【正文】 招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。 建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但 能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。購物中心作為一個以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。 在購物中心發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，發(fā)展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算 便利、消費便利等等。這個 “ 統(tǒng)一服務(wù) 就是要求 “ 服務(wù) 出購物中心的品牌與特色來。 一的物業(yè)管理服務(wù)等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “ 先做人氣，再做生意 的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。特殊商戶是 指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。 必須引入知名度高的大商家，故 核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。筆者認(rèn)為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 后續(xù)： 商場招商管理 招商管理原則 第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 的資金收入可以挖掘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二二二 、 本本本 公公公 司司司 力力力 推推推 分分分 割割割 出出出 租租租 方方方 案案案 雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ④潛在資金收入 根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營特點，在 3 年以后每年（或每 2 年）遞增 5％左右的租金，提高年租金收益。 ③對出租者有出租風(fēng)險 （如對方租約 15 年，第一次付了 5 年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽等受損，而后不再續(xù)約） ◇分割出租 優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高（見租金對比表） ②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。 ③便于管理。 本公司推薦方案 一一一 、 整整整 幢幢幢 出出出 租租租 與與與 分分分 割割割 出出出 租租租 的的的 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 劣劣劣 分分分 析析析 ◇整幢出租 優(yōu)勢：①可以一次性回籠一筆資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 九、 招商周期 預(yù)計 20xx 年 5 月 1 日對外開業(yè) 20xx 年 9 月為招商準(zhǔn)備期 20xx 年 10 月正式招商 —— 20xx 年 3 月招商結(jié)束 20xx 年 12 月主力店進(jìn)場裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 2 月一般租戶進(jìn)場裝修 —— 20xx 年 3 月裝修結(jié)束 20xx 年 4 月租戶進(jìn)場布置 20xx 年 5 月對外試營業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 動態(tài) 10 年的租金總收入 億 整棟出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億 動態(tài) 10 年的租金總收入 億 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者 10 年的租金總收入相差50％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2F 36 是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為 萬平方 米 3F 28 4F 18 5F 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元 /㎡ /天） 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗，本案租金預(yù)算為 ： 出租形式 面積（ M2） 平均租金（ M2/天） 年租金 10 年租金 15 年租金 分割 28000 （ 美金） 67656400 億 億 分層 28000 （ 美金） 46501000 億 億 整幢 28000 （ 美金） 33828200 億 億 注： 整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費收入沒計入其中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 八、商場租金預(yù)測 百貨商場： 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 備注 太平洋百貨 商場 肇嘉浜路 1F 3550 共八層，營業(yè)面積近 3 萬平方米 2F 3040 3F 2530 港匯廣場 商場 虹橋路 1F 4050 共六層，營業(yè)面積 萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院 2F 3040 3F 17 4F 12 美羅城 商場 肇嘉浜路 1F 38 共八層，第六層是舒適堡，第七層南丹東路沿街商鋪租金表： 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 面積 (平方米 ) 備注 達(dá)封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 4 號 9 100 黛兆美容 SPA 商鋪 南丹東路 10 號 12 100 吉多服飾 商鋪 南丹東路 22 號 12 100 上海銀行 商鋪 南丹東路 38 號 300 浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路 88 號 10 150 21 世紀(jì)不動產(chǎn) 商鋪 南丹東路 101 號 100 南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格 15－ 20 元 /天 /平方 利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路 102 號 10 300 紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路 133 號 18 100 滬邦房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 141 號 8 100 金梓羅飾品 商鋪 南丹東路 145 號 11 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企劃主管（ 1 人） ▲主要職責(zé)： ☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人員由開發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。 招商主管（ 4 人） ▲主要職責(zé)： ☆負(fù)責(zé)整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品 100％達(dá)成。 ☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 六、人員配備計劃： 組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍