【正文】 樓層 鋪號 面積 售價 月租金 年租金 投資回報率首層 1075 239466 2023 24000 %M層 2070 632289 4800 57600 %五層 5816 172543 1500 18000 % 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。與天河城和北京路天文數(shù)字的租價的租金最貴的是首層名店城，而其平均租金不過每平方米 160元，而天河城需要 1000元，北京路需要 2023元。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三、一箭中的選擇最佳商家策略誘惑 3：價格競爭優(yōu)勢 萬國招商創(chuàng)造了在沒有任何廣告宣傳的情況下，一個月就招了個滿堂紅的奇跡。超市的主流消費(fèi)群為周邊 10分鐘車程范圍內(nèi)的居家人士，賣場地點(diǎn)附近的交通狀況（主要是公交站店的設(shè)置）和賣場停車位的預(yù)留，是經(jīng)營大型超市必須的前提條件。 海珠儼然已成為包括商業(yè)大鱷在內(nèi)的商家必爭之地。相反，隨著市政配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)呈現(xiàn)出一股強(qiáng)勁上升的商業(yè)態(tài)勢。誘惑 1：強(qiáng)勁上升的商業(yè)態(tài)勢 廣州商業(yè)目前主要集中在三大老城區(qū)以及新城區(qū)天河區(qū)，這些地區(qū)的商業(yè)布局呈現(xiàn)密集的態(tài)勢。 5年來，家樂福已在 16個城市里開設(shè)了29家直接投資的商場以及使用家樂福品牌的零售企業(yè)，公僅在廣東省內(nèi)，就已經(jīng)在深圳、珠海、東莞等地鋪設(shè)了銷售網(wǎng)點(diǎn)，但在廣州，卻一直是個空白。最后卻失望而歸。 曾五年按兵不動 家樂福對分店選址之嚴(yán)格在業(yè)界是出了名的，有這樣一個故事： 6年前，為了找到一個合意的銷售場地，一位來自家樂福香港分部的法國人騎著自行車滿廣州城選址，找啊找，從珠江岸邊找到白云山下，從西關(guān)騎樓找到空曠的開發(fā)區(qū)。家樂福理入萬商，讓萬國的后期招商獲得了事半功倍的效果。 但萬國廣場在招大型商家的商業(yè)定位和大量詳盡的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，毅然拿掉了二、三層的中庭，交給家樂福的是一個令其滿意的經(jīng)營場地，總建筑面積 ，銷售面積 8000平方米，沒有中庭。經(jīng)營結(jié)構(gòu) 負(fù)一層：電器城一二層：名店城三四層：零售之王法國家樂福超市五層以上：萬國王朝家居城，萬國銀座商業(yè)街，萬國美食城 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三、一箭中的選擇最佳商家策略示范 1：一個中庭換回一個家樂福 在招商合同談判過程中，萬國廣場中庭的去留問題，一度是雙方談判的焦點(diǎn)，家樂福不希望超市中有一個中庭，認(rèn)為既浪費(fèi)面積又不利于消費(fèi)者的購物，建議萬國廣場拿掉中庭（家樂福在全國的超市中都沒有中庭這種賣場形式）。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三、一箭中的選擇最佳商家策略萬國廣場經(jīng)營結(jié)構(gòu)檔案招商的基本情況萬國廣場建筑面積 5萬平方米，全開放后共有九層，包括地下停車場，各類商業(yè)功能健全，其招商布局均衡基本能滿足消費(fèi)者的購物休閑需要。 商家選定了，但要成功引進(jìn)商家，并不是一件簡單的事。 要義 1：明確開發(fā)商自身實力與定位： 要義 2：明確商家與項目利益對接效益程度； 要義 3：建立可持續(xù)經(jīng)營策略體系； 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三、一箭中的選擇最佳商家策略三、萬國廣場招商雙贏機(jī)密檔案 在萬國的招商中，有 “零售之王 ”之稱的法國家樂福一直是萬國招商目標(biāo)的首選。 主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合這后、規(guī)劃之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品 —— 商業(yè)設(shè)施，即 “定制式 ”。由于房地產(chǎn)商建成物業(yè)后將商鋪賣散，經(jīng)營及管理權(quán)統(tǒng)一不了，商鋪就算有商家感興趣也談不了，最后造成物業(yè)沒有商家要，投資買鋪的投資者收不到租不供款，按揭銀行要發(fā)展商回購物業(yè)的三輸局面。所有這些，令到房地產(chǎn)商都無從下手，不知道怎樣去統(tǒng)籌和與商家商談。原因二：外行人做不了內(nèi)行事 商來零售是一門專業(yè)行業(yè)，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商都沒有這方面的經(jīng)驗，涉及到不同零售行業(yè)更有不同的專業(yè)技術(shù)要求，比如大賣場零售商家，每家都有他們自己要求的面積、柱距、層高、電量、冷氣以及經(jīng)營牌照和稅收等具體問題。針對大部分開發(fā)商 “押寶 ”大商家的慣常做法，怎樣化解 “押空 ”風(fēng)險，怎樣確保物業(yè)的商運(yùn)昌隆。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三、一箭中的選擇最佳商家策略 商場招婿著急上火，商家入贅 “好家 ”難尋，商業(yè)物業(yè)的鞍馬相配問題歷來就是個老大難問題，但也是必須解決好的問題，惟有做到商業(yè)物業(yè)與經(jīng)營商家的最佳契合，才能最大限度規(guī)避日后的經(jīng)營風(fēng)險，保證商場的長旺不衰。舉行慶祝酒會，創(chuàng)作了 《 把酒當(dāng)歌須盡歡 —— 金秋十月我人同舉杯 》 為主題的廣告。贏得了廣告受眾的強(qiáng)烈反響，促成了不少客戶的簽約，給哈客來的招商工作帶來生機(jī)。為此，專門創(chuàng)作了 《 我在 D75號等你—— 電博會我們有約 》 為主題廣告，并且為配合此次展會，專門印刷了彩色單張，并向準(zhǔn)客戶們贈送了入場券，邀請他們來電博會看熱鬧。贏得了廣告受眾的強(qiáng)烈反響，促成了不少客戶的簽約，給哈客來的招商工作帶來生機(jī)。人緣 選取了在電腦行業(yè)內(nèi)有很大知名度的 《 IT快訊 》 連續(xù)投放六期頭版（整版）廣告。 第三步，通過舉行答案謝酒會，向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第二 、引爆投資熱潮的招商管理法則策略二：招商三步走 第一步，以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對哈客來數(shù)碼廣場刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹哈客來，使得哈客來能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的哈客來的目標(biāo)群體則感受到哈客來即將有大的動作推出。策略一：避實就虛 哈客來并沒有大的優(yōu)勢（最能吸引目標(biāo)群體的），所以在訴求方面要避實就虛，主推及宣傳特色化的建筑、專業(yè)化的經(jīng)營，盡量避開地段與租金，找一個非常具有震憾力的主題來奪人眼球，通過這一主題使目標(biāo)群體對哈客來產(chǎn)生好感及關(guān)注度。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第二、引爆投資熱潮的招商管理法則案例： “絕處逢生 ”之術(shù)（哈客來數(shù)碼廣場）一、存在的危機(jī)危機(jī)一：市場接近飽和危機(jī)二：定位不明確、價位太高危機(jī)三：地段偏、人流不大危機(jī)四：招商與經(jīng)營思路不當(dāng)危機(jī)五：廣告策略失效 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第二 、引爆投資熱潮的招商管理法則二、對癥下藥，招商先行 哈客來數(shù)碼廣場有一個閃光點(diǎn)，那就是它的配套設(shè)施，廣場前面近 1000平方米的音樂噴水廣場，后面有 4000平米的停車場，是其它電腦場場所無法比擬的。 其實在招商與地產(chǎn)銷