上海市浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告書(shū)(參考版)
2025-08-06 08:58本頁(yè)面
【正文】 49 / 49。只有辦公、住宅兩者結(jié)合起來(lái)做，互補(bǔ)不足，擬訂明確有效、切實(shí)可行的推廣思路，才有可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓市中找到立足之地。入住者主要為陸家嘴、金橋出口加工區(qū)高級(jí)白領(lǐng)。推廣均價(jià)可以達(dá)到7300元/平方米。綜上所述，根據(jù)其地段、交通、房型等條件，本案可作為酒店式公寓推廣，辦公、居住兼?zhèn)洌瑸楦呒?jí)白領(lǐng)提供獨(dú)立生活天地；為個(gè)人小企業(yè)、工作室提供獨(dú)立的創(chuàng)業(yè)發(fā)展空間。房間配備廚房、衛(wèi)生間、天然氣管道等，具備住宅條件；但北面某些房型的采光又不符合住宅要求。但可申請(qǐng)注冊(cè)公司，對(duì)中小企業(yè)、個(gè)人工作室有吸引力。（六） 每幢標(biāo)準(zhǔn)層共配備兩部電梯，小房型每層10戶(hù)，必然存在樓內(nèi)電梯擁擠、居住人群混雜等安全問(wèn)題。樓體的高度目前在當(dāng)?shù)刈罡?，?dú)樹(shù)一幟，外立面美觀(guān)大方。（四） 本案配備了廚房和衛(wèi)生間，天然氣管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光卻又不符合住宅的要求。~。一至三層為裙房，其中技術(shù)層一層，標(biāo)準(zhǔn)層21層。三． 品質(zhì)分析（一） ，%，%。目前尚無(wú)大型的、高檔的商業(yè)、休閑設(shè)施。對(duì)面是“上房金豐苑”，南面是棲山路多層居民小區(qū)，東面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。本案靠浦東大道，鄰近居家橋路。缺少大型的、中高檔的商務(wù)及娛樂(lè)設(shè)施。浦東大道沿線(xiàn)主要可分四個(gè)區(qū)域，桃林路源深路以西近陸家嘴區(qū)域、桃林路到羅山路區(qū)域、羅山路到金橋路區(qū)域、金橋路到東高路區(qū)域。位 置 形態(tài) 建筑面積 綠化率 套數(shù) 房型 預(yù)告價(jià)（元/㎡）新金橋路、金湘路口 高層 80000 30% 1093 50~80 6000~7000（四） 別墅別墅主要有東郊長(zhǎng)島別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅等，多集中在張江及金橋的碧云社區(qū)，總量不多。（三） 酒店式公寓中惠廣場(chǎng)，該案位于新金橋路、金湘路口，為產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，全裝修，精配置。具體如下：（一） 動(dòng)遷房名 稱(chēng) 位 置 形態(tài) 套數(shù) 房型 預(yù)告價(jià)（元/㎡）黃山新城始信苑北塊 棲山路、云山路 多層 521 一房54~47兩房70~80三房90~99 3500東陸五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家溝以東。金橋板塊一直以供應(yīng)中檔實(shí)用房為主。浦興路、五蓮路口的文峰千家惠購(gòu)物廣場(chǎng)今年九月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，屆時(shí)會(huì)使周邊生活機(jī)能趨向成熟，改變滬東地區(qū)、浦興路地區(qū)、東陸地區(qū)沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)的狀況。該區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)良好。達(dá)到一定的檔次，則本樓盤(pán)的均價(jià)可能達(dá)到7000元/平方米以上，做本區(qū)域的最高檔的樓盤(pán)。酒店式公寓對(duì)室內(nèi)的裝修要求嚴(yán)格，最好具有生態(tài)環(huán)保型建材，配備名牌家具、家電，使住戶(hù)可以直接入住，不需要再另外花時(shí)間、精力去考慮裝修設(shè)計(jì)，購(gòu)買(mǎi)家具等問(wèn)題。三． 結(jié)論酒店式公寓一般出現(xiàn)在高級(jí)商務(wù)區(qū)附近，或有十分方便的交通條件，住戶(hù)多為高級(jí)白領(lǐng)。裝修豪華，配置名牌家具、家電，價(jià)格也相對(duì)較高，在10000元/平方米左右。 每平方米裝修費(fèi)約3000元，Poggenpohl櫥柜，Whirlpool灶具及內(nèi)置冰箱，LG15寸液晶彩電等。 均價(jià)10300世茂湖濱花園 白樺路428號(hào)，近明月路口。 小區(qū)有100個(gè)車(chē)位，會(huì)所、露天游泳池。是否裝修未定。 1幢28層，2幢19層，全產(chǎn)權(quán)酒店式服務(wù)公寓，共1093套。 3500平方米的商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所；日本原裝實(shí)木地板，ELBA衛(wèi)浴，特靈中央空調(diào)。二． 酒店式公寓的市場(chǎng)狀況酒店式公寓在浦東是近幾年才興起的，開(kāi)始主要在陸家嘴一帶，以后逐步向周邊延伸，距本案較近的主要有以下幾個(gè)樓盤(pán)：名 稱(chēng) 位 置 物 業(yè) 配 置 價(jià)格（元/㎡）萬(wàn)源晶典 浦東大道599號(hào)，近福山路、東方路。不過(guò)投資高檔項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線(xiàn)的投資者。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟?lèi)物業(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。因?yàn)槟壳皣?guó)際上大型的跨國(guó)公司都已在上海設(shè)立分部，中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。這一階層擁有非常客觀(guān)的商務(wù)消費(fèi)能力。隨著人們生活節(jié)奏的加快，生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)酒店式公寓的需求正逐步提升。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。這種新的生活方式就是人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。（二） 前景富裕的家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì)，支持著新的生活方式。裝修標(biāo)準(zhǔn)直接影響到一個(gè)酒店式公寓的檔次。對(duì)于不同戶(hù)型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶(hù)的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。不久以后，此種物業(yè)越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到。酒店式公寓最初是旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)不僅給客人提供短暫的休息和停留，同時(shí)也提供給他們統(tǒng)一的上門(mén)管理。第三章． 酒店式公寓市場(chǎng)分析一． 關(guān)于酒店式公寓（一） 特點(diǎn)酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。近區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)為中低價(jià)位，多集中在浦興路沿線(xiàn)，像“上海未來(lái)”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”等均價(jià)約為5500元/平方米。區(qū)域內(nèi)大量中檔住宅樓的開(kāi)發(fā)，居民的遷入為本案提供的部分客源。 office”定位，其余多為普通高層或小高層住宅。均價(jià)約為6000元/平方米。社區(qū)整體規(guī)劃為60萬(wàn)平方米的歐洲小鎮(zhèn)，生活配套齊全，異域風(fēng)情濃郁。周邊交通便利，生活配套設(shè)施齊全。時(shí) 間 2003年5月開(kāi)盤(pán)。物業(yè)類(lèi)別 占地600000平方米，大型的聯(lián)體別墅住宅，300戶(hù)左右。（三） 陽(yáng)光歐洲城四期價(jià) 格 均價(jià)5000元/平方米。綠化率 40%房 型 兩房?jī)蓮d87~95平方米，三房102~120平方米。（二） 上海奧斯卡樓盤(pán)地址 凌河路博興路口物業(yè)類(lèi)別 多層、小高層普通住宅。周邊交通路線(xiàn)有936085等十余條公交線(xiàn)路，規(guī)劃中的軌道交通六號(hào)線(xiàn)即將開(kāi)通。位于金高路、東陸路、金海路之間。價(jià) 格 均價(jià)在4800左右。綠化率 45%容積率 房 型 兩房?jī)蓮d面積94~116平方米，三房面積119—135平方米。物業(yè)配套 燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。多層，小高層混合大型社區(qū)。三． 金橋鎮(zhèn)樓盤(pán)分析（一） 金橋新城該案是區(qū)域內(nèi)的大型樓盤(pán)，區(qū)內(nèi)會(huì)所規(guī)劃一定程度上提升了物業(yè)水準(zhǔn)，加以緊鄰的千家惠大型超市在建，能使業(yè)主的日常生活更為方便，整體規(guī)劃簡(jiǎn)單，售
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