【正文】 賣房后去向不明又無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致買方很難追索違約金，建議在附件二中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金，以免到時(shí)為追索小額違約金而耗費(fèi)大量訴訟成本！ 該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣： 拾 拾需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽合同，即在本條填寫一個(gè)較低的過戶價(jià)格，再簽訂《價(jià)格確認(rèn)書》以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來本條約定將屬于無效約定，在房價(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。 佰 佰 分（小寫：買方同意按以下方式支付： 億 萬 元 角 元）。 日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣： 拾 元根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的20%，定金過低起不到擔(dān)保作用，過高無效，建議降低首期款提高定金到房價(jià)的20%。第七條 【交房保證金】 佰 佰此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。 交由居間方托管。 其它：第八條 【付款方式】 億 仟 角 元）： 仟 仟 角 元）至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。 （2）買方須于 年 月 日之前向銀行提交抵押貸款申請的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。 （3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 【張茂榮律師解析】強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第6條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行，建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并約定買方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣方收訖，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見而故意毀約。 日內(nèi)一次性付款”（與第2條贖樓不成的時(shí)間保持一致，也可約定解除合同）。第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。 日付款且未付款占應(yīng)付款的在買方根本違約的情況下，應(yīng)賦予賣方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房價(jià)跌選擇房價(jià)漲選擇2，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將“賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任”改為“賣方有權(quán)要求買方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任”。（4）印花稅。（8）土地使用費(fèi)。（12）契稅。（16）抵押登記費(fèi)。（20）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi)。（24）其他 （以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。 項(xiàng)由買方支付。買賣雙方同意由 方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。 %。本條是陰陽合同過戶且業(yè)主實(shí)收、房價(jià)上漲情況下業(yè)主慣用的毀約借口（要求買方以實(shí)際成交價(jià)過戶多支付稅費(fèi)，迫使買方放棄購買），買方應(yīng)予防范。第十一條【房地產(chǎn)交付】交付該房地產(chǎn)鑰匙?！緩埫瘶s律師解析】房屋交付是二手房買賣過程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，建議簽署《交房確認(rèn)書》，買方應(yīng)按照附件一《房地產(chǎn)交接清單》逐一驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出，收房后將視為驗(yàn)收合格，賣方不再承擔(dān)責(zé)任。 【張茂榮律師解析】本條是買方的不公平條款，付款是買方的主要義務(wù)，交房是賣方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對等，而本合同第9條規(guī)定了買方逾期付款賣方的解約索賠權(quán)，本條卻沒有規(guī)定賣方逾期交房買方的解約索賠權(quán)，違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，建議在本條最后添加“如賣方預(yù)期交房超過第十四條 【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起需辦理贖樓手續(xù)的，在銀行出具貸款承諾函之日，或賣方在贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起”買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后【張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，《深圳市二手房買賣合同》只是產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間條件，如一方毀約拒不簽訂《深圳市二手房買賣合同》，對方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但由于本合同名為預(yù)約，而預(yù)約合同的效力目前尚無法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱，認(rèn)為預(yù)約屬于買賣意向不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況（見第16條解釋）。第十六條 【其他違約責(zé)任】任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金?！?遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。 居間服務(wù)接受賣方售房意向委托并為賣方聯(lián)系合適的買方。對買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù)。如實(shí)報(bào)告是居間方對委托人的基本義務(wù)，居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不但不得要求支付傭金且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 拾 拾本合同簽訂時(shí)，賣方向居間方支付人民幣： 仟 角 元）（不超過賣方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。無論何種原因（包括買賣雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違約）導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，居間方只能收取不超過應(yīng)交傭金20%的必要費(fèi)用。 佰 佰 分（小寫：如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?萬 元本合同簽訂后無論又通過何種途徑（含通過第二家中介），只要買賣雙方最終簽訂《深圳市二手房買賣合同》就必須支付居間方傭金。買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂《深圳市二手房買賣合同》或者另行通過其他居間方簽訂《深圳市二手房買賣合同》，買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前，其他居間方尋找到更高價(jià)買方或談到更低價(jià)的情況，對此建議不要盲目通過其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對居間方承擔(dān)違約責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】本條是賣方的違約責(zé)任條款，如賣方根本違約居間方必須先行退還買方必要費(fèi)用再向賣方索賠，但因只能索賠退還給買方的不超過傭金20%的必要費(fèi)用，標(biāo)的小，索賠成本高，周期長，往往得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證金中依法留置。造成買賣雙方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因附件簽訂順序在合同之后，在與合同內(nèi)容不一致時(shí)，一般以附件為準(zhǔn)。向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)申請仲裁。仲裁員均為兼職，一裁終局，錯(cuò)了不易糾正，裁決后一方申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的，對方還可申請法院不予執(zhí)行和撤銷裁決，費(fèi)用遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi)，但可要求敗訴方承擔(dān)勝訴方律師費(fèi)。 份，均具同等法律效力。【張茂榮律師解析】送達(dá)地址十分重要，確認(rèn)后如拒收或無法接收資料的均視為送達(dá)，如地址發(fā)生變更務(wù)必及時(shí)通知對方，詳見當(dāng)事人基本信息解析?！緩埫瘶s律師解析】合同的生效也可以約定期限或條件，如自業(yè)主取得租客放棄優(yōu)先購買權(quán)或購買權(quán)后、定金支付后、共有人書面追認(rèn)后、簽字后多少日生效等。 月1