【文章內(nèi)容簡介】 客流質(zhì)量是最好的。戶外廣告的經(jīng)營空間很大。7）制作商集群：項目建成以后是文化旅游產(chǎn)品的研發(fā)和集散中心，產(chǎn)品千差萬別，制作商在產(chǎn)業(yè)鏈上也意義重大。主力經(jīng)營商推介1）飲食類經(jīng)營項目：（1）老孫家泡饃、同盛祥、德發(fā)長、春發(fā)生、小六湯包、坊上人、西安飲食、永明岐山面等（2）茶、飲料、咖啡等、糕果點心店等（3）麥當(dāng)勞、肯德雞、漢堡等快餐、羅杰斯、比薩、日本料理、韓國料理等。2）手工藝品經(jīng)營項目（1）中國民間藝術(shù)：年畫、木版年畫、面具、臉譜、剪紙、刺繡、雕刻、古代雕塑、手工精品、燈籠、宮燈、草編布繡制品、陳設(shè)等（2）娛教類：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚紗影樓等（3）穿戴類：鞋花、服飾、銀飾品、手工布鞋、布繡制品（4）用品類：盤、器具、碗（5）祭祀類：神像、供品3）中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)：書法、篆刻、玉器、陶瓷、哲學(xué)、刺繡、酒、飲食、文房四寶、服飾、文字、舞蹈、中國結(jié)、民俗版畫、皮影戲及偶戲、民俗游藝、建筑、茶藝、音樂、青銅、景泰藍(lán)、剪紙、繪畫、家具、京劇、節(jié)慶、功夫、漆器、書籍、戶縣農(nóng)民畫、風(fēng)翔泥塑、千陽刺繡、陜北剪紙、手工布鞋、燈籠、皮影、中國結(jié)、服飾店、珠寶玉器、煙酒專賣、百貨超市、照相店、兵馬俑店等4）紀(jì)念品類：旅游產(chǎn)品、特色工藝美術(shù)品。5）娛樂演藝：雜耍、雜技、表演、娛樂、洗浴6）金融服務(wù)：工商銀行、招商銀行、民生銀行、交通銀行、百貨、美容美發(fā)廳、書店、連鎖醫(yī)藥超市、照相館等7）中西醫(yī)藥：藻露堂、老百姓大藥房、北京同仁堂大藥房等行業(yè)比例的建議1），品牌店和特色店的比例為1：1。2），品牌店和特色店的比例為1：3。3）。4）總體比例約為：1：2：1商業(yè)業(yè)態(tài)定位1）綜合性：項目是一個多業(yè)態(tài)組合的綜合性很強的國際商業(yè)旅游項目，因此保持一定程度上的多樣性業(yè)態(tài)混合分布，把不同的業(yè)態(tài)在空間上進(jìn)行合理安排，對項目的招商和后期經(jīng)營管理意義重大。2）主導(dǎo)性：主力店招商要提前進(jìn)行，在項目商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計的時候就讓主力店參與進(jìn)來，可以發(fā)揮項目經(jīng)營的作用，并為項目營造必須的商業(yè)潛質(zhì)和商業(yè)氛圍，使項目具備一定的商業(yè)“基調(diào)”。3）互補性：把利潤高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補，是客流和消費保持相對一致。4）獨立性：最好不要把同種業(yè)態(tài)安排在一起，避免造成很大程度上的惡性競爭。招商人員定位1）有豐富的零售行業(yè)經(jīng)驗和服務(wù)知識。2）了解物業(yè)租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)法律法規(guī)。3）掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等學(xué)科的一些基本原理4）具備較強的招商技巧和談判能力[肆] 招商推廣組合一、推廣方式廣告訴求：招商 媒體計劃（異地推廣模式）表41 媒體特點分析表媒體重要程度特點報紙主要方式價格相對低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容豐富，時效性短雜志次要方式價格相對較高，特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容一般，時效性較短。招商發(fā)布會主要方式價格一般，接觸面集中，傳達(dá)內(nèi)容直接。 項目網(wǎng)站主要方式特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容多，時效性較長手機短信次要方式價格相對較高，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容少，時效性長招商手冊主要方式價格低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容多，時效性長二、招商方式直接攻擊式：面對大的主力店我們要上門服務(wù)，直接和經(jīng)營者面談，并保持溝通，詳細(xì)記錄客戶資料。媒體攻擊式：主要針對一些中小商戶，可以利用媒體發(fā)布招商廣告，做好客戶登記工作，隨后登門服務(wù)。新聞發(fā)布會模式1）發(fā)布招商廣告2）新聞發(fā)布會形式表42 新聞發(fā)布會形式主題兵馬俑國際旅游廣場隆重招商時間2004年？月？日地點？酒店？廳參加人公司領(lǐng)導(dǎo)、各商戶代表、新聞記者等目標(biāo)通過招商新聞發(fā)布形式宣傳項目形象，引到市場關(guān)注內(nèi)容領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、雙方簽字、舉辦酒會招商價格策略1）項目開發(fā)成本分析（1）項目開發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進(jìn)行市場調(diào)研、功能分區(qū)，結(jié)合開發(fā)的總體策略，初步擬定為一期開發(fā)，項目開發(fā)地塊規(guī)劃為地上二層，建筑總面積為42000平方米。（2）項目開發(fā)成本構(gòu)成由土地成本、前期開發(fā)費用、建安工程成本費、公建配套建設(shè)費、管理銷售費用、設(shè)備以及消防工程費、投資利息構(gòu)成等。鑒于前期費用、公建配套建設(shè)費、房地產(chǎn)稅費是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計和計算的基礎(chǔ)。因此以下將會具體細(xì)述在項目開發(fā)過程中涉及到的土地成本、建安工程成本等有關(guān)各項費用計算過程和前提依據(jù)。（3）項目前期開發(fā)成本投入較大，因此項目在招商期間主要是作好資金回收工作，以減輕開發(fā)壓力。（4） 由于采用一期開發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成是按照土地用地面積和建筑面積，再提取本期開發(fā)應(yīng)繳納土地費用的金額總數(shù)，扣除本期開發(fā)實際發(fā)生的無償提供的公建成本，除以該期總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)字，按比例進(jìn)行調(diào)節(jié)和分?jǐn)?。?）項目單方土地成本的基本計算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)詳見如下：4—3項目開發(fā)成本分析表序號項目名稱工程量總投資單方成本1土地成本42000平方米9980萬元2376元/平方米2前期開發(fā)費用42000平方米1386萬元330元/平方米3建筑工程安裝費42000平方米5612萬元1336元/平方米4土方工程費用42000平方米420萬元100元/平方米5室外工程費42000平方米1612萬元384元/平方米6管理及銷售費用42000平方米1000萬元238元/平方米7室內(nèi)外裝修費用42000平方米2100萬元500元/平方米8不可預(yù)見費用42000平方米840萬元200元/平方米9財務(wù)費用（銀行）42000平方米420萬元100元/平方米合計23370萬元5564元/平方米綜上所述，項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本為23370萬元，按照本項目實際建設(shè)面積42000平方米分?jǐn)傆嬎?，則靜態(tài)投資單方成本為5564元/平方米。游客消費力分析表44 游客消費力分析表游客學(xué)生機關(guān)干部外國游客其他百分比30%15%25%30%消費能力較弱一般較強一般人均消費額（元）20408030合計（元）412）博物館消費分析（1）截止2001年，兵馬俑博物館共接待游客36,545,013人次，年平均接待游客1,646,335人次，日平均接待4,511人次。2003年博物館接待了230萬人次，日平均接待6380人次；以上歷史數(shù)據(jù)不存在明顯的線性關(guān)系與周期性，不可能用數(shù)學(xué)方法預(yù)測以后的客流總量變化。任何人對未來提出的量化數(shù)據(jù)只是依據(jù)個人經(jīng)驗的判斷。（2）兵馬俑博物館年接待游客相對穩(wěn)定。1991991998年三次大幅提高票價，并未明顯影響游客總量變化，說明票價不是影響游客的主要原因，可能影響兵馬俑客流的主要因素包