商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明(參考版)
2024-08-14 10:24本頁面
【正文】 能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。剛才大家也提到一些問題，由于時(shí)間的關(guān)系，今天的講壇到此結(jié)束，謝謝各位！寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。因?yàn)楸旧碡?zé)任非常大，我們是非常有責(zé)任心的公司，我們要不不出手，要出手的話，就要幫客戶管理好。 在香港的香港城，他們的一些老板本身就是很時(shí)尚的，所以要求也很多。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營部就等于大內(nèi)總管，也是時(shí)尚部總管，他不希望他的旗下的店很土，他也不希望他的那些店里互相有矛盾。所以第一個(gè)是信任基礎(chǔ)問題，第二個(gè)是成本問題。我作為一個(gè)第一太平戴維斯，我怎么能挖出這樣一個(gè)人來呢？這種人本身是很稀缺的。所以，第一個(gè)是信任基礎(chǔ)很難鞏固。可能我們的老板一聽到三千萬，就會想，可以啊，三千萬投過去，可不可以幫我拿回來三個(gè)億啊。如果我們第一太平戴維斯接管萬達(dá)購物中心，我可能是從賽特，燕莎出來的，我做一個(gè)一年的推廣方案給他，三千萬，包括請劉德華，劉亦菲等等過來，他會批嗎？也許會批，也許不會批，我會敢向他提出這個(gè)三千萬的方案嗎？也許敢，也許不敢。為什么很多成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)管理部都是自己的。從老、中、幼都不會放過。我們看一下香港新鴻基的APM，從06開始，F(xiàn)4的演唱會，到陳慧琳的CD簽售，還有李克勤。比如顧客有問題，要投訴，打給誰，怎么解決。到開業(yè)以后，收租，包括商戶之間有競爭，對他們進(jìn)行調(diào)解。如果在中國做一支真正的有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，有專業(yè)服務(wù)成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營管理公司是非常困難的。從第一太平的角度，在商業(yè)招商上，MAL的性質(zhì)方面，更趨于專業(yè)化的方向，有沒有一些專業(yè)化運(yùn)營的服務(wù)？ 徐偉成：其實(shí)這個(gè)課題，我們也探討了兩三年，大家有機(jī)會上我們的網(wǎng)站的話，我們在澳洲是有非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司的?！ ÷牨娞釂枺簞偛拍劦劫徫镏行模S著中國大型購物中心的發(fā)展，由商場轉(zhuǎn)變到購物中心的平臺。從商業(yè)的企業(yè)運(yùn)營，包括稅收，包括等等企業(yè)內(nèi)部的機(jī)制，還是有部分不是很透明的。 所以，就這次金融風(fēng)暴來說的話，我們認(rèn)為對國內(nèi)的銀行，以及融資業(yè)也會隨著進(jìn)行一個(gè)革新和洗牌的。但是起碼有了這個(gè)舉措的話，讓開發(fā)商，投資方有了一個(gè)非常好的信號，起碼風(fēng)向標(biāo)是很清楚的，讓他朝著這個(gè)目標(biāo)去打造。以前我們公司幫過萬達(dá)在香港，他是想把那個(gè)商業(yè)地產(chǎn)上市的，后來發(fā)現(xiàn)有一些機(jī)制跟他的操作不夠完善，達(dá)不了國際水平。但是要找出幾個(gè)黑馬的企業(yè)，給他包裝一些非常好的商場去做的話，我覺得還需要一兩年的時(shí)間。我們公司也參與在里面，包括一些政策的制定。在美國呢，他們的曲線是像過山車一樣。天津的房地產(chǎn)信托基金，他是希望做工業(yè)地產(chǎn)，另外一些是希望做辦公樓。前不久國務(wù)院通過了房地產(chǎn)信托基金的提案，雖然細(xì)則還沒有出臺，一旦出臺將對商業(yè)地產(chǎn)有什么影響？ 徐偉成：房地產(chǎn)信托基金并不限于服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)?！ ≈鞒秩耍盒炜傉f得很詼諧，也很形象，大家也已經(jīng)很清楚地理解了金融危機(jī)給中國商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇?，F(xiàn)在我們的很多政策，都在刺激消費(fèi)。為什么，前幾年很多的外國的顧問機(jī)構(gòu)，也對我們中國的消費(fèi)者有一些研究，很多都是看好我們的13億消費(fèi)。我覺得08年底和09年可能有一些購物中心要出售，轉(zhuǎn)讓。08年是真正的實(shí)力派了，最后剩下的都是四大天王，或者是八大天王。他在一個(gè)購物中心的運(yùn)營和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，如何吸引消費(fèi)者。包括以北京為例，有些商家可能根本就沒有很成熟的考慮，隨便開業(yè)、招商的。金融風(fēng)暴以后，通過一洗牌，我覺得人會更清醒。第三個(gè)加速的金融管理方面對房地產(chǎn)信貸方面政策的制訂，加速了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。因?yàn)檫@個(gè)金融風(fēng)暴可以加速一些投機(jī)派的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他不是實(shí)力派的，是偶像派的。 金融風(fēng)暴對中國商業(yè)地產(chǎn)是利大于弊 徐偉成：我們在2007年底的時(shí)候，因?yàn)槲覀兪亲鰧I(yè)規(guī)劃的時(shí)候，我們已經(jīng)感覺到有金融風(fēng)暴要來了。
主持人：謝謝徐總，徐總結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)和第一太平戴維斯的案例，給我們講解了很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃，包括最后提出的一些政府部門應(yīng)該介入到規(guī)劃當(dāng)中。我們在北京這么多年，很多的問題還是沒有搞明白。所以，應(yīng)該兼聽則明，集思廣益。其實(shí)，我們很建議，包括政府部門，在規(guī)劃用地的比例，也是多找不同的，沒有直接厲害關(guān)系的專家來論證，而不是學(xué)術(shù)研究。有一些項(xiàng)目他們找我們招商的時(shí)候，我們都不愿意接，因?yàn)樗旧聿季志筒缓侠怼，F(xiàn)在我們國家都在提倡科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)踐能檢驗(yàn)真理。在內(nèi)地的話，他的老板不懂，你要直接給他一個(gè)兩三百頁的文件包的話，他可能會死機(jī)的。我剛才說了，太大量的，太理想的規(guī)劃，開發(fā)商本身在沒有做市場顧問前期研究過程，他已經(jīng)在做建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)了，這個(gè)是錯(cuò)誤的。你這個(gè)用地的性質(zhì)，交通配套不很完善的話，人是流不進(jìn)來的?？赡苓@個(gè)地塊基本都是居民社區(qū)，基本上禮拜一多禮拜五大部分都是上班的。我們要同步算地塊容納最大的商業(yè)體量是多少。所以開發(fā)商拿了地以后，到底是做寫字樓，購物中心，還是酒店，但是大部分都是變成銷售的酒店式公寓。我們很多的開發(fā)商為了拿到地，因?yàn)樗詾槟玫降兀?
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