【正文】 100 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 （ 1）特色品牌類 ——七彩云南 面向中高端的高品位專業(yè)翡翠珠寶商場(chǎng) ? 區(qū)域位置： 西城區(qū)月壇北街 ? 區(qū)位特征： ? 非繁華商業(yè)中心 ? 與主力客戶群較相距較近 ? 規(guī)模： 經(jīng)營(yíng)面積 10000多平米 ? 開業(yè)時(shí)間： 2023年 9月 ? 主營(yíng)商品： 翡翠、鉆石 ? 客戶特征 ? 區(qū)域周邊以及全市范圍內(nèi)中、高檔客戶 ? 主要為購(gòu)買禮品以及飾品的消費(fèi)型人群 ? 價(jià)格水平 ? 從中端的平價(jià)珠寶到幾萬甚至幾千萬的高價(jià)珠寶 101 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 （ 1）特色品牌類 ——菜百商場(chǎng) 面向中高端的老牌專業(yè)黃金飾品銷售場(chǎng)所 ? 區(qū)域位置： 宣武區(qū)白廣路 ? 區(qū)域特征： ? 非繁華商業(yè)區(qū) ? 有一定客戶群條件 ? 開業(yè)時(shí)間： 1985年 ? 主營(yíng)商品 ? 黃金飾品 ? 客戶群特征 ? 本地中端消費(fèi)者與外地游客 ? 主要為購(gòu)買飾品的消費(fèi)型人群 ? 價(jià)格水平 ? 中、高端珠寶，價(jià)格稍貴于珠寶交易市場(chǎng) 102 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 ? 特色品牌類珠寶市場(chǎng)總結(jié) ? 以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)降低風(fēng)險(xiǎn)，提升品牌形象以及認(rèn)可度 ? 以專業(yè)經(jīng)營(yíng)特色產(chǎn)品沖破區(qū)域限制，輻射更大范圍的客戶群體 ? 主要吸引的客戶群體是以消費(fèi)為目的的珠寶購(gòu)買者 產(chǎn)品特征 區(qū)位特征 客戶群特征 銷售模式 價(jià)格水平 特色產(chǎn)品專業(yè)經(jīng)營(yíng) 非繁華商業(yè)區(qū) 但有一定客戶群基礎(chǔ) 可輻射全市乃至全國(guó)的客戶群 主要購(gòu)買動(dòng)機(jī)為消費(fèi)性 零售 中高檔 103 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 （ 2）交易集市類 ——紅橋市場(chǎng) 北京規(guī)模最大的珍珠集散地 ? 區(qū)域位置： 崇文區(qū)天壇東側(cè)虹橋市場(chǎng) 3層 ? 區(qū)位特征 ? 旅游人群聚集地 ? 交通便利，但區(qū)域印象一般 ? 規(guī)模 ? 100多個(gè)珍珠經(jīng)營(yíng)攤位 ? 開業(yè)時(shí)間： 1995年 1月 ? 主營(yíng)商品： ? 珍珠、玉器 ? 主要客戶： ? 國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客 ? 本地中、低端消費(fèi)者 ? 購(gòu)物環(huán)境： ? 較差 ? 商品價(jià)位： ? 幾十元至幾千元不等 104 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 （ 2）交易集市類 ——小營(yíng)珠寶市場(chǎng) 北京規(guī)模最大的翡翠銷售基地 ? 區(qū)域位置： 北京亞運(yùn)村惠新東橋小營(yíng)地區(qū) ? 區(qū)位特征 ? 非城市中心，交通便利但區(qū)域印象一般 ? 開業(yè)時(shí)間： 1998年 ? 規(guī)模： 4000多平米 ? 主營(yíng)商品： 翡翠 ? 主要客戶： ? 投資收藏類客戶 ? 旅游人群 ? 購(gòu)物環(huán)境： 中等 ? 商品價(jià)位： ? 中高檔都有，高檔商品較多 105 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 ? 交易集市類珠寶市場(chǎng)總結(jié) ? 以規(guī)模大、品類多，價(jià)格低為主要亮點(diǎn) ? 交易人群多為有一定專業(yè)知識(shí)的，以投資或收藏為主的客戶，或外國(guó)外地的旅游人群 ? 較大的規(guī)模，較低檔次的環(huán)境以及較大的客流在使區(qū)域更便于進(jìn)行交易的同時(shí)，也在很大程度上將區(qū)域形象固定為批發(fā)交易市場(chǎng)，此種形象很難扭轉(zhuǎn)和提升 定位特征 區(qū)位特征 客戶群特征 價(jià)格水平 大規(guī)模專業(yè)交易市場(chǎng) 非城市中心 交通便利 區(qū)域印象不好 本地專業(yè)水平較高的投資、收藏類客戶 外地旅游人群 低、高、中端均有 106 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （二）北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 （ 2）傳統(tǒng)區(qū)域類 ——羊肉胡同珠寶市場(chǎng) ? 區(qū)域位置： 西城區(qū)羊肉胡同 ? 區(qū)位條件 ? 深厚的歷史積淀，眾多歷史文化遺產(chǎn) ? 國(guó)家珠寶產(chǎn)業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)匯聚之地 —— 國(guó)土資源部、國(guó)家地質(zhì)博物館、國(guó)家珠寶檢測(cè)中心 ? 主要商品： 珠寶玉器 ? 主要客戶 ? 具有一定專業(yè)水平的投資或收藏客戶 ? 消費(fèi)性客戶 ? 歷史作用 ? 催生許多本土知名品牌 ? 帶動(dòng)周邊新街口西單一帶的珠寶市場(chǎng)發(fā)展 ? 發(fā)展瓶頸 ? 商鋪形態(tài)小而散，難于統(tǒng)一管理 ? 難以形成眾多商。 翡翠玉石 187。 89 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 夏奈爾、卡地亞、古奇、迪奧、路易威登、愛馬仕 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費(fèi)群體特征 ? 王府飯店客人 ? 其他慕名而來高消費(fèi)人群 ? 周邊環(huán)境 ? 頂級(jí)酒店 —— 王府飯店 ? 區(qū)域價(jià)值 ? 王府飯店 —— 世界聞名的高檔酒店 ? 高檔品牌入駐時(shí)間 ? 20世紀(jì) 80年代 90 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 迪奧、路易威登、古奇、卡地亞、愛馬仕、登喜路 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費(fèi)群體特征 ? 國(guó)貿(mào)以及周邊 CBD內(nèi)工作人群 ? 大使館等國(guó)外高消費(fèi)人群 ? 周邊環(huán)境 ? 高檔寫字樓 —— 國(guó)貿(mào)中心等 ? 頂級(jí)酒店 —— 中國(guó)大飯店 ? 高檔公寓 ? 區(qū)域價(jià)值 ? CBD——世界級(jí)知名企業(yè)云集的區(qū)域 ? 高檔品牌入駐時(shí)間 ? 1990年 91 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 ? 入駐品牌 ? 路易威登、迪奧、古奇 …… ? 租售方式 ? 只租不售 ? 消費(fèi)群體特征 ? 金融街商圈高檔消費(fèi)人群 ? 周邊環(huán)境 ? 高檔寫字樓 ? 五星級(jí)酒店 ? 高檔公寓 ? 區(qū)域價(jià)值 ? 金融街 —— 全國(guó)金融中心 ? 高檔品牌入駐時(shí)間 ? 2023年 頂級(jí)品牌店 92 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 4. 區(qū)域條件比較 高檔商品聚集區(qū) 租售模式 品牌入駐時(shí)間 區(qū)域價(jià)值 周邊物業(yè) 王府飯店商城 只租不售 1980s 世界知名頂級(jí)酒店 頂級(jí)酒店 國(guó)貿(mào)商城 只租不售 1990s 國(guó)際名企聚集地 高檔寫字樓 頂級(jí)酒店 高檔公寓 金融街活力廣場(chǎng) 只租不售 2023 全國(guó)金融中心 高檔寫字樓 頂級(jí)酒店 高檔公寓 本項(xiàng)目區(qū)域 可租可售 2023 全國(guó)旅游中心 目前無高檔物業(yè) 93 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)分析 （二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件 5. 本項(xiàng)目區(qū)域高檔品牌聚集區(qū)形成可能性分析 ? 根據(jù)上述高檔品牌的選址模式，如果本區(qū)域吸引高檔品牌進(jìn)入?yún)^(qū)域，則需要做到以下幾點(diǎn)： ? 保持一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)自持 —— 只租不售 ? 對(duì)高檔商業(yè)品牌給予較長(zhǎng)時(shí)間的免租期等優(yōu)惠條件，吸引其入住 ? SHOPPING PARK所打造的城市客廳吸引高端消費(fèi)群體到本區(qū)域進(jìn)行休閑消費(fèi) ? 在建筑風(fēng)情商業(yè)下功夫，做出 PASSAG獨(dú)特的建筑風(fēng)格 94 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 珠寶行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r判斷 北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 珠寶市場(chǎng)形成條件分析 大柵欄自身?xiàng)l件分析 大柵欄發(fā)展珠寶市場(chǎng)選擇 95 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 珠寶行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r判斷 北京珠寶市場(chǎng)狀況分析 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 成功的珠寶市場(chǎng)案例 失敗的珠寶市場(chǎng)案例 特色品牌類 交易市場(chǎng)類 傳統(tǒng)區(qū)域類 珠寶市場(chǎng)形成條件 大柵欄自身?xiàng)l件分析 大柵欄發(fā)展珠寶市場(chǎng)選擇 發(fā)展?jié)摿? 京港國(guó)際珠寶城 北京怡和珠寶商場(chǎng) 96 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （一）珠寶行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r判斷 ? 發(fā)展速度驚人，目前已是世界重要的珠寶消費(fèi)與加工地 ? 從上世紀(jì) 80年代到現(xiàn)在 ? 黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)，從幾十家發(fā)展到 3000多家 ? 珠寶玉石銷售企業(yè)，從幾百家發(fā)展到 2萬多家 ? 金銀珠寶玉石從業(yè)人員總數(shù)達(dá) 800萬人左右 ? 2023年以來，珠寶市場(chǎng)銷售總額增長(zhǎng)速度連年保持在兩位數(shù) ? 我國(guó)目前已成為 ? 世界上最大的鉑金消費(fèi)國(guó) ? 亞洲最大的鉆石市場(chǎng)之一 ? 世界上第四大黃金消費(fèi)國(guó) ? 世界上最大的玉石和翡翠消費(fèi)市場(chǎng)和加工地 年份 90年代初 2023 2023 2023 2023 中國(guó)珠寶市場(chǎng)銷售總額 （人民幣億元） 1 1000 1200 —— 1400 97 四、珠寶市場(chǎng)狀況分析 （一）珠寶行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r判斷 ? 未來發(fā)展空間廣闊 ? 是國(guó)家重點(diǎn)支持的新興產(chǎn)業(yè) ? 珠寶玉石首飾行業(yè)是國(guó)家宏觀調(diào)控、拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一 ? 珠寶首飾行業(yè)具備高消費(fèi)、高附加值、無污染、勞動(dòng)密集型等特點(diǎn)，是國(guó)家鼓勵(lì)、扶持的新興產(chǎn)業(yè) ? 消費(fèi)市場(chǎng)可挖掘潛力大 ? 近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭 ,居民收入增長(zhǎng)迅速，提高居民珠寶首飾購(gòu)買力的經(jīng)濟(jì)支持力強(qiáng)勁。 那么就讓我們從國(guó)際高檔品牌選址的條件著眼，來分析目前的高檔商品聚集區(qū)都是如何發(fā)展起來的。 85 二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析 （三）時(shí)尚休閑消費(fèi)區(qū)發(fā)展區(qū)域初步建議 ? 可向什剎海借鑒的發(fā)展要素 ? 營(yíng)造區(qū)域風(fēng)情化 ? 以開放的大空間以及分割的較小的營(yíng)業(yè)空間營(yíng)造區(qū)域的風(fēng)情化 ? 給商鋪留有自由生長(zhǎng)和演變的空間，才能夠使整個(gè)商業(yè)區(qū)域更具生機(jī)和活力 ? 發(fā)展多種業(yè)態(tài) ? 以?shī)蕵贰⒉惋?、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的混合營(yíng)造區(qū)域豐富的休閑內(nèi)容以及連續(xù)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間 ? 與什剎海的差異化發(fā)展 ? 發(fā)展大人流，中度消費(fèi)縱深的消費(fèi)場(chǎng)所 ? 不以酒吧等高端消費(fèi)場(chǎng)所作為區(qū)域首發(fā)的主要特色物業(yè)，換之以更加適宜大眾化消費(fèi)的餐飲、娛樂以及特色商業(yè)作為主要的特色物業(yè)。 84 二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析 （二）與本項(xiàng)目區(qū)域比較分析 ? 不同點(diǎn) ? 核心優(yōu)勢(shì)不同 ? 什剎海酒吧街 ——景觀特色 ? 本項(xiàng)目區(qū)域 ——成熟的商業(yè)人流 ? 客戶群結(jié)構(gòu)將不同 ? 什剎海酒吧街：小眾消費(fèi)向大眾消費(fèi)的過渡 什剎海原本沒有大量消費(fèi)群體的聚集，而是由酒吧的聚集吸引了高端人群，又由高端人群帶動(dòng)區(qū)域大眾化消費(fèi)的發(fā)展。月 資料來源：市場(chǎng)調(diào)研 82 二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析 （一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀 ? 環(huán)境因素 ——水、開放空間 ? 與自然景觀（水景）相結(jié)合的開放式的休閑空間具有強(qiáng)烈的吸引力 ? 特色因素 ——傳統(tǒng)民居氛圍 ? 城市傳統(tǒng)氛圍對(duì)中外游客甚至本地人都具有吸引力 ? 區(qū)位因素 ——城市中心 ? 處于城市中心的地理位置易吸引大范圍內(nèi)的游人 ? 由小眾消費(fèi)到大眾消費(fèi)的引導(dǎo)作用 ? 優(yōu)良的環(huán)境、酒吧的聚集使區(qū)域最先形成了少數(shù)高端人群的休閑娛樂聚集地 ? 開放的區(qū)域空間以及自發(fā)的建設(shè)模式使區(qū)域迅速聚集了多種非高端消費(fèi)業(yè)態(tài)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娀男蓍e消費(fèi)區(qū)域 ? 由自發(fā)建設(shè)到政府管理的發(fā)展歷程 ? 自發(fā)建設(shè)的形態(tài)促使區(qū)域形成了豐富的業(yè)態(tài)，以及風(fēng)格化的親切的街區(qū)氛圍，保證了區(qū)域在興起初期即很有生機(jī)。 ? （注：租金水平均以營(yíng)業(yè)面積記） ? 以時(shí)尚消費(fèi)人群為主的客戶特征 ? 年輕 ? 具備一定的消費(fèi)能力 ? 追逐時(shí)尚 ? 對(duì)傳統(tǒng)魅力有較強(qiáng)認(rèn)同感 業(yè)態(tài) 租金水平 娛樂（酒吧） 200800元 /平米 月，平均水平 200800元 /平米 圖示： 酒吧 餐飲 特色商業(yè) 81 二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析 （一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀 ? 租金水平較高，并且一路攀升 ? 煙袋斜街是什剎海商業(yè)租金最貴的區(qū)域，可以達(dá)到 200300元 /平米 ? 兩廣路沿線尚未發(fā)展成為具有輻射作用的區(qū)域 ? 整體而言，兩廣路沿線商務(wù)氛圍不成熟，居住氛圍較成熟，目前基本上屬于生活區(qū)配套商業(yè)，還遠(yuǎn)沒有形成具有輻射能力的商圈概念 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 73 （四）周邊市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 充分考慮與本項(xiàng)目區(qū)域北部地塊的互動(dòng) ? 本項(xiàng)目區(qū)域在對(duì)延兩廣路的 H地塊進(jìn)行定位時(shí)需要盡量脫離大都市街兩廣路沿線的區(qū)域影響，盡量與本項(xiàng)目區(qū)域北部地塊的業(yè)態(tài)形成互動(dòng) ? 謹(jǐn)慎開發(fā)辦公物業(yè) ? 區(qū)域周邊的商務(wù)氛圍相當(dāng)不成熟，如果貿(mào)然開發(fā)大體量的辦公物業(yè)很有可能再次陷入“大都市街”的困境 ? 以配套性質(zhì)商業(yè)為主，輔以一定量的沿街商業(yè)形態(tài) ? 由于區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不成熟，目前應(yīng)盡量避免大體量的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，而首先以配套性質(zhì)的，小體量的沿街底商形態(tài)設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè) ? 發(fā)展旅游酒店以及可轉(zhuǎn)變功能的高檔公寓 ? 地處內(nèi)城旅游景點(diǎn)周邊的位置，本項(xiàng)目區(qū)域的旅游類酒店將會(huì)是有較高需求量的物業(yè) ? 同時(shí)作為內(nèi)城居住物業(yè)較為稀缺的區(qū)域，本項(xiàng)目區(qū)域的高檔公寓物