【正文】 我省部分市縣房地產(chǎn)主管部門已經(jīng)啟用商品房網(wǎng)上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當(dāng)事人辦理合同備案手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條進一步明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下，法院才可以行使管轄權(quán)。 或裁或?qū)徶贫?。?dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。二十一、第二十二條中的爭議解決方式 爭議解決的途徑。建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月。在保修期限內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴(yán)重質(zhì)量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失?！墩憬嵤┲腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法辦法》第二十九條規(guī)定：商品房實行質(zhì)量保修制度。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：開發(fā)經(jīng)營條例的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)本條第一款規(guī)定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價格退還房款。前款第（三）項、第（五）項所列事項可以約定相應(yīng)的誤差幅度或者調(diào)整范圍，并在商品房銷售合同中標(biāo)明。十九、第十七條中的法定退房情形 《浙江省實施中華人民共和國消費者權(quán)益保護法辦法》第二十八條的規(guī)定內(nèi)容如下： 房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。出賣人不能在約定時間內(nèi)取得權(quán)屬證書、交付給買受人的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。從買受人申請房屋轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料看，出賣人及時申請房屋初始登記、取得房屋所有權(quán)證，并交付給買受人，是最重要的一個環(huán)節(jié)。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要資料。符合條件的，房屋登記機構(gòu)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，影響商品房正常使用的，已經(jīng)列為第九條交付條件，如果違約，應(yīng)按照第十條規(guī)定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；除此之外的一些項目未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數(shù)額的違約金。出賣人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的有關(guān)情況。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等建筑。十七、第十五條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。買受人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當(dāng)了解所購的商品房及與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)、在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實告知有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押?！蹲≌褂谜f明書》內(nèi)容一般包括：①開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位名稱；②結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾注意事項；④上下水、電、燃?xì)?、通信、消防等配置說明；⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；⑥門窗類型及使用注意事項；⑦配電負(fù)荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；⑨其他需要說明的事項等。建設(shè)部于1998年下發(fā)了《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果買受人確認(rèn)所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關(guān)申請仲裁。第二，查驗。一般包括：第一，通知。當(dāng)交付的商品房為住宅時，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。十五、第十二條中交付時應(yīng)當(dāng)提交的證明和交付程序 交付時出賣人應(yīng)當(dāng)提交的證明。經(jīng)行政機關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計變更方案，出現(xiàn)約定情況的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。十四、第十一條中的規(guī)劃、設(shè)計變更 規(guī)劃設(shè)計變更的程序。為明確起見，對政府行為、社會異常事件等是否為免責(zé)事由，雙方可以約定。免責(zé)事由分為法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。當(dāng)然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買賣雙方約定。十三、第十條中的逾期交房逾期交付?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗收單獨進行，單獨出具驗收意見，為避免因驗收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對此進行明確約定。按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進行商品房所在建設(shè)項目的竣工驗收，經(jīng)驗收合格，報建設(shè)行政主管部門備案；備案機關(guān)在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時間內(nèi)，未提出重新組織竣工驗收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗收合格”。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時候，可以考慮這一因素。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率，計算違約金。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。雖然，選擇按套計價即包含建筑面積發(fā)生差異時不調(diào)整總房價款的含義，但這需要一個前提，即交付的房屋與設(shè)計圖紙基本一致。示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來源于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》、《浙江省實施中華人民共和國消費者權(quán)益保護法辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。按套內(nèi)建筑面積計價，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。計價方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計價或套內(nèi)建筑面積計價，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，表明當(dāng)事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價款。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存?！薄墩憬∥飿I(yè)管理條例》第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，由當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計要求以及投資建設(shè)的實際情況等，對其物權(quán)歸屬作出具體約定?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個人的除外。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定建筑區(qū)劃。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規(guī)定。上述兩個規(guī)范關(guān)于建筑面積的計算口徑不盡相同，涉及計算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、封閉陽臺、雨篷和自動扶梯等?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價的計算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑