【正文】 本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè) 27 米寬的大型多功能廣場(chǎng)，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢(shì)和商業(yè) 氣。項(xiàng)目基址總占地面積約 45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開發(fā)的地塊，已經(jīng)辦妥建設(shè)用地手續(xù)，待項(xiàng)目啟動(dòng)后即可正式使用。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城 東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有 200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。 主要設(shè)備采購清單 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 主要參數(shù) 來 源 1 冷水機(jī)組 套 2 350RT 進(jìn)口 2 燃?xì)馊詣?dòng)無壓熱水鍋爐 臺(tái) 2 40＊ 104Kcal/h 中外合資 3 盤管及新風(fēng)機(jī)組 套 1 中外合資 4 冷卻塔 臺(tái) 1 國(guó)產(chǎn) 5 監(jiān)控報(bào)警設(shè)備 套 1 國(guó)產(chǎn) 6 自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備 套 1 國(guó)產(chǎn) 7 通訊設(shè)備 套 1 法國(guó) 8 計(jì)算機(jī)設(shè)備及配件 臺(tái) 35 進(jìn)口（法國(guó)或日本） 9 2t 熱水鍋爐 臺(tái) 2 國(guó)產(chǎn) 10 干式變壓器 個(gè) 2 每臺(tái) 1600kVA 國(guó)產(chǎn) 11 柴油發(fā)電機(jī)組 套 1 國(guó)產(chǎn) 12 手推車 輛 3000 進(jìn)口 13 冷藏柜及配件 套 40 進(jìn)口（法國(guó)） 14 排水機(jī)泵及配件 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 15 標(biāo)簽條 套 8000 進(jìn)口（法國(guó)） 16 面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 17 各種貨架 套 600 進(jìn)口（法國(guó)） 18 部門標(biāo)志牌 個(gè) 80 進(jìn)口（泰 國(guó)） 19 收銀設(shè)備及配件 套 60 進(jìn)口（法國(guó)） 20 切面包片機(jī)架及配件 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 21 熟食加工設(shè)備及熟食柜 套 50 進(jìn)口（法國(guó)） 22 手扶梯 部 4 進(jìn)口（法國(guó)） 23 電梯 部 2 進(jìn)口 (德國(guó)、日本或美國(guó) ) 24 貨梯 部 2 國(guó)產(chǎn) 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 總平面布置 一、總平面設(shè)計(jì)原則 全面規(guī)劃，利于實(shí)施； 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便； 與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流 的集散要求，道路保持順暢、便捷； 滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求； 符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積； 考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市； 便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施； 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。 二、其它設(shè)備 表 61 考慮 本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。 配送中心計(jì)算機(jī)配置 配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。 超市的計(jì)算機(jī)配置 合作公司通過服務(wù)器 IBM AS400， PC+DOS 機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。 由于 集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營(yíng)的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。 總部的計(jì)算機(jī)配置 合作公司主要采用組主機(jī)系統(tǒng)或 PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。 第六章 技術(shù)設(shè)備 一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 合作公司將采用計(jì)算機(jī)管理。隨著 集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋 的規(guī)范和質(zhì)量要求。 二、出口商品貨源及采購 集團(tuán)在中國(guó)專門設(shè)立了出口代表處。本項(xiàng)目為 集團(tuán)的蘇 州店，具有獨(dú)立的法人地位，除利用 集團(tuán)在上海的主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時(shí)配送。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。 集團(tuán)采購中心負(fù)責(zé)超市貨源采購。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé) 在整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購及配送。 出口商品品種及規(guī)模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬美元 序號(hào) 年份 產(chǎn)品目錄 2020 2020 2020 年起 1 紡織品、各類布、服裝面料 60 100 150 2 各類服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計(jì) 500 750 1000 銷售渠道及銷售區(qū)域 利用 集團(tuán)龐大的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國(guó)家和地區(qū)。 進(jìn)口商品目錄表 序號(hào) 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護(hù)發(fā)用品 5 護(hù)膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學(xué)習(xí)辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經(jīng)營(yíng)品種與出口規(guī)模 本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、 家用電器、日用雜品等出口到世界各地的 大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000萬美元以上。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品 銷售額的 30％。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年達(dá)到零售額 40248 萬元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為 5%。 經(jīng)營(yíng)品種 超市入選商品 20200 余種，經(jīng)營(yíng)品種分類詳見表 5－ 1。 表 51 第五章 經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)銷方式 第一節(jié) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 本項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營(yíng)、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對(duì)濕度 % 年平均最大相對(duì)濕度 85% 年平均最小相對(duì)濕度 78% 最小絕對(duì)濕度 12% 年平均絕對(duì)濕度 最大絕對(duì)濕度 最小絕對(duì)濕度 蒸發(fā)量 年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm 月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最多日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最少日照小時(shí) 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。平均水位 米，百年一遇洪水位 米。大運(yùn)河的平均流量約為 立方米 /秒。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長(zhǎng)，四季分明；年平均氣溫為 16℃，無霜期 230天左右，日照 2020 小時(shí)以上，年降水量 1100 毫米， 3 至 8 月的降水量占全年雨量的 65％左右。 蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有了較大的發(fā)展。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到 1999年 6 月，已批準(zhǔn)進(jìn) 入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有 158 家，其中工業(yè)企業(yè)有 132 家，累計(jì)已開工的工業(yè)企業(yè)有 104 家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有 80 家。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國(guó)政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府合作的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。 蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口 60 萬人。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國(guó)環(huán)境保護(hù)模范城市行列， 17 個(gè)鎮(zhèn)成為 省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn)。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。內(nèi)河港口吞吐量 4787萬噸，比上 年增長(zhǎng) %。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 ，分別比去年增長(zhǎng)%和下降 %。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上，公路密度每百平方公里 公里。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204國(guó)道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)公司出口 億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤(rùn)機(jī)電有限公司等自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)出口超過 3000 萬美元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長(zhǎng) %，占全市對(duì)外貿(mào)易出口總值的%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。 1998 年，全市對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯 能力增強(qiáng)的勢(shì)頭。蘇州在全省、全國(guó)的地位及蘇州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況詳見表 4－ 4－ 2。全市職工人均工資 9401 元，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為 7812 元。財(cái)政收入為 109 億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億元，其中出口 億元。蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。 本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖 1。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市 花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20 萬。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。地 處長(zhǎng)江下游的張家港、太倉港、常熟港 3 個(gè)國(guó)家一類口岸已初具規(guī)模。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長(zhǎng)江。 從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上 超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式， 超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為 超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。此外，由于 集團(tuán)公司是一家跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在美國(guó)、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國(guó)等國(guó)均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)， 集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé) 集團(tuán)在中國(guó)超市商品的統(tǒng)一采購，由于 集團(tuán)市場(chǎng)采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。 三、 超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 超市商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì) 隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時(shí) 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人 口為 萬人。 蘇州