【正文】 ★因不滿意現(xiàn)在住房環(huán)境及素質(zhì)，而要求再次置業(yè)者?？偨Y(jié)：綜合以上分析，本項目的購買消費群的主要群體特征為： 主要決策者年齡為30—45歲之間；★家庭成員數(shù)為三人；★家庭年收入在七萬元以上或在市區(qū)擁有二十萬元以上物業(yè)的家庭；★學(xué)歷在中專以上；★有一定的職務(wù)和職稱標準；★關(guān)注城市發(fā)展和子女。457在鬧市區(qū)有房的中等收入階層也是本項目的重要目標客戶，雖然正常收入難以承受高價位物業(yè)，但其擁有的鬧市區(qū)物業(yè)的價值高，具備換取高檔房的實力，而這類客戶現(xiàn)在的居住環(huán)境和物業(yè)素質(zhì)均無法與新開發(fā)的樓宇素質(zhì)相比，因此他們較易被素質(zhì)較好的樓盤吸引。456政府公務(wù)員政府公務(wù)員的標準收入不高，但不可預(yù)見的收入和年度獎金是不可預(yù)算的，因此這也可列高收入者，雖然正常收入不具備購買高價位物業(yè)的標準，但其隱性收無法估計。455民營企業(yè)高層管理人員民營企業(yè)是近年長春經(jīng)濟最活躍的部分，其高層管理人員的收入水平較高，購買力強，而這類客戶群體對新穎時尚的事物接受程度較高，更注重生活素質(zhì)和文化品位。453金融證卷業(yè)高級從業(yè)人員在任何一個城市，金融證卷業(yè)的從業(yè)人員都是高收入階層，也是購買力和購買意愿最強的群體，而且這類客戶往往對交通距離和生活配套的敏感性不強，但對新穎、時尚的事物較易接受，因而是本項目的目標客戶之一，但這類客戶的數(shù)量不多，需求量不大。452朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)的個體經(jīng)營者朝陽區(qū)的商業(yè)是長春市場比較活躍的，社會零售總額占全市的50%，南關(guān)區(qū)的商業(yè)氣氛僅次于朝陽區(qū)，因此這兩個區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營者也是長春的高收入階層，這類客戶主要集中在鬧市區(qū)，居住環(huán)境不佳，房屋格局與設(shè)備都比較陳舊，具有明顯的換房傾向。4目標客戶的基本收入項目的目標客戶有一定的社會地位，有一定的職業(yè)身份，他們的收入基本在五千元以上。四、項目的目標客戶定位 4目標客戶的組成 通過對以上的市場調(diào)查，本項目的目標客戶主要企事業(yè)單位的中高層管理者和高技術(shù)人員、政府機關(guān)的公務(wù)員、有一定規(guī)模的個體經(jīng)營業(yè)主、高等學(xué)院和醫(yī)院的高職稱工作者等。289潛在客戶群心目中項目所在區(qū)域的綜合評價。從潛在消費者對本項目區(qū)域的價格評價來看，覺得到一般的有23%，感到不滿意的超過五成。從潛在消費者對本項目片區(qū)的商務(wù)氛圍的評價來看，感到不滿意的將近五成，認為一般的占35%，認為滿意的僅占11%。從調(diào)研對像對本項目片區(qū)的居住氛圍評價來看，認為滿意和一般的占五成左右，分別為12%和35%，其他的表示不滿意。從潛在消費者對本項目片區(qū)環(huán)境的評價來看，只有近25%的消費者表示滿意，34%的人表示一般。從潛在消費者對本項目區(qū)域的發(fā)展前景的評價來看，有近五成的消費者表示滿意，只有14%的人表示不滿意，這表明大部分消費者對本片區(qū)的發(fā)展前景看好。從潛在消費者對本項目片區(qū)生活配套的評價來看，有近五成的消費者表示不滿意，只有9%的人表示滿意。所以，我們必須在這一方面加大力度，這樣才能贏得市場。 282潛在客戶群對本項目區(qū)域市政配套的評價。 28購買者對項目所在區(qū)域的認可程度281潛在客戶群對項目區(qū)域交通的評價。274潛在客戶群所選擇的月供款額本項目的購買對象為有固定收入的政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的高層管理人員和高技術(shù)人員，還有一定比例的個體業(yè)主。 272潛在客戶群的購房資金主要來源所調(diào)研的目標消費群體的購房資金主要是儲蓄和投資收益，均占資金來源的三成以上。這表明消費者購房時受開發(fā)商企業(yè)的品牌、知名度影響較大，好的品牌及知名度的產(chǎn)品將會影響選擇方向。 267潛在客戶群的對開發(fā)商品牌的認可度。統(tǒng)計表明，在潛在消費者中，計劃購買的面積集中在100—160㎡，%，另外，80—100㎡%，說明潛在消費者中比較認同室內(nèi)寬敞的住宅。 262潛在客戶群的計劃購房的大小（戶型）據(jù)調(diào)研統(tǒng)計目標客戶喜歡的戶型結(jié)構(gòu)以三房二廳為主，占消費市場的6成。從目前消費者現(xiàn)有住房性質(zhì)來看，自有住房的占七成以上，居住面積基本在100㎡以下，這樣的住宅已經(jīng)不能滿足消費者的需求，因此，對享受型住宅的二次置業(yè)需求量較大。 但是由于受訪者普遍對自己收入的保守心理，受訪者的實際家庭年收入應(yīng)超出本次調(diào)查的數(shù)據(jù)35萬。 25潛在客戶群的家庭收入相對于長春市而言，潛在消費者家庭年收入一般不高，但仍有很大部分高收入人群，如生意人、企業(yè)高層管理和高技術(shù)人員、政府職員及證券界人士，他們期待高檔優(yōu)美的居所。由此可見，購房的消費群有比較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 23潛在客戶群的職業(yè)及職位本項目的市場定位為高尚住宅區(qū)，單套房屋總價在50萬以上，這限定了目標客戶要有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和固定的經(jīng)濟收入來源。 32潛在客戶群的文化教育程度。213調(diào)查數(shù)量：2800份214有效問卷：25000份215重點分析問卷：1000份（篩選條件后附）22分析內(nèi)容我們對重點分析問卷從以下幾個方面進行了分析，具體包括購買者群體特征分析、背景分析、購房選擇及置業(yè)行為分析、購房資金籌備、付款方式分析、對項目所在區(qū)域的認識和評價。1媒體人員計劃投入樣本150份。入戶調(diào)查A、對中高檔住宅小區(qū)進行入戶調(diào)查，調(diào)查的對象住宅區(qū)有“富豪花園、富苑花園、維多利亞、吉港、長春明珠、長春豪苑、亞泰花園、威尼斯花園”等中高檔住宅小區(qū)，投放樣本數(shù)量確定為300份；B、對有8—10年樓齡的建筑，在當時有一定規(guī)模、檔次的居民區(qū)內(nèi)進行入戶訪問，尋找有二次置業(yè)計劃的消費群體，樣本的投放數(shù)量確定為300份；學(xué)校的教師主要是對在高等學(xué)府任職，有一定職稱的教職工、教授，直接在校進行訪問，樣本的投放數(shù)量初步確定為200份；政府機關(guān)在上下班時間，對進出辦公樓的人群中尋找采訪對象，進行守候訪問，樣本的投放數(shù)量初步確定為150份；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高技術(shù)人員對本區(qū)域內(nèi)企業(yè)單位的管理人員，技術(shù)人員進行跟蹤訪問，樣本的投放數(shù)量初步確定為150份；對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家進行電話訪問，樣本的投放數(shù)量初步確定為50份；對高消費娛樂場所進出的人群訪問，在停車場內(nèi)進行，鑒于本項采訪的可操作性不高，訪問成功的難度很大，所以投放樣本的數(shù)量初步確定為150份。根據(jù)長春市民的區(qū)域文化和消費心理，針對我們項目的市場定位及本項目的目標客戶群，所以我們將市場采樣調(diào)查的區(qū)域主要集中在朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)及二道區(qū)靠近伊通河的部份地區(qū)。二、目標客戶群調(diào)研2市場調(diào)研方式、調(diào)研地點、調(diào)研對象說明本次調(diào)查是以項目為出發(fā)點對長春市場的市場進行抽樣調(diào)查， 主要目的是尋找項目的目標客戶的群體特征及其他們對項目的需求點、接受信息渠道等，以便未來營銷策劃的確定和實施能得到準確有效的市場支持。 另一方面，整個市場對高檔精品房的需求量有限，使得項目的市場有一定難度。這種宣傳方式雖然費用較高，但宣傳面廣，將廣告圖并且對于購房群體有著持續(xù)的廣告效應(yīng)； D、POP廣告，在目標客戶群可能集中出現(xiàn)的場所，將會接受POP廣告的宣傳；（7）、對本項目而言，共同關(guān)注的內(nèi)容 A、項目的工程進度； B、建筑造型、外立面 C、會所功能及對未來生活方式的幫助 D、物業(yè)管理、所提供的服務(wù)及收費標準； E、未來的