【正文】 主要技術(shù)指標(biāo)詳見表71。本項(xiàng)目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計(jì)施工建設(shè)。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場(chǎng)。社會(huì)機(jī)動(dòng)車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨金湖路，社會(huì)車輛進(jìn)入基地后，可以經(jīng)超市北角的二車道路將車開至室內(nèi)停車場(chǎng)，再乘電梯或自動(dòng)扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊(duì)接客。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米寬的大型多功能廣場(chǎng)，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢(shì)和商業(yè)氣氛。項(xiàng)目基址總占地面積約45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開發(fā)的地塊，已經(jīng)辦妥建設(shè)用地手續(xù)，待項(xiàng)目啟動(dòng)后即可正式使用。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。 表61主要設(shè)備采購清單序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量主要參數(shù)來 源1冷水機(jī)組套2350RT進(jìn)口2燃?xì)馊詣?dòng)無壓熱水鍋爐臺(tái)240＊104Kcal/h中外合資3盤管及新風(fēng)機(jī)組套1中外合資4冷卻塔臺(tái)1國產(chǎn)5監(jiān)控報(bào)警設(shè)備套1國產(chǎn)6自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備套1國產(chǎn)7通訊設(shè)備套1法國8計(jì)算機(jī)設(shè)備及配件臺(tái)35進(jìn)口（法國或日本）92t熱水鍋爐臺(tái)2國產(chǎn)10干式變壓器個(gè)2每臺(tái)1600kVA國產(chǎn)11柴油發(fā)電機(jī)組套1國產(chǎn)12手推車輛3000進(jìn)口13冷藏柜及配件套40進(jìn)口（法國）14排水機(jī)泵及配件套2進(jìn)口（法國）15標(biāo)簽條套8000進(jìn)口（法國）16面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備套2進(jìn)口（法國）17各種貨架套600進(jìn)口（法國）18部門標(biāo)志牌個(gè)80進(jìn)口（泰國）19收銀設(shè)備及配件套60進(jìn)口（法國）20切面包片機(jī)架及配件套2進(jìn)口（法國）21熟食加工設(shè)備及熟食柜套50進(jìn)口（法國）22手扶梯部4進(jìn)口（法國）23電梯部2進(jìn)口(德國、日本或美國)24貨梯部2國產(chǎn)第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié) 總平面布置一、總平面設(shè)計(jì)原則全面規(guī)劃，利于實(shí)施；功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施；符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。二、其它設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。配送中心計(jì)算機(jī)配置配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。超市的計(jì)算機(jī)配置合作公司通過服務(wù)器IBM AS400，PC+DOS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。由于***集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。總部的計(jì)算機(jī)配置合作公司主要采用組主機(jī)系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。第六章 技術(shù)設(shè)備一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)合作公司將采用計(jì)算機(jī)管理。隨著***集團(tuán)在中國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋***的規(guī)范和質(zhì)量要求。二、出口商品貨源及采購***集團(tuán)在中國專門設(shè)立了出口代表處。本項(xiàng)目為***集團(tuán)的蘇州店，具有獨(dú)立的法人地位，除利用***集團(tuán)在上海的主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時(shí)配送。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。***集團(tuán)采購中心負(fù)責(zé)超市貨源采購。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)***在整個(gè)江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購及配送。出口商品品種及規(guī)模一覽表表5－3 單位:萬美元序號(hào) 年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計(jì)5007501000銷售渠道及銷售區(qū)域利用***集團(tuán)龐大的國際營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國家和地區(qū)。 表52進(jìn)口商品目錄表序號(hào)商品名稱備注1鞋類2鐘表類3化妝品4護(hù)發(fā)用品5護(hù)膚用品6香水7體育用品8游戲及玩具9大家電10小家電11學(xué)習(xí)辦公用品12箱包珠寶13照相 14酒類15其它二、出口經(jīng)營品種與出口規(guī)模本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的***大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500萬美元，第二年為年出口750萬美元，第三年起年出口在1000萬美元以上。《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的30％。經(jīng)營規(guī)模項(xiàng)目正常經(jīng)營年達(dá)到零售額40248萬元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為5%。經(jīng)營品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見表5－1。第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模本項(xiàng)目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。降水量平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149日最小年降雨量 604 mm最大日降水量 mm最大月降水量 mm最小月降水量 mm濕度年平均相對(duì)濕度 %年平均最大相對(duì)濕度 85%年平均最小相對(duì)濕度 78%最小絕對(duì)濕度 12%年平均絕對(duì)濕度 最大絕對(duì)濕度 最小絕對(duì)濕度 蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照年平均日照小時(shí) 年平均最多日照小時(shí) 年平均最少日照小時(shí) 地震蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測(cè)得，～，但受到季節(jié)運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于177。水文大運(yùn)河從1919年至1971年43年的平均水位（黃海高程，下同），（1954年7月28日），（1934年8月27日）。二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽(yù)，除有天時(shí)、地利、黃金水道等優(yōu)勢(shì)外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)都在迅速發(fā)展。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑36萬平方米，新建綠地面積54萬平方米。名列世界500強(qiáng)的國際跨國公司有34家進(jìn)入園區(qū)投資發(fā)展。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到1999年6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有158家，其中工業(yè)企業(yè)有132家，累計(jì)已開工的工業(yè)企業(yè)有104家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（），規(guī)劃人口60萬人。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國環(huán)境保護(hù)模范城市行列，17個(gè)鎮(zhèn)成為省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn)。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。內(nèi)河港口吞吐量4787萬噸，%。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、204國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超1億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過3000萬美元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，%，%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。占全市出口總額的71%。1998年，全市對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢(shì)頭。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表4－4－2。全市職工人均工資9401元，農(nóng)民人均收入5089元，城市居民可支配收入為7812元。財(cái)政收入為109億元；。蘇州市國民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖1。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近20萬。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。地處長江下游的張家港、太倉港、常熟港3個(gè)國家一類口岸已初具規(guī)模。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上***超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式，***超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為***超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。此外，由于***集團(tuán)公司是一家跨國商業(yè)集團(tuán)，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，***集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé)***集團(tuán)在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于***集團(tuán)市場(chǎng)采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。三、***超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)***超市商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時(shí)94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約200平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(2010年)。蘇州工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到2010年，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前園區(qū)常住人口已超過18萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。預(yù)計(jì)2010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見表3－3。詳見表3－2： 表32蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及2004年預(yù)測(cè)表 年 份項(xiàng) 目單位1996199719982004全市人口萬人－市區(qū)居民人均可支配收入元61657479781210454農(nóng)民人均收入元4574492450896810市區(qū)居民人均收入元5264595562898027資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》