【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。 THANKS 多方案比較項目財務(wù)分析u 經(jīng)過測算分析得出： 銷售速度與靜態(tài)利潤負(fù)相關(guān)，與投資回收速度正相關(guān) 。u 項目總投資約 。 153 152 151 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 149 148 147 146 145 144 143 142 141 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 集中綠地縮減216。 有利于營造園林化n 布置過于封閉，無法展示形象216。 139 不宜營造社區(qū)居住生活氛圍的營造216。 用地過于分散，不宜營造社區(qū)氛圍和歸屬感n 道路設(shè)計過于 “橫平豎直 ”216。 影響容積率的提升216。 138 最佳容積率建議u 分析結(jié)論n 由于成本的原因，在容積率 23的范圍內(nèi)，取 2是不合適的， 更加適合本項目；n 由于現(xiàn)有的數(shù)據(jù)有限，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)和市場消化的因素，我們建議容積率應(yīng)在 ，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計；n 準(zhǔn)確的容積率需要結(jié)合規(guī)劃方案進(jìn)行論證和優(yōu)化。產(chǎn)品規(guī)劃篇 136 135 134 2 前期費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗值確定，取建筑安裝費(fèi)的 %3 建筑安裝費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗值和甲方提供的數(shù)據(jù) ,依據(jù)不同的建筑形式取 8001650元 /平方米4 小市政及室外工程 根據(jù)經(jīng)驗值確定， 200300元 /平方米5 管理費(fèi) 1,2,3,4項和的 2%6 不可預(yù)見費(fèi) 2,3,4,5項和的 5%7 銷售費(fèi)用 銷售價格的 4%8 財務(wù)費(fèi)用 鑒于本次研究是容積率探測，且甲方資金情況不詳，因此估算取值 90160元 /平方米9 銷售價格 按照市場調(diào)研數(shù)據(jù)預(yù)測得出10 其他 由于代征道路、配套學(xué)校等對本次探測沒有直接影響，故暫不考慮。 133 132 不建議采取此方案。 131 130 129 128 127 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 125 124 穿庭入戶Idea: Patio式庭院空間，突出歸屬感和領(lǐng)地感，使庭院的感覺往往比庭院本身更重要。 主人優(yōu)先錯層空間一步式陽臺壁爐體驗飄窗生活穿庭入戶戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)篇 121 120 壁爐體驗Idea:高樓之內(nèi)，一樣可以營造出尊貴典雅的莊園般居家氣氛。 主人優(yōu)先錯層空間一步式陽臺壁爐體驗戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)篇 117 一步式陽臺Idea:書房和主衛(wèi)之間的一步式陽臺將戶型原本必做的空間進(jìn)行綜合利用，使二都能采光且不與相鄰單元形成對視，解決舒適的同時保證私密性。 主人優(yōu)先錯層空間一步式陽臺戶型亮點(diǎn)篇 錯層空間Idea:下沉的書房，與客廳形成錯落，于是，家人或朋友們在客廳的活動便成了書桌前那個人津津觀賞的一臺戲戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)篇 113 112 主人優(yōu)先Idea:南向主臥 +步入式衣帽 +景觀主衛(wèi) +陽光書房 +…… ，品質(zhì)優(yōu)先的設(shè)計理念，彰顯主人的尊貴。戶型亮點(diǎn)篇 110 主人優(yōu)先Idea:南向主臥 +步入式衣帽 +景觀主衛(wèi) +陽光書房 +…… ，品質(zhì)優(yōu)先的設(shè)計理念，彰顯主人的尊貴。 主人優(yōu)先戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)建議主人優(yōu)先錯層空間一步式陽臺壁爐體驗飄窗生活穿庭入戶 106 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 感。 104 活。 103 性。 102 鄰里交流空間，促進(jìn)鄰里交流，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感216。 封閉保證富貴階層的私密性n 街區(qū)尺度宜人化216。 規(guī)劃理念u 新都市主義規(guī)劃理念 —— 私密的更私密，開放的更開放n 開放的街區(qū)，封閉的組團(tuán)216。 安全要求開放、近n 私密與安全的兼顧，需要私密的更私密、開放的更開放開發(fā)主題篇 新都市主義u 城市中心與富貴的統(tǒng)一n 城市中心由于其昂貴的價值，歷來就象征著富貴n 生活舒適性的降低，住區(qū)尺度感的不宜人，使城市中心僅僅是富貴象征u 新都市主義使城市中心不再僅僅是富貴的象征n 宜人的尺度帶來了生活舒適性的提升n 和諧的鄰里關(guān)系，在增強(qiáng)歸屬感的同時也增強(qiáng)了富貴階層的安全感u 新都市主義進(jìn)一步提高城市中心的富貴感n 富貴階層的需求集中體現(xiàn)在私密性和安全感n 私密與安全構(gòu)成了一對無法避免的矛盾216。 項目開發(fā)主題開發(fā)主題篇西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格新都市主義新都市主義 西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格 景觀生活區(qū)景觀生活區(qū)新都市主義西班牙景觀生活區(qū)景觀生活區(qū)景觀生活區(qū)新都市主義新都市主義 項目開發(fā)主題u 可居 —— 居室景觀的領(lǐng)地化n 園林屬性：私有化園林n 實(shí)現(xiàn)載體：宅前綠地、空中庭院n 實(shí)現(xiàn)手段：垂直造園，將綠化延續(xù)至戶內(nèi)開發(fā)主題篇 項目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林領(lǐng)地化開發(fā)主題篇可賞 可游 可居 商業(yè)化道路空間開發(fā)主題篇 游戲化綠地空間216。 96 95 94 93 項目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林風(fēng)格化216。 局部設(shè)計的風(fēng)格化 —— 神話雕塑開發(fā)主題篇 91 項目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林風(fēng)格化216。 局部設(shè)計的風(fēng)格化 —— 建筑符號開發(fā)主題篇 89 項目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林風(fēng)格化216。 整體設(shè)計的風(fēng)格化 —— 大地景觀（ Land Art）的營造開發(fā)主題篇 87 項目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林風(fēng)格化216。 將園林景觀變成業(yè)主 “擁有的領(lǐng)地 ”；– 社區(qū)外景觀的領(lǐng)地化 —— 可賞，引入社區(qū)，強(qiáng)調(diào)其可觀賞性– 社區(qū)公共景觀的領(lǐng)地化 —— 可游，強(qiáng)調(diào)其參與性– 居室景觀的領(lǐng)地化 —— 可居，強(qiáng)調(diào)園林的私有化開發(fā)主題篇 西班牙風(fēng)格在園林中的體現(xiàn)216。 85 84 83 82 81 80 79 78 77 76 75 74 73 72 71 70 69 建筑風(fēng)格的營造可以移植和模仿– 部分引入強(qiáng)勢的建筑元素和符合– 局部（會所、鐘樓等標(biāo)志性建筑）原汁原味的營造n 風(fēng)格營造注重地域的適宜性216。 西班牙風(fēng)格的兩重性– 熱情、奔放和勇敢的氣質(zhì)– 王國獨(dú)有的古典、高貴和典雅的氣質(zhì)n 風(fēng)格體現(xiàn)重元素和符合，輕風(fēng)情216。 68 67 66 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 64 63 、具體的設(shè)計方案和組合方式需要再進(jìn)行深化研究。 62 61 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 44 43 42 高端市場產(chǎn)品構(gòu)成 高檔住宅目前高檔住宅項目僅有天元駿景少量尾盤在售；售價 5500元 /平米左右，高出周邊項目 700元左右。 高端市場產(chǎn)品構(gòu)成 別墅景泰 高端市場產(chǎn)品構(gòu)成別墅別墅 高檔住宅高檔住宅唐山高端居住產(chǎn)品構(gòu)成唐山高端居住產(chǎn)品構(gòu)成 目錄唐山房地產(chǎn)市場概況唐山房地產(chǎn)市場概況住宅市場分析住宅市場分析高端高端住宅市場分析住宅市場分析客群客群分析分析 u2023年上半年后放量規(guī)模達(dá) 220萬平米以上u平改房占多數(shù)，中低端住宅將出現(xiàn)激烈競爭市場潛在供應(yīng)編號 項目名稱 基本信息 產(chǎn)品信息 銷售信息 工程進(jìn)度板塊 占地面積（畝）總建筑面積（萬平米） 容積率 開發(fā)商 建筑形態(tài) 開盤時間1 榮泰園 西北部（含機(jī)場新區(qū)）100 15 預(yù)計 2－ 3 唐山新天地開發(fā)有限公司小高層板樓為主預(yù)計 2023年上半年 尚未動工2 碧玉華府 100 15 預(yù)計 2－ 3 澤源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)計小高層板樓為主預(yù)計 2023年 3月前后預(yù)計 2023年上半年開工3 金港國際 90 15 預(yù)計 2－ 3 暫不公布 預(yù)計小高層板樓為主預(yù)計 2023年 3月前后預(yù)計 2023年上半年開工4 藍(lán)天樓三期 200 30 唐山新天地開發(fā)有限公司小高層板樓為主預(yù)計 2023年上半年 尚未動工5 張思莊平改地 塊 300 預(yù)計 唐山景泰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 —— 預(yù)計 2023年上半年 拆遷基本完成6 變壓器廠地塊 北部（市區(qū)） 150 25 —— 唐山誠成房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 小高層板樓 ，最低 8層 2023年 4月 尚未動工7 龍王廟平改地塊 北部（市區(qū)） 500 60 ——博志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小高層板樓預(yù)計 2023年 6月前后 正在拆遷8 食品廠地塊 東部（河西） 90 15 —— —— —— 未動工9 付家屯 機(jī)場新區(qū) —— —— —— —— —— —— 正在拆遷合計 —— 1530 —— —— —— —— —— 市場潛在供應(yīng)u機(jī)場新區(qū)是潛在供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域所在新華道南新道北新道建設(shè)路龍澤路缸窯路友誼路長寧道 5 7 63 298本案本案 14潛在住宅項目分布圖 u住宅面積需求逐年擴(kuò)大市場需求分析n市內(nèi)客戶為絕對主力，郊縣購買客群有逐漸增加