【正文】 賣(mài)房后去向不明又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致買(mǎi)方很難追索違約金，建議在附件二中約定由賣(mài)方留存足夠的遷戶(hù)保證金，以免到時(shí)為追索小額違約金而耗費(fèi)大量訴訟成本！ 該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣： 拾 拾需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽(yáng)合同，即在本條填寫(xiě)一個(gè)較低的過(guò)戶(hù)價(jià)格，再簽訂《價(jià)格確認(rèn)書(shū)》以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來(lái)本條約定將屬于無(wú)效約定，在房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。 佰 佰 分（小寫(xiě)：買(mǎi)方同意按以下方式支付： 億 萬(wàn) 元 角 元）。 日內(nèi)，向賣(mài)方支付定金余額人民幣： 拾 元根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的20%，定金過(guò)低起不到擔(dān)保作用，過(guò)高無(wú)效，建議降低首期款提高定金到房?jī)r(jià)的20%。第七條 【交房保證金】 佰 佰此款在賣(mài)方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。 交由居間方托管。 其它：第八條 【付款方式】 億 仟 角 元）： 仟 仟 角 元）至買(mǎi)賣(mài)雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶(hù)。 （2）買(mǎi)方須于 年 月 日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。 （3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 【張茂榮律師解析】強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第6條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行，建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并約定買(mǎi)方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣(mài)方收訖，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見(jiàn)而故意毀約。 日內(nèi)一次性付款”（與第2條贖樓不成的時(shí)間保持一致，也可約定解除合同）。第九條【買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任】買(mǎi)方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I(mǎi)方逾期付款的除外），賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：要求買(mǎi)方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。 日付款且未付款占應(yīng)付款的在買(mǎi)方根本違約的情況下，應(yīng)賦予賣(mài)方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房?jī)r(jià)跌選擇房?jī)r(jià)漲選擇2，以防買(mǎi)方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將“賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任”改為“賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任”。（4）印花稅。（8）土地使用費(fèi)。（12）契稅。（16）抵押登記費(fèi)。（20）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)。（24）其他 （以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。 項(xiàng)由買(mǎi)方支付。買(mǎi)賣(mài)雙方同意由 方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。 %。本條是陰陽(yáng)合同過(guò)戶(hù)且業(yè)主實(shí)收、房?jī)r(jià)上漲情況下業(yè)主慣用的毀約借口（要求買(mǎi)方以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶(hù)多支付稅費(fèi)，迫使買(mǎi)方放棄購(gòu)買(mǎi)），買(mǎi)方應(yīng)予防范。第十一條【房地產(chǎn)交付】交付該房地產(chǎn)鑰匙。【張茂榮律師解析】房屋交付是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，建議簽署《交房確認(rèn)書(shū)》，買(mǎi)方應(yīng)按照附件一《房地產(chǎn)交接清單》逐一驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出，收房后將視為驗(yàn)收合格，賣(mài)方不再承擔(dān)責(zé)任。 【張茂榮律師解析】本條是買(mǎi)方的不公平條款，付款是買(mǎi)方的主要義務(wù)，交房是賣(mài)方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而本合同第9條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款賣(mài)方的解約索賠權(quán)，本條卻沒(méi)有規(guī)定賣(mài)方逾期交房買(mǎi)方的解約索賠權(quán)，違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，建議在本條最后添加“如賣(mài)方預(yù)期交房超過(guò)第十四條 【二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂】在本合同簽訂之日起需辦理贖樓手續(xù)的，在銀行出具貸款承諾函之日，或賣(mài)方在贖出房地產(chǎn)證原件并注銷(xiāo)抵押登記日起”買(mǎi)方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后【張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》只是產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間條件，如一方毀約拒不簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但由于本合同名為預(yù)約，而預(yù)約合同的效力目前尚無(wú)法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱(chēng)，認(rèn)為預(yù)約屬于買(mǎi)賣(mài)意向不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況（見(jiàn)第16條解釋?zhuān)?。第十六條 【其他違約責(zé)任】任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金?！?遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力。 居間服務(wù)接受賣(mài)方售房意向委托并為賣(mài)方聯(lián)系合適的買(mǎi)方。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢(xún)服務(wù)。如實(shí)報(bào)告是居間方對(duì)委托人的基本義務(wù)，居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不但不得要求支付傭金且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 拾 拾本合同簽訂時(shí)，賣(mài)方向居間方支付人民幣： 仟 角 元）（不超過(guò)賣(mài)方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。無(wú)論何種原因（包括買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違約）導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方未能簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，居間方只能收取不超過(guò)應(yīng)交傭金20%的必要費(fèi)用。 佰 佰 分（小寫(xiě)：如買(mǎi)賣(mài)雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，則此交易傭金無(wú)需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?萬(wàn) 元本合同簽訂后無(wú)論又通過(guò)何種途徑（含通過(guò)第二家中介），只要買(mǎi)賣(mài)雙方最終簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》就必須支付居間方傭金。買(mǎi)賣(mài)雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》或者另行通過(guò)其他居間方簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中常有買(mǎi)賣(mài)雙方委托居間方售樓或買(mǎi)房之后簽訂本合同之前，其他居間方尋找到更高價(jià)買(mǎi)方或談到更低價(jià)的情況，對(duì)此建議不要盲目通過(guò)其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對(duì)居間方承擔(dān)違約責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】本條是賣(mài)方的違約責(zé)任條款，如賣(mài)方根本違約居間方必須先行退還買(mǎi)方必要費(fèi)用再向賣(mài)方索賠，但因只能索賠退還給買(mǎi)方的不超過(guò)傭金20%的必要費(fèi)用，標(biāo)的小，索賠成本高，周期長(zhǎng)，往往得不償失，建議從賣(mài)方交房或遷戶(hù)保證金中依法留置。造成買(mǎi)賣(mài)雙方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因附件簽訂順序在合同之后，在與合同內(nèi)容不一致時(shí)，一般以附件為準(zhǔn)。向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)申請(qǐng)仲裁。仲裁員均為兼職，一裁終局，錯(cuò)了不易糾正，裁決后一方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的，對(duì)方還可申請(qǐng)法院不予執(zhí)行和撤銷(xiāo)裁決，費(fèi)用遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi)，但可要求敗訴方承擔(dān)勝訴方律師費(fèi)。 份，均具同等法律效力。【張茂榮律師解析】送達(dá)地址十分重要，確認(rèn)后如拒收或無(wú)法接收資料的均視為送達(dá)，如地址發(fā)生變更務(wù)必及時(shí)通知對(duì)方，詳見(jiàn)當(dāng)事人基本信息解析?！緩埫瘶s律師解析】合同的生效也可以約定期限或條件，如自業(yè)主取得租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或購(gòu)買(mǎi)權(quán)后、定金支付后、共有人書(shū)面追認(rèn)后、簽字后多少日生效等。 月1