主、公務(wù)員人民路 65豪 昆山、上海等地前來咨詢 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生216。該類產(chǎn)品周邊配套設(shè)施有學(xué)校、超市、醫(yī)院等， 設(shè)施齊全比較完善 目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散216。城中項目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元） 從總體上來看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質(zhì)參差不齊。216。昆山市場酒店公寓的 出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右 ，租賃前景非?？春茫悼臻g很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。項目 類型 所處板塊 價格中茵世貿(mào)廣場 商場 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國際采購中心 商場 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國際商貿(mào)物流城 專業(yè)市場 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國際模具城 專業(yè)市場 城北 6000三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場216。216。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關(guān)系，明顯比其他板塊價格低。從表上看，在售商業(yè)項目的價格 與所處區(qū)位關(guān)系較大，與商業(yè)類型也有一定關(guān)系 。商業(yè)市場 —— 在售項目去化情況分析從圖中可以看到，整個市場的整體去化率已經(jīng)相當(dāng)高了，大部分項目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場相當(dāng)活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當(dāng)看好。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。從圖表上看，有四個項目的商業(yè)體量超過 10萬方，昆山市場商業(yè)的規(guī)?；呀?jīng)初顯。從圖表可以看出，在售體量較大的項目基本為大型商業(yè)項目，體量較小的項目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場。板塊內(nèi)目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿(mào)東壹號等大型商業(yè)項目將會拉動后期板塊的商業(yè)市場人氣。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務(wù)辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。新城南商圈主要以 IT產(chǎn)品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。新城南商圈有 百潤發(fā)、中茵廣場、五星電器昆山大賣場、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。北門路商圈是區(qū)域級商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場 —— 城南朝陽路商圈216。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當(dāng)勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業(yè)比較發(fā)達，是昆山主要娛樂場所之一。人民路 前進路商圈昆山賓館世紀(jì)商廈昆山商廈商業(yè)市場 —— 北門路 蕭林路商圈216。商業(yè)市場 —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括 昆山賓館（ 4星級），世紀(jì)商廈 ，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此?，F(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山商業(yè)市場另一矛盾。昆山居民目前對集中型商業(yè)需求增長，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費需求，這是目前商業(yè)商場的矛盾之一。 216?？蛻魜碓打?qū)動因素別墅個案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場 —— 總體情況216。216。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機場 28公里，半小時即可抵達， 10分鐘到達上海青浦城區(qū)。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。四期開盤時間未定。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開盤，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價在 16500元 /㎡ ，總價 350萬元 /套起 ；216。 一期 2023年 5月 16日開盤，共推 85套類獨棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價在 300—450 萬，均價為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。 納帕爾灣分四期開發(fā)，截至當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù) 226套，目前已去化 193套。各戶型的樓層均為 23層，面積 210300平方米之間216。 另外，在生活設(shè)施方面，設(shè)置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。 會所內(nèi)開設(shè) SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設(shè)施，同時還配備卡拉 ok廳，棋牌室，給度假生活帶來全方位的高品質(zhì)服務(wù)。廚房：全精裝修，美式實木櫥柜配備花崗巖臺面、全進口品牌廚房設(shè)備216。安防設(shè)備：進口品牌可視對講設(shè)備，全套無線安防系統(tǒng)216。衛(wèi)生間：意大利進口瓷磚、進口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設(shè)計216。供水設(shè)備： 216。物業(yè)費： /平方米 客戶以昆山本地人為主，占70%， 20%臺灣人， 10%上海人。目前 精裝酒店公寓售價12023元 /平方、毛坯大戶型均價 10000元 /平米左右 。216。鹿城一品有 4474平米的一房精裝酒店式公寓、 163178平米的三房以及 200平米的四房216。干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板216?？萍甲≌?—— 昆山首個 “采冷、制暖、供熱水 ”三聯(lián)供 住宅。月車位： 183城中區(qū)板塊公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 地段位于昆山中心城區(qū) CBD核心地段， 10分鐘都市生活圈 ,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善 .北臨裕元酒店，南面公園，沿著長江路往北 500米和 800米分別是城市公園以及市政府。客戶： 城鐵高鐵軌道交通導(dǎo)致昆山與上海的同城效應(yīng)愈明顯，目前市場上客戶以 本地客戶、上?？蛻?、長三角投資客戶 為主。雖然昆山住宅市場供求關(guān)系矛盾已經(jīng)出現(xiàn)，但被認可的城市價值以及購房者預(yù)期等關(guān)系，會繼續(xù)支撐昆山市場未來房價；216。需求： 昆山市場近 5年住宅年均需求量約 350萬方，但市場受政策影響較大，預(yù)計今年的需求將會略低于平均水平；216。住宅市場 —— 客戶分析（客戶分布情況）昆山本地人上海工作客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新昆山人投資客臺企干部別墅客戶住宅市場 —— 小結(jié)216。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 主要分布在 市區(qū)版塊 ，對細分版塊沒有較明顯的傾向；216。上海客戶 偏愛 城南、城東、花橋 三個往返上海交通較方便的版塊；216。昆山本地客戶 由于地緣情節(jié)，遍布各個區(qū)域，但相對來說傾向于 城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；216。另外也關(guān)注項目的裝修狀況和路網(wǎng)的通達情況216。昆山市場別墅客戶首要關(guān)注項目的景觀資源和環(huán)境216。首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品住宅市場 —— 客戶分析（別墅客戶特征）客戶類別 客戶特征別墅客戶216。追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細節(jié)、物業(yè)服務(wù)216。喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起216。在臺灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠認同項目的品質(zhì)216。認同大品牌開發(fā)商的能力216。在長三角一帶有業(yè)務(wù)往來，了解并認同昆山的高城市價值216。首要關(guān)注因素：總價、配套、交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征長三角投資客216。關(guān)注房屋的總價、交通便利性、周邊配套216。小孩在市里上學(xué)，購房方便照顧216。首要關(guān)注因素：交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員216。看中城際和高速鐵路的便利性，見多識廣，對社區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求216。以在上海工作的普通白領(lǐng)為主216。對社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看中216。購買目的屬于首次購房，但相對來說購買力仍然偏低216。首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征新昆山人216。購房看中建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求216?？蛻袈殬I(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主216。住宅市場 —— 客戶分析（客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的年輕海飄 216。216。板塊內(nèi)產(chǎn)品基本 以別墅為主 ，聯(lián)排、雙拼、獨棟都有。 47099 50898 287840南部水鄉(xiāng)項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 板塊內(nèi) 高層小高層均價 10000左右 ，別墅價格依位置以及產(chǎn)品力不定。公寓產(chǎn)品由于客源結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以 100以下的小戶型為主 ，貼近剛需以及投資需求客戶。板塊內(nèi)住宅項目 產(chǎn)品類型較為豐富 ，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購物中心，高檔生活配套齊全。216。交通便利 。長發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團等。 40% 100 別墅 225261 別墅待售 預(yù)計總價 300400萬花橋板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點、產(chǎn)品和價格分析板塊特點216。聯(lián)排、 5F花園洋房、高層小高層238588 215500 1748 55一房， 94二房， 147四房 在售 10700—13000 高層 49224 40% 3104 主力面積 74112 在售 高層 8800鑫苑國際城市花園 多層、小高層、高層、別墅186623 高層 9900 69112 40% 4700 84120平米的兩房，136150平米的三房 高層 151026花橋項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 板塊均價集中在 70007500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價格偏低，且近年來漲幅不大。板塊內(nèi)樓盤眾多，目前供應(yīng)量較大，住宅產(chǎn)品多為 高層小高層 產(chǎn)品，戶型面積多為 90150平米 之間。板塊內(nèi)目前存量供應(yīng)較大，從土地出讓的情況來看，后續(xù)供應(yīng)不大，有利于拉動后續(xù)板塊價格。目前一些路段正在整改階段，未來即將再次成為重點打造的區(qū)位。城北曾是政府重點打造的城市副中心， 目前居住概念已經(jīng)形成， 居住氛圍濃厚。 33618 182449 125056 218825 181481 142397自由都市 高層、小高層、電梯多層 93340城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地 由于高鐵以及城際高鐵的落實，拉動了板塊的均價，目前板塊 均價 10000左右 ，后續(xù)樓盤入市將會挑戰(zhàn)城南板塊價格極限。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型