談商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商管理(參考版)
2024-09-08 18:29本頁面
【正文】 在微觀經(jīng)營主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng) 目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的 。 項(xiàng)目推廣策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品 牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。 選擇策略 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。但是，很多情況下，獲得長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營 主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要 保證租金的來源。收取的租金一般分為兩個部分， 一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部 ，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。招商招租條件對同一項(xiàng)目要穩(wěn)定，對薄利配套項(xiàng)目要有一定程度的靈活性。租金的制定應(yīng)該依 據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜 合考慮項(xiàng)目經(jīng)營策略制定切實(shí)可行的招租條件。由于面積小，故抵押保證金比較低。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高， 收取的租金也相對高一些。高級餐廳能夠吸 引汽 車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。 餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。商店規(guī)模是影響租金的一個重 要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。 對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。 超級市場是商業(yè)房地產(chǎn)的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店。小型百貨商店則往 往成為大型 商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨
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