【正文】 日第 35 頁 共 35 頁。 月 年 年 日 月 代理人：證號(hào)：經(jīng)紀(jì)人助理：證號(hào)：年 經(jīng)紀(jì)人： 代理人：本合同不作為申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。第二十六條【送達(dá)】當(dāng)事人所填寫的通訊地址即為送達(dá)地址?！緩埫瘶s律師解析】交易雙方需注意簽約后務(wù)必自己留存一份，以免簽字后對(duì)方再行修改或添加內(nèi)容，即使簽約時(shí)一方不在或居間方要全部收回蓋章，也要復(fù)印讓對(duì)方簽字確認(rèn)后留存一份。 份，居間方 份，買方第二十五條【合同數(shù)量及持有】本合同一式從降低維權(quán)成本、便于執(zhí)行的角度來說，建議選擇第3項(xiàng)訴訟解決。訴訟法官均為專職，兩審終審，費(fèi)用較低，一審敗訴后還有補(bǔ)救機(jī)會(huì)，但一般不會(huì)判決敗訴方承擔(dān)勝訴方的律師費(fèi)（雙方有明確約定除外）。向人民法院起訴。 種方式解決：向深圳仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。協(xié)商不成時(shí)，依據(jù)中華人民共和國法律，采取下列第【張茂榮律師解析】合同附件是合同的補(bǔ)充，與合同具有同等效力，同樣應(yīng)當(dāng)予以重視。 份。第二十三條【合同附件】本合同共有附件【張茂榮律師解析】前后合同不一致的，視為后合同對(duì)前合同的協(xié)議變更，以后面的合同為準(zhǔn)。 其他約定第三部分 【張茂榮律師解析】不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的情況，該“三不”必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成不可抗力，如遲延履行需承擔(dān)違約責(zé)任，見第17條解析?！緩埫瘶s律師解析】本條是居間方違約責(zé)任條款，需雙倍返還必要費(fèi)用，在造成買賣雙方損失的情況下需另外賠償，但買賣雙方需負(fù)舉證責(zé)任，證明自己的損失數(shù)額。因居間方過錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)向買賣雙方雙倍返還已經(jīng)收取的必要費(fèi)用。因買方過錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)將向賣方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求買方賠償。因賣方過錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方應(yīng)將向買方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求賣方賠償。建議在簽訂《售樓委托書》、《看樓委托書》時(shí)注明房價(jià)及有效期，并約定有效期內(nèi)如其他居間方能夠賣出更高價(jià)或買入更低價(jià)可通過其他居間方成交。根據(jù)本條規(guī)定，買賣雙方在簽訂本合同之后另行通過其他居間方成交的構(gòu)成違約，需支付居間方全部傭金（即便其他中介免費(fèi)代理）。居間方有權(quán)要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金。第二十一條【違約責(zé)任】【張茂榮律師解析】本條沒有規(guī)定買賣雙方協(xié)議終止本合同的情況下買賣雙方的責(zé)任，根據(jù)第19條、第20條，居間方只能收取必要費(fèi)用，在居間方?jīng)]有收取必要費(fèi)用的情況下，建議居間方予以補(bǔ)充約定由各方按約定傭金的20% 支付必要費(fèi)用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。《深圳市二手房買賣合同》簽訂后，即使未能實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過戶，除居間方原因?qū)е峦赓I賣雙方無權(quán)要求居間方退還傭金，而只能追究對(duì)方的違約責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】本條是保護(hù)居間方合法權(quán)益，防止買賣雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定，《深圳市二手房買賣合同》是居間方完成居間義務(wù)的標(biāo)志，買賣雙方支付居間方傭金的時(shí)間為簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)。 元）。 角 拾 仟 拾居間方在買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》時(shí)，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：元）。 角 拾 仟 拾第二十條【傭金收取】居間方在買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》時(shí)，向買方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：如因居間方原因?qū)е沦I賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》的，居間方不但無權(quán)收取任何費(fèi)用，還要賠付買賣雙方損失。【張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定：居間方未能促成買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的，不得要求支付傭金。如買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?分（小寫： 元 佰 萬 佰如買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?分（小寫： 元 佰 萬 佰居間方應(yīng)及時(shí)督促違約方履約，固定違約方的違約證據(jù)，為維護(hù)自身合法權(quán)益及協(xié)助守約方維權(quán)做好準(zhǔn)備。居間方對(duì)交易的合法性負(fù)有審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給買賣雙方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。 。向賣方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告買方的真實(shí)意圖（包括但不限于房價(jià)、付款方式等）。促成買賣雙方進(jìn)行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜。向買方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告賣方的真實(shí)意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)）。第十八條 【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如下服務(wù)：接受買方購房委托并為買方提供房地產(chǎn)信息，陪同買方看房。因不可抗力不能如約履約的當(dāng)事人負(fù)有及時(shí)通知并事后提供證明的義務(wù)，未能及時(shí)通知或無法提供證明的將承擔(dān)違約責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常事件等，但需要注意的是：金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除。第十七條 【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。為降低守約方維權(quán)成本，建議在該條添加“如因此而引起守約方提起訴訟的或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括但不限于律師代理費(fèi)、訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等。【張茂榮律師解析】由于守約方是否能夠依據(jù)本合同要求毀約方“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，尚不能完全確定（本律師認(rèn)為具備了本約條件的預(yù)約視為本約，《深圳市二手房買賣合同》只是應(yīng)政府主管機(jī)關(guān)要求為完成產(chǎn)權(quán)過戶的形式，除完成贖樓、按揭外其余內(nèi)容與本合同幾乎一致，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同的義務(wù)，一方毀約對(duì)方可以根據(jù)合同法規(guī)定要求對(duì)方強(qiáng)制過戶，見第15條解釋），而定金有高有低，為防止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房價(jià)的2030%（過高可能不被法律支持），以提高違約成本。收文回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買方新房地產(chǎn)證的依據(jù)，建議由居間方保管。 個(gè)工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)。該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。 日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第十五條 【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》 日內(nèi)，買賣雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》。 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂《深圳市二手房買賣合同》。 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂《深圳市二手房買賣合同》。 等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。第十三條 【附隨債務(wù)的處理】賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電