【正文】 一經發(fā)現被招商企業(yè)，出現私下交易、場外交易、代留貨款的，立即終止協(xié)議。 上崗信息員要統(tǒng)一著裝，佩載胸卡，嚴禁佩戴實習生或其他胸卡，一經查出要追究其所在商店商場經理的責任，并給予罰款處理，信息員立即下崗。 市場經營部在對被招商企業(yè)經營范圍、經營品種、商品質量、銷售情況、服務規(guī)范、物價計量進行檢查中，對銷售不佳，以次充好、坑騙顧客、損害消費者權益的，有權作出撤換或終止協(xié)議的決定。 商場各職能部室要根據各自分工，認真檢查、嚴格管理。 借用商場的財產要注意愛護，妥善保管，如有損害照價賠償。 物美價廉為宗旨，經商場物價審批定價，明碼標價，才可出售被招商廠家品。并負責向市場經營部提供被招商企業(yè)執(zhí)照副本，招商審批表，聯銷協(xié)議，商品樣品，價格目錄及來場信息員的各種證件。 行政部負責來商場信息員的工服發(fā)給，收取食堂、醫(yī)療、美發(fā)、淋浴等項目服務的管理費和借用財產管理等工作。負責定期或不定期會同有關部室對信息員服務規(guī)范、勞動紀律、商容風紀等進行檢查考核。 勞動人事部負責對來場信息員進行面試、審查體檢表和崗前培訓。 商商商 場場場 招招招 商商商 管管管 理理理 制制制 度度度 一一一 、 機機機 構構構 設設設 置置置 與與與 管管管 理理理 權權權 限限限 在總經理領導下，由市場經 營部主管，各職能部室、商店按管理權限分工負責商場招商工作。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經營信息，便于購物中心分析后對經營場地（稀缺資源）進行無 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 限再分配。當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務。但國內購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做得遠遠不夠。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。這個 “統(tǒng)一服務 不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的 “管理 要充分體現和強調對商戶的統(tǒng)一服務。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。 第八基本原則：租賃經營采用放水養(yǎng)魚的原則。例如深圳華僑城 MALL 購物中心就 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。 “以點代面，特色經營 是購物中心特別是超大型綜合性購 物中心的經營特點。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。 第六基本原則：核心主力店招商布局原則。 第五基本原則：招商順序原則。購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利于購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。譬 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營 食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。大多數業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂 52： 18： 30 的這個購物中心產業(yè)經營黃金比例，此比例特別適用于大 型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上） 租金按動態(tài)方案，回報率預計 8 年左右。 劣勢：①租金回籠慢（一般付三押一） ②要投入一筆預期費用（開業(yè)前） 例：裝潢費、廣告費等。 ③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無形資產。 劣勢：①租金較低，影響總體收 入（見租金對比表） ②不利于商場整體發(fā)展。 ②簡化招商，減少招商工作量。 按商業(yè)地產投資回報來看： 靜態(tài)租金：收入預計在 10 年左右； 動態(tài)租金：收入預計在 8 年左右； 注：以上數據未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益 。 出租形式 分割出租 分層出租 整幢出租 平均租金 /M2 （ 美金） （ 美金） （ 美金） 年租金（靜態(tài)） 67656400 46501000 33828200 10 年租金（靜態(tài)） 億 億 億 商業(yè)中心地區(qū) 次商業(yè)中心地區(qū) 次中心城區(qū) 城市邊緣地區(qū) 5 5 8 5 8 2 2 5 區(qū) 域 時 間 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 10 年租金（動態(tài)） 1－ 3 年 202969200 139503000 101484600 4－ 5 年 142078440 97652100 71039220 6－ 7 年 149182362 102534704 74591180 8－ 9 年 156641480 107661440 78320740 第 10 年 82236777 56522256 41118388 總計 億 億 億 綜合以上靜態(tài)和動態(tài) 2 種收益數據計算結果，可得出： 分割出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億。 ☆負責對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。 負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。 ☆協(xié)助經理開展工作。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) ☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。 ☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發(fā)生交際費用審核等負責。 ☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) C 、 屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、藥店營銷理念 。 配 套項目 A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋 。 五 層：餐飲。 三 層：高檔男裝 系列 、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣 、 領帶 。 一 層：進口化妝品（ CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝 (阿瑪尼 杰尼亞等 )、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆 。 五、商場布局 飛洲國際廣場 定位為高檔 商業(yè)中心， 招商客戶群 為： 國際知名品牌，國內知名 品牌廠商 ； 國際連鎖集團 。 ③ 業(yè)態(tài)演變原則 傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。 ② 互補原則 由于本項目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。然而，因為徐家匯商業(yè)中心僅在方圓 200 米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業(yè)標志與先驅的形 象地位。 三、品牌形象定位 鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 活動。 ● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。這是保證整體層面上檔次先決條件。 二、招商策略 ● 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。 周邊高檔的固定消費群體 強大的地鐵消費群 寫字樓固定的消費群體 本案招商策劃方案 一、招商原則 巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質化的怪圈。 市政府政策的有利傾斜。