【正文】 我省部分市縣房地產(chǎn)主管部門(mén)已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當(dāng)事人辦理合同備案手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒(méi)有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無(wú)效的情況下，法院才可以行使管轄權(quán)。 或裁或?qū)徶贫?。?dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。二十一、第二十二條中的爭(zhēng)議解決方式 爭(zhēng)議解決的途徑。建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號(hào)）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開(kāi)裂等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失?！墩憬?shí)施中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法》第二十九條規(guī)定：商品房實(shí)行質(zhì)量保修制度。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價(jià)格下降時(shí)，按原價(jià)格退還房款；遇價(jià)格上漲時(shí)，按同類(lèi)地段同類(lèi)商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價(jià)格退還房款。前款第（三）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所列事項(xiàng)可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷(xiāo)售合同中標(biāo)明。十九、第十七條中的法定退房情形 《浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法》第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。出賣(mài)人不能在約定時(shí)間內(nèi)取得權(quán)屬證書(shū)、交付給買(mǎi)受人的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。從買(mǎi)受人申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看，出賣(mài)人及時(shí)申請(qǐng)房屋初始登記、取得房屋所有權(quán)證，并交付給買(mǎi)受人，是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。需要提交的資料有登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明、房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同及其他必要資料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫(xiě)、發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，影響商品房正常使用的，已經(jīng)列為第九條交付條件，如果違約，應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；除此之外的一些項(xiàng)目未在規(guī)定日期內(nèi)達(dá)到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣(mài)人支付一定數(shù)額的違約金。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向買(mǎi)受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的有關(guān)情況。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑。十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購(gòu)的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。《住宅使用說(shuō)明書(shū)》內(nèi)容一般包括：①開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位名稱(chēng)；②結(jié)構(gòu)類(lèi)型；③裝修、裝飾注意事項(xiàng)；④上下水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、消防等配置說(shuō)明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；⑥門(mén)窗類(lèi)型及使用注意事項(xiàng)；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；⑨其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)等。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。如果買(mǎi)受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣(mài)人也已確認(rèn)買(mǎi)受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見(jiàn)的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。第二，查驗(yàn)。一般包括：第一，通知。當(dāng)交付的商品房為住宅時(shí)，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。十五、第十二條中交付時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序 交付時(shí)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提交的證明。經(jīng)行政機(jī)關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案，出現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)作出是否退房的決定。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知、聽(tīng)證等程序。十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的程序。為明確起見(jiàn)，對(duì)政府行為、社會(huì)異常事件等是否為免責(zé)事由，雙方可以約定。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣(mài)人可以據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。當(dāng)然，買(mǎi)受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣(mài)人支付違約金。另一種是買(mǎi)受人有權(quán)選擇解除合同。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時(shí)間長(zhǎng)短，分兩種情況約定。按期交付商品房，是出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買(mǎi)賣(mài)雙方約定。十三、第十條中的逾期交房逾期交付。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機(jī)組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗(yàn)收單獨(dú)進(jìn)行，單獨(dú)出具驗(yàn)收意見(jiàn)，為避免因驗(yàn)收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對(duì)此進(jìn)行明確約定。按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進(jìn)行商品房所在建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；備案機(jī)關(guān)在竣工驗(yàn)收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，未提出重新組織竣工驗(yàn)收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”。建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少，在確定多少期日出賣(mài)人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。出賣(mài)人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時(shí)間和約定的利率，計(jì)算違約金。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房?jī)r(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫(xiě)。雖然，選擇按套計(jì)價(jià)即包含建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房?jī)r(jià)款的含義，但這需要一個(gè)前提，即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙基本一致。示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來(lái)源于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》、《浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局制訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。計(jì)價(jià)方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計(jì)價(jià)或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，表明當(dāng)事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。《浙江省物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號(hào)）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存?！薄墩憬∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。出賣(mài)人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類(lèi)物業(yè)清單后，由當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及投資建設(shè)的實(shí)際情況等，對(duì)其物權(quán)歸屬作出具體約定?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的除外。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)確定，出賣(mài)人按照主管部門(mén)確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線(xiàn)內(nèi)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定建筑區(qū)劃。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門(mén)廳、門(mén)廊、門(mén)斗、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線(xiàn)所圍成的水平投影面積。遇到這種情況，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)事先予以說(shuō)明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、封閉陽(yáng)臺(tái)、雨篷和自動(dòng)扶梯等?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算