【正文】 裝飾 維修 清潔 經(jīng)營帳目 供應(yīng)商 付款 其它 人事 培訓(xùn) 生鮮 商品 大眾消費(fèi)品 非食品 非技術(shù) 非食品 非技術(shù) 紡織品 收銀部 綜合部 財(cái)務(wù)部 人力 資源 數(shù)據(jù) 安裝 表 21 表 22 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。全市國際旅游的接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提 高。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計(jì)不足 2500萬美元。在北京、上海、山東、江蘇、深 圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。到 1999年底，全市合同利用外資累計(jì)達(dá) 億美元，實(shí)際到帳外資累計(jì) 億美元，在全國大、中城市中名列前茅。 《國務(wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機(jī)構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。本項(xiàng)目所需國外商品將通過 集團(tuán)公司國外配銷網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)行采購。 該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬美元的企業(yè)有 102 家，其中 外商投資企業(yè) 74 家。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 36 萬平方米，新建綠地面積54 萬平方米。 一、零售 營業(yè)面積 超市營業(yè)區(qū) 8750m2。其中，加工車間主要是對部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。前臺 POS 機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時(shí)跟蹤超市銷售的最新動(dòng)態(tài)。 本項(xiàng)目的建設(shè)主體為一座三層的超市，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè) 務(wù)管理、財(cái)務(wù)會計(jì)管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、 POS 電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營之需要。 集團(tuán)中國采購中心的主要任務(wù)是： ?分析消費(fèi)者的需求； ?完成超市品種系列的構(gòu)成； ?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；?監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施； ?超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。 溫度 年平均溫度： ℃ 月平均最高溫度： ℃（ 1971 年 7 月） 月平均最低溫度： － ℃（ 1978 年 1 月） 歷史最高溫度： ℃ (1953年 8月 26 日、 1954年 8月 12日 ) 歷史最低溫度： － ℃（ 1958 年 1 月 16 日） 風(fēng)況 年平均風(fēng)速： 年最大平均風(fēng)速： 年最小平均風(fēng)速： m/s 最大風(fēng)速： 常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng) (夏季居多 )，其次為西北風(fēng) (冬季 )。全園區(qū)實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元。 經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺階。全年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口總額 億美元，其中出口創(chuàng)匯 億美元，分別比上年增長 %和 %。 客流量的大小直接影響商業(yè)項(xiàng)目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi) 品市場，極大豐富了市場供應(yīng)。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高。 二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項(xiàng)目。全市人口 萬。多年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。市場經(jīng)濟(jì)流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營與管理。為此，相應(yīng)要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商業(yè)與之相配套。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé) 在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。在商場布置方面， 努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（ 商場格局圖詳見圖 2－ 2）。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以 及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 1利潤分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 5－ 7。 集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見附圖 3。第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國 集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。 圖 11 集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2 億美元以上。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營能力的流通企業(yè)，申請前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000 萬元人民幣以上。 1財(cái)產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。 隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。 嚴(yán)格遵守對消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾， 都竭力兌現(xiàn)。 集團(tuán)中國采購中心的主要任務(wù)是： ?分析消費(fèi)者的需求； ?完成超市品種系列的構(gòu)成；?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議； ?監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施； ?超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。 （ 3）加入 WTO 對蘇州商業(yè)的影響 表 23 伴隨著我國加入 WTO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。 具體社會消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見表 2－ 3。目前公司已與世界上七十多個(gè)國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。 近年來，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。按照園區(qū)總體規(guī)劃， 70 平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用 15 20年左右的時(shí)間吸引外資 200億美 元，項(xiàng)目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個(gè)有 60 萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū)。需要指出的是由于蘇州下轄的六個(gè)市均為全國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購 物的習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購買力等，蘇州市的現(xiàn)實(shí)社會購買力及購買力潛力較大。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)， 集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé) 集團(tuán)在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于 集團(tuán)市場采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對濕度 % 年平均最大相對濕度 85% 年平均最小相對濕度 78% 最小絕對濕度 12% 年平均絕對濕度 最大絕對濕度 最小絕對濕度 蒸發(fā)量 年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm 月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最多日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最少日照小時(shí) 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。 集團(tuán)采購中心負(fù)責(zé)超市貨源采購。 由于 集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè) 27 米寬的大型多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業(yè) 氣。 超市的計(jì)算機(jī)配置 合作公司通過服務(wù)器 IBM AS400， PC+DOS 機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。 表 51 第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式 第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 本項(xiàng)目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有了較大的發(fā)展。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長 %，占全市對外貿(mào)易出口總值的%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市 花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20 萬。此外，由于 集團(tuán)公司是一家跨國商業(yè)集團(tuán)，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。詳見表 3－ 2： 表 32 表 33 蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及 2020年預(yù)測表 年 份 項(xiàng) 目 單位 1996 1997 1998 2020 全市人口 萬人 － 市區(qū)居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農(nóng)民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區(qū)居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。到 1999 年底，全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資 ，實(shí)際利用外資 億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500強(qiáng)的著名跨國公司已有 35家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過 3000萬 美元，其中超 1億美元的項(xiàng)目有 8個(gè)。 1998 年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。 6000 多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。 （ 4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商業(yè)的影響 蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。目前，我國已有部分國內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國國內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場適應(yīng)能力與競爭力。 集團(tuán)對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費(fèi)者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州 超市有限公司可行性研究報(bào)告》的委托合 同； 國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》