【正文】 區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經設區(qū)的市、縣人民政府批準后公布。計價方式與面積差異處理緊密聯系，一般地，選擇建筑面積計價或套內建筑面積計價，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，表明當事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調整總價款。按套內建筑面積計價，是建設部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。雖然，選擇按套計價即包含建筑面積發(fā)生差異時不調整總房價款的含義，但這需要一個前提，即交付的房屋與設計圖紙基本一致。文本中提供的方式，可供當事人選擇。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標準，由當事人約定。分期付款中某一期或若干期的應付款逾期，比總價款少，在確定多少期日出賣人有權解除合同的時候，可以考慮這一因素。建設工程經驗收合格后，方可交付使用。按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關單位進行商品房所在建設項目的竣工驗收，經驗收合格，報建設行政主管部門備案；備案機關在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時間內，未提出重新組織竣工驗收的，即可認為該商品房“經竣工驗收合格”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條第一款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。按期交付商品房，是出賣人應當履行的合同義務，延期交房，應當承擔合同責任，具體由買賣雙方約定。另一種是買受人有權選擇解除合同。文本第九條第二款有關如遇不可抗力出賣人可以據實延期等內容，屬于免責事由。為明確起見，對政府行為、社會異常事件等是否為免責事由，雙方可以約定。按照《行政許可法》等法律法規(guī)的規(guī)定，如果涉及他人重大利益關系的，行政機關在作出變更決定前，應當按照法律的規(guī)定履行告知、聽證等程序。十五、第十二條中交付時應當提交的證明和交付程序 交付時出賣人應當提交的證明。一般包括：第一，通知。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關申請仲裁。建設部于1998年下發(fā)了《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。根據《物權法》第一百八十條的規(guī)定，建設用地使用權、正在建造的建筑物可以抵押。十七、第十五條中的基礎設施、公共配套建筑相關基礎設施、公共配套建筑。出賣人應當按照經批準的規(guī)劃設計方案，向買受人介紹相關的基礎設施和公共配套建筑規(guī)劃設計和建設的有關情況。根據《房屋登記辦法》（建設部令第168號發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權證、買賣合同及其他必要資料。出賣人不能在約定時間內取得權屬證書、交付給買受人的，出賣人應當承擔相應的責任。前款第（三）項、第（五）項所列事項可以約定相應的誤差幅度或者調整范圍，并在商品房銷售合同中標明。有關法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內容介紹如下：開發(fā)經營條例的相關規(guī)定。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。在保修期限內，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴重質量問題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質量問題經兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當根據消費者的要求按本辦法第二十八條第三款規(guī)定負責退房并賠償損失。二十一、第二十二條中的爭議解決方式 爭議解決的途徑。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。有效的仲裁協(xié)議即可排除法院的管轄，只有在沒有仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的情況下，法院才可以行使管轄權。我省部分市縣房地產主管部門已經啟用商品房網上合同簽訂和備案系統(tǒng)，方便了當事人辦理合同備案手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第二十七條進一步明確：“房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。 或裁或審制度。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（建房〔1998〕102號）規(guī)定了地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；在正常使用情況下，屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月。《浙江省實施中華人民共和國消費者權益保護法辦法》第二十九條規(guī)定：商品房實行質量保修制度。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。根據本條第一款規(guī)定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。十九、第十七條中的法定退房情形 《浙江省實施中華人民共和國消費者權益保護法辦法》第二十八條的規(guī)定內容如下： 房地產經營者應當嚴格執(zhí)行有關商品房管理的法律、法規(guī)。從買受人申請房屋轉移登記需要提交的材料看，出賣人及時申請房屋初始登記、取得房屋所有權證，并交付給買受人，是最重要的一個環(huán)節(jié)。符合條件的，房屋登記機構予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并根據房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權屬證書。供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內達到使用條件，影響商品房正常使用的，已經列為第九條交付條件，如果違約，應按照第十條規(guī)定承擔逾期交房的違約責任；除此之外的一些項目未在規(guī)定日期內達到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以約定由出賣人支付一定數額的違約金。公共配套建筑，是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的教育、商業(yè)、服務、管理用房等建筑。買受人在簽訂商品房買賣合同前，應當了解所購的商品房及與該商品房相關的土地使用權、在建工程抵押情況，開發(fā)企業(yè)應當如實告知有關內容?！蹲≌褂谜f明書》內容一般包括：①開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理單位名稱；②結構類型；③裝修、裝飾注意事項；④上下水、電、燃氣、通信、消防等配置說明；⑤有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；⑥門窗類型及使用注意事項；⑦配電負荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；⑨其他需要說明的事項等。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務，雙方應當簽署房屋交接單。第二，查驗。當交付的商品房為住宅時，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。經行政機關審批后的規(guī)劃設計變更方案，出現約定情況的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在有關部門批準同意之日起10日內通知買受人，買受人有權作出是否退房的決定。十四、第十一條中的規(guī)劃、設計變更 規(guī)劃設計變更的程序。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。當然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。十三、第十條中的逾期交房逾期交付。消防、人防等工程是建設工程的有機組成部分，但由于技術規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗收單獨進行，單獨出具驗收意見，為避免因驗收具體內容理解不同而產生糾紛，需要對此進行明確約定。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。出賣人有權選擇解除合同，當然也可以同意合同繼續(xù)履行。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率，計算違約金。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸在約定誤差范圍內，總房價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，當事人應當約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。示范文本第六條的相關內容，來源于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》、《浙江省實施中華人民共和國消費者權益保護法辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號發(fā)布）的有關規(guī)定。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取?！墩憬∥飿I(yè)專項維修資金管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。有一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當地物業(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內的各類物業(yè)，便于當事人作出約定。八、第四條中的建筑區(qū)劃內相關物業(yè)歸屬約定建筑區(qū)劃。應分攤的共有建筑面積。遇到這種情況，出賣人應當事先予以說明，并明確由此而出現的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規(guī)定?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價的計算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據該規(guī)范經計算得出。在有的地方，實行房產建筑面積預測制度，該建筑面積按照房產測繪單位提供的預測面積確定。 設計用途。六、第三條中的土地使用年限、設計用途 土地使用年限。商品房現售。五、第二條中的預售和現售商品房預售。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關法規(guī)和政策的規(guī)定。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權進行洽談、訂立商品房合同的人。二、雙方當事人為了便于當事人使用本示范文本，我們對有關條款內容和專業(yè)用詞的含義作了說明。但是，商品房是一種特殊商品，建設周期長，涉及政策多，有些當事人特別是購房人對相關專業(yè)知識、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本