【正文】 按照現(xiàn)行會計制度，本項目的固定資產(chǎn)采用直線法計提折舊，殘值均為原值的5%，房屋建筑物的折舊年限為20年，辦公設(shè)備(電腦、復(fù)印機、傳真機等)的折舊年限為3年，生產(chǎn)設(shè)備和其他固定資產(chǎn)的折舊年限為10年。因此，本項目需要一次性繳納約162萬元的耕地占用稅。由于本項目需要占用約100畝耕地開發(fā)為其它用途(建筑物、停車場、休閑文化廣場、休閑運動區(qū))，因此這部分需要一次性繳納相應(yīng)的耕地占用稅；但由于不是城鎮(zhèn)用地，因此無須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。其中:營業(yè)稅率為營業(yè)收入的5%；城市維護建設(shè)稅按實際繳納營業(yè)稅的7%計繳；教育費附加按實際繳納營業(yè)稅的3%計繳，%。所以，動物類農(nóng)產(chǎn)品主要供應(yīng)給本地市場，其中一部分供給給農(nóng)家餐廳或本農(nóng)莊特產(chǎn)超市。因此在財務(wù)估算中，該部分按每年固定的總產(chǎn)銷量來估算(首年因只有一半營業(yè)時間而取一半的產(chǎn)銷量來估算)。但基于保守原則，這里仍假設(shè)本項目的每天游客中只有35%在農(nóng)莊住宿；假設(shè)這些游客都只住宿一晚，住宿游客人均在農(nóng)家餐廳的用餐次數(shù)為2次，非住宿游客人均在農(nóng)家餐廳的用餐次數(shù)為1次。 根據(jù)山東省旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到萊州旅游的游客中，有35%的人會在清遠住宿。另外，根據(jù)有關(guān)的調(diào)查和研究，廣東屬于溫帶帶地區(qū)，全年中低溫的天數(shù)25%，每年大約只有100天左右，除此以外基本上都為適游期，而且我們完全可以通過推出冬季農(nóng)家火鍋、住宿一晚送一晚或推出特價房等措施來吸引到一些冬季也會經(jīng)常出游的人群。根據(jù)對近年來氣象資料的整理可知，萊州地區(qū)的年平均降雨天數(shù)約為90天，其中大部分為微雨或中小陣雨，只有不到30天為大到暴雨。關(guān)于適游期的說明 對于休閑農(nóng)業(yè)來說，適游期的長短主要與天氣有關(guān)，降雨和氣溫高低是影響到客流量最主要的兩個因素。、建筑工程造價和種植養(yǎng)殖成本的說明 工程造價的相關(guān)數(shù)據(jù)主要由新農(nóng)公司提供，我們對大部分再進行了市場情況調(diào)查，然后按照保守原則來確定工程造價。經(jīng)過向萊州市國土資源局的咨詢，洪溝頭村區(qū)域的耕地征收費用大約為每畝6250萬元，租賃大約為每年每畝1000元。7 財務(wù)分析 （根據(jù)實際市場調(diào)查有待修改）本章將根據(jù)公司在不同經(jīng)營期的財務(wù)活動特點，從公司的投資計劃、負債計劃、初期投資安排、效益預(yù)測、現(xiàn)金流量分析、凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率測算等方面，對公司的財務(wù)活動進行預(yù)測及分析，以檢驗其效益性與經(jīng)濟可行性。根據(jù)項目的建設(shè)計劃，項目1年上半年為建設(shè)工程期，不對外營業(yè)，此時需要配置的人員包括:總經(jīng)理、營運總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)；行政管理部人員1名；計劃財務(wù)部2名，1名擔任會計，1名擔任出納；基建部員工5名，主要負責各項工程的外包建設(shè)督導工作；市場營銷部1名；農(nóng)業(yè)技術(shù)部技術(shù)人員3名；蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)的工作人員5名，主要負責家禽的養(yǎng)殖和蔬菜、水果的種植，以確保項目對外營業(yè)時就能提供有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品；綜合功能區(qū)配置工作人員3名。根據(jù)這個原則，本文確定了人員的配置方案。6 組織架構(gòu)1. 項目組織架構(gòu)洪溝頭有機休閑農(nóng)莊有限公司將采取“扁平式”的職能型組織結(jié)構(gòu)。 8. 有機工業(yè)區(qū)將預(yù)留300畝地用作建設(shè)有機工業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要是有機肥料廠、有機飼料廠、有機農(nóng)藥廠和有機食品加工廠等 4 家還有一間倉庫，這些工廠作為產(chǎn)業(yè)鏈上重要環(huán)節(jié)，既為公司生產(chǎn)提供質(zhì)量可靠有機原料，又為公司消化產(chǎn)品，提高附加值。在休閑運動區(qū)的西北部還將建設(shè)一個燒烤場，提供12個燒烤爐，給游客提供親朋聚會或體驗燒烤野趣的場地。設(shè)計內(nèi)容包括游泳池、標準的籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運動，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。其中，雙人房共70間，當中的50間是混凝土式建筑，20間是木式建筑；另外的30間是三人房，當中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。目前，在萊州地區(qū)有一定檔次的旅游型農(nóng)莊中，可提供住宿的床位數(shù)量很少，其數(shù)目遠遠無法滿足市場的需求，一直處于供不應(yīng)求的局面，能提供獨立式度假屋尤其是獨立式度假木屋的更是鳳毛麟角。 由于有機家禽和豬肉的附加值較高，假如建立起了洪溝頭品牌的良好形象并且在市場上受到消費者歡迎，則可以考慮擴大飼養(yǎng)量，或與附近農(nóng)戶合作以/公司+農(nóng)戶模式擴大飼養(yǎng)規(guī)模，為本項目將來的多元化發(fā)展提供一條可行之路。白天可將清家禽放養(yǎng)在果園區(qū)的坡地，使雞的肉質(zhì)結(jié)實，以明顯區(qū)別于市場上售賣的飼料養(yǎng)殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。 4. 有機養(yǎng)殖區(qū)有機養(yǎng)殖包括養(yǎng)殖家禽以及豬等。果園將按照循環(huán)經(jīng)濟的可持續(xù)農(nóng)業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式實施種植，與本農(nóng)莊所飼養(yǎng)的家禽等組成一條循環(huán)的生態(tài)鏈，同時帶來生態(tài)效益與經(jīng)濟效益，保守預(yù)計果園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為20000斤左右。 3. 有機果園區(qū) 有機果園區(qū)計劃占地面積約200畝。由于采用“綠色無公害”的有機種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計為20000斤左右。根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，該區(qū)將選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，包括生菜、油麥菜、白菜、菜心空心菜、馬鈴薯、紅薯、蕃茄、南瓜等。根據(jù)專家建議和蔬菜市場變化，安排不同品種的蔬菜種植。所以特別保留一半的地區(qū)，來種植高檔中藥材。1. 中藥材區(qū)農(nóng)莊耕地有一半的地區(qū)劃分為高檔中藥材種植區(qū)。而其中我們生產(chǎn)的有機產(chǎn)品具有以下特點 園區(qū)設(shè)計洪溝頭有機休閑農(nóng)莊計劃總占地面積為4000畝，幾乎都為耕地。3. 有機工業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要是有機肥料廠、有機飼料廠、有機農(nóng)藥廠和有機食品加工廠等 4 家，這些工廠作為產(chǎn)業(yè)鏈上重要環(huán)節(jié)，既為公司生產(chǎn)提供質(zhì)量可靠有機原料，又為公司消化產(chǎn)品，提高附加值。3）游旅休閑農(nóng)業(yè)：主要是利用公司優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源、有機農(nóng)產(chǎn)品的特色、科學知識與技術(shù)，吸引顧來游旅觀光和休閑度假。1）有機食品飯店：主要根椐當?shù)叵M者不同的飲食口味，經(jīng)營多種自產(chǎn)的普通有機食品和野生、準野生食品，為公司拓寬銷售渠道，提高產(chǎn)品知名度，促進市場份額擴大，提高產(chǎn)品副加值作貢獻。2）養(yǎng)殖業(yè)基地：主要負責按有機食品生產(chǎn)要求，自營和與山區(qū)農(nóng)牧民合作，在野外放養(yǎng)豬、牛、羊、雞、鴨等，生產(chǎn)富有特色的上乘有機肉食品。1. 有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要包括三大基地，即種植業(yè)基地、養(yǎng)殖業(yè)基地。5. 組織設(shè)置與園區(qū)設(shè)計 組織設(shè)置根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)步推進生產(chǎn)企業(yè)的設(shè)置。有形展示會影響游客對項目的認識和評價，因此我們要注意有形展示細節(jié)，例如，員工工服要統(tǒng)一、整潔，并且印有農(nóng)莊標志，款式要體現(xiàn)農(nóng)莊的特色；接待大廳應(yīng)給游客寬敞明亮的感受；農(nóng)莊大門要體現(xiàn)強烈的農(nóng)味特色；針對目標市場的特點，還必須保持農(nóng)家餐廳就餐環(huán)境的衛(wèi)生整潔等。 其他策略旅游項目的營銷屬于服務(wù)營銷，因此還應(yīng)該考慮人員策略、有形展示策略和過程策略。 (3)對于非節(jié)假日或冬季等稍淡的時間，如果度假屋有較多閑置，可以推出住宿一晚送一晚的優(yōu)惠，吸引那些非節(jié)假日不用上班的人群，如退休老人，或吸引那些冬季也會經(jīng)常出游的人群；也可以采取推出限量的特價房，放在本項目網(wǎng)站上進行“低價拍賣”，一方面可以吸引一些人群前來住宿和消費，另一方面這種創(chuàng)新的銷售模式也能增加本項目網(wǎng)站的點擊率，幫助項目取得比較好的宣傳效果。 4．銷售促進 洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的銷售促進包括: (1)在項目開業(yè)初期，實行門票半價優(yōu)惠或者門票抵扣其他消費的優(yōu)惠；還可以對來農(nóng)莊的游客或長者派發(fā)優(yōu)惠券，吸引他們重游或者贈予給其他潛在游客前來。同時可利用新農(nóng)公司現(xiàn)有的客戶資源進行推銷，例如，利用熟悉的企事業(yè)單位工會負責人的人事網(wǎng)絡(luò)，積極推銷洪溝頭有機休閑農(nóng)莊，使之成為單位開會、員工福利活動的場所。(5)積極參加生態(tài)環(huán)境保護等社會公益事業(yè)，以增加洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的社會影響力，塑造良好的社會形象。(3)定期舉辦時令水果節(jié)、地方特色美食節(jié)等主題活動，以吸引潛在旅客前往，增加項目的知名度和影響力。 2．公共關(guān)系 洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目進行公共關(guān)系包括: (1)在開業(yè)初期舉行新聞發(fā)布會，邀請當?shù)卣賳T前來發(fā)表講話，爭取各媒體以新聞稿形式報道本次新聞發(fā)布會，以擴大項目的影響。當?shù)卣恢倍荚谪斦蠈ι鷳B(tài)旅游的品牌線路給予協(xié)助宣傳的扶持政策，而洪溝頭農(nóng)莊項目符合享受這一政策的條件。可以在目標市場的主要城市的車站燈箱做宣傳，旨在讓開車和等車的市民在等交通燈和等車的空余時間里，直觀認識洪溝頭有機休閑農(nóng)莊，吸引潛在游客的注意。(3)戶外廣告牌宣傳。我們重點加大在目標市場的宣傳推介力度，定期進行電視廣告宣傳，尤其是項目起步階段，以達到迅速擴大知名度的目的；還要選取涉眾面廣和較權(quán)威的報紙雜志刊登旅游廣告，并與報刊和旅游雜志等媒體合作建立專題欄目，邀請一些記者參觀農(nóng)莊，撰寫本項目的專題活動新聞稿件，介紹項目的有關(guān)信息。我們通過建立洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的旅游網(wǎng)站，開展咨詢和預(yù)訂服務(wù)；除了自己的網(wǎng)站以外，也要在知名的旅游門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告，介紹項目的旅游產(chǎn)品及其特色；同時可在網(wǎng)站上開展旅游營銷活動，農(nóng)莊舉辦的各種主題活動或者促銷優(yōu)惠活動等都可以通過網(wǎng)絡(luò)廣泛地傳播，以達到宣傳品牌，吸引游客的目的。項目所采用廣告促銷手段主要包括: (1)網(wǎng)絡(luò)宣傳。1．廣告 廣告的作用在于利用各路媒體將項目的特點及優(yōu)勢向公眾宣傳，讓潛在游客直觀地了解農(nóng)莊的信息。表 433 洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的價目表 項目單位平均基礎(chǔ)價格起步階段的優(yōu)惠價格門票張304030有機農(nóng)產(chǎn)品斤686有機家禽只9012090有機豬肉斤354035農(nóng)家院住宿160200160餐廳5010050會議室租用一個月20002000其他（如特產(chǎn)超市）參考商品成本以及同類型旅游區(qū)的價格水平后制定基礎(chǔ)價格,并進行合理的折扣后制定出起步階段的優(yōu)惠價格價格策略是營銷組合策略中最為敏感的因素，因此，在制定項目的價格策略后，還應(yīng)密切留意市場的反應(yīng)和競爭者的相應(yīng)變化，如有必要則及時調(diào)整價格策略。同時還應(yīng)以差別定價策略作為輔助，即根據(jù)渠道、游客類型、日子、季節(jié)的差異進行定價。項目所采取的定價方法主要是需求導向定價法，即區(qū)分不同的渠道，區(qū)分不同的游客類型，區(qū)分節(jié)假日和非節(jié)假日，區(qū)分不同的季節(jié)，同時還應(yīng)考慮同行業(yè)其他休閑度假旅游項目定價水準的影響。隨著項目知名度的提升和品牌的建立，旅行社的作用將會弱化，此時需要做好旅行社的選擇、激勵和服務(wù)質(zhì)量評估等渠道管理工作，以維護項目的品牌形象。在項目的起步階段，能否盡快建立好旅行社這一分銷渠道，將影響到項目能否盡快回收投資。但是，在項目的起步階段，由于知名度不大，直接渠道所占的比例還比較低，這需要通過加大項目的宣傳來提高直接渠道的比重，同時做好政府的公共關(guān)系工作，協(xié)助本項目設(shè)置清晰的路牌指引和做好自駕游路線指引服務(wù)，保持進入渠道的暢通。1．直接渠道 直接渠道是指游客不經(jīng)過中間環(huán)節(jié)，直接到農(nóng)莊開展旅游。3．包裝 本項目主要產(chǎn)品是無形的旅游項目，僅有一部分屬于有形產(chǎn)品，例如有機蔬果，有機家禽和有機豬肉，這些產(chǎn)品的包裝將使用一致性包裝策略，即在包裝外型上采用相同的圖案，近似的色彩，使游客易于辨認，樹立項目的整體形象。農(nóng)莊標志將用于廣告宣傳、印刷品、員工工服、園區(qū)指示牌以及有形產(chǎn)品的包裝等，給游客一個專業(yè)的良好印象。本項目將通過有吸引力的旅游產(chǎn)品，并且建立完善的的售前、售中和售后服務(wù)，來樹立和提升項目的品牌形象。2．品牌策略 本項目將全力打造“洪溝頭”這一品牌，使之成為萊州乃至山東旅游行業(yè)中的一個強勢品牌。1．產(chǎn)品設(shè)置及特色 洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的旅游產(chǎn)品是以市場需求為導向，依據(jù)旅游“行、食、住、游、娛”六要素的組合，結(jié)合項目的自身特點以及市場定位而設(shè)置的。 營銷組合策略我們將制定了項目的產(chǎn)品策略、分銷策略、價格策略、促銷策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。實際上，可以預(yù)計萊州市旅游業(yè)未來幾年仍處于高速增長期，加上依托洪溝頭有機休閑農(nóng)莊項目的優(yōu)勢，只要我們做好項目的開發(fā)與經(jīng)營管理，完全可以達到每年接待2萬人次甚至更高的目標。而第二階段的第1年至第3年三年建設(shè)工程期，最后半年才正式對外營業(yè)，故只實現(xiàn)以上營銷目標的六分之一，即5000人次，以后每年保持每年5%的增長速度。 營銷目標根據(jù)本上一節(jié)的市場需求分析，為了從更保守更安全的角度去估算，最大限度為投資者的利益考慮，本文仍然取每年接待3萬人次作為項目的營銷目標上限，并取其三分之二，即每年接待2萬人次作為營銷目標值。而保守估計，到農(nóng)樂家消費的不到10%，在不考慮未來增長的情況下，每年平均休閑農(nóng)莊能接待3萬人次。根據(jù)新農(nóng)公司的有關(guān)統(tǒng)計，由于休閑農(nóng)業(yè)的季節(jié)性最不明顯，而且可與另外兩種類型形成協(xié)同效應(yīng)，所以休閑農(nóng)業(yè)旅游人數(shù)占休閑度假旅游人數(shù)的比例超過三分之一。根據(jù)前文論述，超過20%的到萊州旅游的游客是前來休閑度假旅游，因此可推算在萊州區(qū)所接待的100萬人次中，超過20萬人次是前來休閑度假旅游。那一個環(huán)節(jié)，某一個細節(jié)忽視質(zhì)量問題，都有可能影響公司市場形象，削弱公司競爭力。有機食品也有個“眾口難調(diào)” 問題，所以，我們在強調(diào)產(chǎn)品性能質(zhì)量時，應(yīng)當以客戶需求為依據(jù)，兼顧不同的消費人群。主要強調(diào)以下幾方面：（1）注重有機食品的性能質(zhì)量，包括產(chǎn)品的純天然性、口感、營養(yǎng)、經(jīng)濟性、安全性等，以適應(yīng)不斷變化的市場需求。從市場競爭來講，走高質(zhì)量競爭策略，是一切競爭手段的前提和基礎(chǔ)，也是樹立良好企業(yè)形象的基礎(chǔ)。主要措施包括：通過市場調(diào)查和信息收集與分析，不斷發(fā)現(xiàn)有機休閑農(nóng)莊市場新的消費需求，掌握新的變化動態(tài)；根椐市場變化，及時開發(fā)生產(chǎn)新的有機休閑農(nóng)莊體驗項目，或迅速調(diào)整不適的銷售模式，從而占居先機，吸引更多客戶，提高市場占有率。因此，在激烈的市場競爭中，我們將實行“以攻固守”戰(zhàn)法，不斷向市場推出適合消費者需求的新的有機食品、新的休閑農(nóng)莊體驗項目、新的營銷模式、新的服務(wù)方式，從而確保市場占有率。（1）不斷創(chuàng)新推進，保護市場占有率。 遠期階段主要實施市場領(lǐng)先者策略當公司成功上市，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營成功推進，品牌知名度達到一定水平，公司的行業(yè)地位將會有很大提升，并逐步進入市場領(lǐng)先者序列。我們實施差異化競爭策略，目的無外乎有三：一是打造獨創(chuàng)標識，在某一方面占居比較優(yōu)勢；二是在行業(yè)外部，可認阻礙替代者和潛