上海浦東寫字樓市場分析報告(參考版)
2025-08-06 08:15本頁面
【正文】 43 / 43。只有辦公、住宅兩者結合起來做，互補不足，擬訂明確有效、切實可行的推廣思路，才有可能在競爭激烈的樓市中找到立足之地。入住者主要為陸家嘴、金橋出口加工區(qū)高級白領。推廣均價可以達到7300元/平方米。綜上所述，根據(jù)其地段、交通、房型等條件，本案可作為酒店式公寓推廣，辦公、居住兼?zhèn)?，為高級白領提供獨立生活天地；為個人小企業(yè)、工作室提供獨立的創(chuàng)業(yè)發(fā)展空間。房間配備廚房、衛(wèi)生間、天然氣管道等，具備住宅條件；但北面某些房型的采光又不符合住宅要求。但可申請注冊公司，對中小企業(yè)、個人工作室有吸引力。（六） 每幢標準層共配備兩部電梯，小房型每層10戶，必然存在樓內電梯擁擠、居住人群混雜等安全問題。樓體的高度目前在當?shù)刈罡撸殬湟粠?，外立面美觀大方。（四） 本案配備了廚房和衛(wèi)生間，天然氣管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光卻又不符合住宅的要求。~。一至三層為裙房，其中技術層一層，標準層21層。三． 品質分析（一） ，%，%。目前尚無大型的、高檔的商業(yè)、休閑設施。對面是“上房金豐苑”，南面是棲山路多層居民小區(qū)，東面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。本案靠浦東大道，鄰近居家橋路。缺少大型的、中高檔的商務及娛樂設施。浦東大道沿線主要可分四個區(qū)域，桃林路源深路以西近陸家嘴區(qū)域、桃林路到羅山路區(qū)域、羅山路到金橋路區(qū)域、金橋路到東高路區(qū)域。位 置 形態(tài) 建筑面積 綠化率 套數(shù) 房型 預告價（元/㎡）新金橋路、金湘路口 高層 80000 30% 1093 50~80 6000~7000（四） 別墅別墅主要有東郊長島別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅等，多集中在張江及金橋的碧云社區(qū)，總量不多。（三） 酒店式公寓中惠廣場，該案位于新金橋路、金湘路口，為產權式酒店式公寓，全裝修，精配置。具體如下：（一） 動遷房名 稱 位 置 形態(tài) 套數(shù) 房型 預告價（元/㎡）黃山新城始信苑北塊 棲山路、云山路 多層 521 一房54~47兩房70~80三房90~99 3500東陸五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家溝以東。金橋板塊一直以供應中檔實用房為主。浦興路、五蓮路口的文峰千家惠購物廣場今年九月開始試營業(yè)，屆時會使周邊生活機能趨向成熟，改變滬東地區(qū)、浦興路地區(qū)、東陸地區(qū)沒有大賣場的狀況。該區(qū)域發(fā)展趨勢良好。達到一定的檔次，則本樓盤的均價可能達到7000元/平方米以上，做本區(qū)域的最高檔的樓盤。酒店式公寓對室內的裝修要求嚴格，最好具有生態(tài)環(huán)保型建材，配備名牌家具、家電，使住戶可以直接入住，不需要再另外花時間、精力去考慮裝修設計，購買家具等問題。三． 結論酒店式公寓一般出現(xiàn)在高級商務區(qū)附近，或有十分方便的交通條件，住戶多為高級白領。裝修豪華，配置名牌家具、家電，價格也相對較高，在10000元/平方米左右。 每平方米裝修費約3000元，Poggenpohl櫥柜，Whirlpool灶具及內置冰箱，LG15寸液晶彩電等。 均價10300世茂湖濱花園 白樺路428號，近明月路口。 小區(qū)有100個車位，會所、露天游泳池。是否裝修未定。 1幢28層，2幢19層，全產權酒店式服務公寓，共1093套。 3500平方米的商業(yè)設施和豪華會所；日本原裝實木地板，ELBA衛(wèi)浴，特靈中央空調。二． 酒店式公寓的市場狀況酒店式公寓在浦東是近幾年才興起的，開始主要在陸家嘴一帶，以后逐步向周邊延伸，距本案較近的主要有以下幾個樓盤：名 稱 位 置 物 業(yè) 配 置 價格（元/㎡）萬源晶典 浦東大道599號，近福山路、東方路。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。因為目前國際上大型的跨國公司都已在上海設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。這一階層擁有非?？陀^的商務消費能力。隨著人們生活節(jié)奏的加快，生活水平及生活品味的提高，人們對酒店式公寓的需求正逐步提升。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。這種新的生活方式就是人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。（二） 前景富裕的家庭經濟素質，支持著新的生活方式。裝修標準直接影響到一個酒店式公寓的檔次。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。不久以后，此種物業(yè)越來越多，服務也越來越周到。酒店式公寓最初是旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)不僅給客人提供短暫的休息和停留，同時也提供給他們統(tǒng)一的上門管理。第三章． 酒店式公寓市場分析一． 關于酒店式公寓（一） 特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。近區(qū)域內樓盤為中低價位，多集中在浦興路沿線，像“上海未來”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”等均價約為5500元/平方米。區(qū)域內大量中檔住宅樓的開發(fā)，居民的遷入為本案提供的部分客源。 office”定位，其余多為普通高層或小高層住宅。均價約為6000元/平方米。社區(qū)整體規(guī)劃為60萬平方米的歐洲小鎮(zhèn)，生活配套齊全，異域風情濃郁。周邊交通便利，生活配套設施齊全。時 間 2003年5月開盤。物業(yè)類別 占地600000平方米，大型的聯(lián)體別墅住宅，300戶左右。（三） 陽光歐洲城四期價 格 均價5000元/平方米。綠化率 40%房 型 兩房兩廳87~95平方米，三房102~120平方米。（二） 上海奧斯卡樓盤地址 凌河路博興路口物業(yè)類別 多層、小高層普通住宅。周邊交通路線有936085等十余條公交線路，規(guī)劃中的軌道交通六號線即將開通。位于金高路、東陸路、金海路之間。價 格 均價在4800左右。綠化率 45%容積率 房 型 兩房兩廳面積94~116平方米，三房面積119—135平方米。物業(yè)配套 燈光網球場、籃球場等。多層，小高層混合大型社區(qū)。三． 金橋鎮(zhèn)樓盤分析（一） 金橋新城該案是區(qū)域內的大型樓盤，區(qū)內會所規(guī)劃一定程度上提升了物業(yè)水準，加以緊鄰的千家惠大型超市在建，能使業(yè)主的日常生活更為方便，整體規(guī)劃簡單，售價較
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