【正文】 展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。蘇州 超市有限公司的建立，將有助于把 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 集團(tuán)以它超前的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。雖然經(jīng)過(guò)近年來(lái)的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管 理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場(chǎng)容量。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。 我國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國(guó) 38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超 市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。 1992年 7月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5個(gè)經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州 超市有限公司可行性研究報(bào)告》的委托合 同； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》； 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》； 國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 根據(jù)國(guó)家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容； 建設(shè)選 址及建設(shè)條件分析； 總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等； 表 11 第二節(jié) 合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 1財(cái)產(chǎn)處理： 合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。 1出資期限： 甲乙雙方在合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90天內(nèi)各提交其出資總額的 15%，計(jì) 1200 萬(wàn)元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢，計(jì) 6800 萬(wàn)元人民幣。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。本項(xiàng) 目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。本項(xiàng)目注冊(cè)資本為8000 萬(wàn)元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求。其中：甲方投入相當(dāng)于 5200 萬(wàn)元人民幣的歐元，占注冊(cè)資本的65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入 2800 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的35%，用人民幣現(xiàn)金出資。 商業(yè)類型： 倉(cāng)儲(chǔ)式零售 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710平方米，其中超市營(yíng)業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為 40248 萬(wàn)元，出口額為 1000 萬(wàn)美元。本項(xiàng)目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司 1997 年自營(yíng)進(jìn)出口額 6140 萬(wàn)美元（出口額為 3200 萬(wàn)美元）， 1998 年自營(yíng)進(jìn)出口額 5250 萬(wàn)美元（出口額為 3120 萬(wàn)美元），1999 年自營(yíng)進(jìn)出口額 5450 萬(wàn)美元（出口額為 3325 萬(wàn)美元） ， 1999年資產(chǎn)額為 10060 萬(wàn)元人民幣（其中凈資產(chǎn) 5606 萬(wàn)元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力的流通企業(yè)，申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在 5000 萬(wàn)元人民幣以上。 公司下屬企業(yè)和與他方合作項(xiàng)目情況：公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場(chǎng)的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊(cè)了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營(yíng)、批發(fā)等。近三年公司的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在 5000萬(wàn)美元以上， 1999年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為 5450 萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口 3325萬(wàn)美元。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊(cè)，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額達(dá) 20億美元。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾 千人。 乙方 企業(yè)名稱 ：蘇州工業(yè)園 區(qū)南光進(jìn)出口有限公司 法定住所 ：蘇州市東環(huán)路 128 號(hào)中新城 法定代表人 ：肖宜美 職務(wù)：董事長(zhǎng) 注 冊(cè) 地 ：中國(guó)蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司，是由國(guó)家對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中國(guó)南光進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財(cái)團(tuán)）合資成立，具有獨(dú)立的法人地位。 圖 11 集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷技術(shù)、廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企業(yè)，且申請(qǐng)前三年年均商品銷售額應(yīng)在 20 億美元以上，申請(qǐng)前一年資產(chǎn)額應(yīng)在 2 億美元以上。 經(jīng)過(guò) 39 年的開(kāi)拓發(fā)展， 在世界各地的 12 個(gè)國(guó)家，擁有雇員股東協(xié)會(huì) 米里曳家族股東委員會(huì) 特大型超市 211 個(gè)，超市 300 多家，以及 600 多家便民店。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營(yíng)業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá) 2萬(wàn)多種，銷售的商品 60％為食品。 1998年 ， 將其亞洲總部遷至上海。 在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過(guò)一系列的籌劃和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研， 將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國(guó)。 集團(tuán)公司以經(jīng)營(yíng)大型超市為主，首先在 法國(guó)國(guó)內(nèi)發(fā)展壯大，并于 1981 年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)行國(guó)際化發(fā)展。 集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 1－ 4。該集團(tuán)為家族控股公司，法國(guó)米里曳家族控股 87%，雇員持有 13%的股份。第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、投資各方基本情況 甲方 企業(yè)名稱 ：法國(guó) 集團(tuán)公司（ AUCHAN CO） 法定住所 ： AVENUE DEFLANDRE 59964 CROIX CEDEX FRANCE。 法定代表人 ： CHRISTOPHE DUBRULLE 職務(wù)：總裁 注 冊(cè) 地 ：法國(guó) 集團(tuán)公司成立于 1961 年，是以經(jīng)營(yíng)大型超級(jí)市場(chǎng)為主的國(guó)際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國(guó)第二、歐洲第六的大型跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在 1999 年度財(cái)富雜志排名世界 500 強(qiáng)中列第 147 位。1998 年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元） ， 注冊(cè)資金為 億美元。 集團(tuán)公司把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬(wàn)種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。 1996 年， 集團(tuán)公司合并了法國(guó)的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司， 1997年與 IFIL 合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。 1997 年 4 月上海 超市有限公司正式成立，這是一家由法國(guó) 公司與中方合作伙伴上海市食品 (集團(tuán) )公司、上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營(yíng)大型超市為主的中外合作企業(yè)。 1999年 7月 18日，在上海開(kāi)設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第 209家特大型超市 ， 從而揭開(kāi)了 集團(tuán)公司在中國(guó)發(fā)展的序幕。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為 500多名。 集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)圖 1－ 1，分支地區(qū)分布詳見(jiàn)附圖 3。本項(xiàng)目外方合作者－ 集團(tuán) 1997 年銷售額為 233 億美元， 1998 年銷售額為 235 億美元， 1999 銷售額255 億美元， 1999 年資產(chǎn)額約為 130 多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。 多年來(lái)南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。 蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一的公司。公司主要從 事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司現(xiàn)有員工 270余人，平均年齡 ，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員， 68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級(jí)技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的 37％。 南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 5－ 7。其中，中國(guó)合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請(qǐng)前三年年均自營(yíng)進(jìn)出口額應(yīng)在 5000 萬(wàn)美元以上（其中出口額不低于 3000 萬(wàn)美元）。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州 超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公 司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 總投資額和注冊(cè)資本： 總投資：項(xiàng)目投資總額為 19500 萬(wàn)元人民幣，折合 2358 萬(wàn)美元（本研究報(bào)告按 1 美元 = 元人民幣計(jì)算） 注冊(cè)資本：注冊(cè)資 本為 8000 萬(wàn)元人民幣，折合 967 萬(wàn)美元。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于 5000 萬(wàn)元人民幣。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開(kāi)設(shè) 3 家以下分店（包括 3 家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營(yíng)的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國(guó)合作者出資比例應(yīng)不低于 35％。 經(jīng)營(yíng)組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國(guó) 集團(tuán)公司先進(jìn)的營(yíng)銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 合作期限： 30 年，合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。 1利潤(rùn)分配： 按合作公司的合同進(jìn)行分利。清算后的財(cái)產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場(chǎng) m2 8750 二 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 1 零售 萬(wàn)元 40248 正常經(jīng)營(yíng)年 2 出口 萬(wàn)美元 1000 正常經(jīng)營(yíng)年 三 勞動(dòng)定員 人 585 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19500 合 2358 萬(wàn)美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 16209 合 1960 萬(wàn) 美元 其中 :建設(shè)投資 萬(wàn)元 15963 合 1930 萬(wàn)美元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 246 合 30 萬(wàn)美元 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 3291 合 398 萬(wàn)美元 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 44032 計(jì)算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬(wàn)元 1006 計(jì)算期年平均 七 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 877 計(jì)算期年平均 八 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長(zhǎng)期借款償還期 年 含建設(shè)期