【文章內容簡介】 大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案場分析（ 駿豪 國際廣場） 一一一 、 徐徐徐 家家家 匯匯匯 商商商 圈圈圈 背背背 景景景 介介介 紹紹紹 徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。 30 多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環(huán)線高架一同構筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計大小商業(yè)網點 1000 多個，商業(yè)營業(yè)面積達 45 萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的 1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和 宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。 徐家匯商業(yè)中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時、地利、人和的優(yōu)勢，尤其經過新一輪精心打造和調整后，得到了突飛猛進的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐 匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經營”的經營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發(fā)掘商家 本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的 50％ 。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達 30 萬平方米，占總面積的 64％ ， 20xx 年度銷售達 39 億人民幣，占社會消費品總額的 ％ 。東方商廈以其“禮在東方”的服務宗旨享譽全市，并以其國際知名 品牌吸引各方來賓。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領導者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實業(yè)首推“自然式服務”，以規(guī)范嚴格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務在行業(yè)內獨領風騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98 年開業(yè)，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。 20xx 平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。 營業(yè)面積達 7 萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（ Shopping Mall）。商場引進商戶 250 家，包括 30 間特色餐廳及 5000 平方米的國際美食廣場、 15000 平方米的富安百貨、 8500 平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、 3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。 徐家匯商業(yè)中心內有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦 3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。 餐 飲娛樂業(yè)有 40 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的 ％ 。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達 萬平方米，獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。并構成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè) 3 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ％ 。徐家匯 附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 優(yōu)勢 經營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經營效應，可以經營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。 交通優(yōu)勢：地鐵 1 號線、 4 號線直達本案 B1，并設有出口，每天數(shù)萬人流能保證經營者的利益，高架內環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行 10 分鐘路程。 商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈 10 分鐘路程，其發(fā)展前景也非常可觀。 物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團，高效統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報 。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。 發(fā)展優(yōu)勢： 徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。 近年來， 徐匯區(qū)在經濟建設、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海 10 個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標志性地區(qū)之一。 32 米挑高中廳，電梯直達 5F、 6F，盡顯貴賓級非凡品質， 31 部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀 光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝 cofsi 進口中央空調系統(tǒng)。 弱勢 處于次星級地理位置。 徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。 招商價格無明顯優(yōu)勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 機遇 足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。 市政府政策的有利傾斜。 由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。 周邊高檔的固定消費群體 強大的地鐵消費群 寫字樓固定的消費群體 本案招商策劃方案 一、招商原則 巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又 可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥 ” 的多元效果。 二、招商策略 ● 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。 ● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。 ● 店鋪采取定價租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。 ● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。 ● 與徐匯區(qū)政府有關部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為， 為目標業(yè)主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。 三、品牌形象定位 鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播 駿豪 國際廣場在本商圈