【正文】 ***公司與中方合作伙伴上海市食品(集團(tuán))公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。本項(xiàng)目外方合作者－***集團(tuán)1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一的公司。公司現(xiàn)有員工270余人，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。其中，中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）?？偼顿Y額和注冊資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報告按1美元=）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開設(shè)3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應(yīng)不低于35％。合作期限：30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。清算后的財產(chǎn)， 按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。***大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，***集團(tuán)不僅把自選、廉價和服務(wù)放在同一建筑物中，同時把服務(wù)與管理融為一體（***超市的組成詳見圖2－1）。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購物能力和生活水平。尊重消費(fèi)者是***一貫的經(jīng)營作風(fēng)，每一個消費(fèi)者在***都會受到禮貌的接待。***的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家***商場的設(shè)計保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費(fèi)用庫存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。?服務(wù)。***集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務(wù)水平。從***集團(tuán)中國采購中心的任務(wù)來看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購，同時更重要的根據(jù)市場變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。1991991998年蘇州社會消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。（1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（3）加入WTO對蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國加入WTO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。%%。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。設(shè)想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。具體社會消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見表2－3。與此同時，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國***國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的***商場。***集團(tuán)駐中國出口代表處的長期目標(biāo)是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元的出口額。目前公司已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。南光進(jìn)出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－2－8。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作公司將充分利用***集團(tuán)公司在營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界11個國家中的210個大賣場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產(chǎn)品的主要品種表2－9 單位:萬美元序號 年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計5007501000 資料來源：合作雙方提供資料第三章 市場分析第一節(jié) 投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。1992年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準(zhǔn)設(shè)立。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費(fèi)的商業(yè)區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場13個，批發(fā)零售貿(mào)易、。自94年開發(fā)建設(shè)以來，在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟(jì)日益增長的需要。1991991998年蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測。表332010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況表 年 份項(xiàng) 目市區(qū)居民人人均生活費(fèi)年收入市區(qū)期末人口數(shù)市區(qū)居民生活費(fèi)年總收入（億元）金額（元）年增長率（％）萬人年增長率（％）20001070015140201033200121202020786009240資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。根據(jù)《中國—新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃》，人口達(dá)60萬人。按1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出5177元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在15億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。同時采購中心負(fù)有對消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場分析的職責(zé)，因此***超市的商品品種構(gòu)成符合消費(fèi)者的消費(fèi)與購物傾向。***超市商品銷售優(yōu)勢***超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)，無論是零售商還是個體消費(fèi)者，均能在***超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目選址蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)120037ˊ，北緯31039ˊ。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，3120318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機(jī)場還有快速干道（蘇滬機(jī)場路）。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。年接待境外旅游者44萬人次，；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，旅游收入91億元。表41蘇州在全省及全國的地位蘇州在全省的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第一位進(jìn)出口總額居全省第一位財政收入居全省第二位蘇州在全國的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全國第七位財政收入居全國第十位資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年蘇州市19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表表42 單位:億元 年 份名 稱19941995199619971998五年平均增長速度國內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價）%第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。加工貿(mào)易出口、代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。近年來，蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前，全市實(shí)有公路1815公里，其中國道306公里，省道256公里，占全市總里程的49%，位居全省第一。經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺階。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂設(shè)施的綜合性區(qū)域。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右?！?，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。本項(xiàng)目所在地自然條件較好。 表51經(jīng)營品種序號分類序號分類一生鮮商品四非食品非技術(shù)（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點(diǎn)3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果／南北貨9箱包珠寶二非食品非技術(shù)（1）五大眾消費(fèi)品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護(hù)理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團(tuán)購品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品消費(fèi)對象中、低、高收入群體服務(wù)區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。第二節(jié) 貨源采購及配送一、超市貨源采購與配送***集團(tuán)在中國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。為促進(jìn)商品的統(tǒng)一配送，***集團(tuán)在上海專門設(shè)立了配送中心。本項(xiàng)目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運(yùn)輸方案。1995年***集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的***大型超市中心銷售。計算機(jī)管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。蘇州***超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。其中，加工車間主要是對部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。項(xiàng)目主要設(shè)備采購清單詳見表6－1。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。同時為方便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場。本項(xiàng)目交通流線較為順暢。 表71主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積m2458002建筑面積m233710容積率％7