【正文】 萬科集團(tuán)三年來營業(yè)毛利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的投入產(chǎn)出的水平下降，資產(chǎn)運(yùn)營效果變差。一般情況下，企業(yè)可據(jù)此指標(biāo)與市場資本利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。它表示企業(yè)全部資產(chǎn)獲取收益的水平，全面反映了企業(yè)的獲利能力和投入產(chǎn)出狀況。萬科集團(tuán)三年來營業(yè)毛利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的獲利能力減弱。主營業(yè)務(wù)的毛利率越高，則扣除各項(xiàng)支出后的利潤也就更高，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。萬科集團(tuán)三年來營業(yè)凈利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的盈利能力減弱。但是它受行業(yè)特點(diǎn)影響較大，通常來說，越是資本密集型企業(yè)，營業(yè)凈利率就越高；反之，資本密集程度較低的企業(yè)，營業(yè)凈利率也較低。從公式可以看出，只有當(dāng)凈利潤的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度時(shí)，營業(yè)凈利率才會(huì)上升。萬科集團(tuán)三年來營業(yè)利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，說明公司的盈利能力減弱。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在考慮營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。反映公司盈利能力的指標(biāo)很多，通常使用的主要有利潤率、成本費(fèi)用利潤率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、加權(quán)凈資產(chǎn)收益率、每股收益等。萬科公司2014年大幅度上升。在生產(chǎn)營業(yè)業(yè)務(wù)中產(chǎn)生充足的現(xiàn)金凈流入，公司才有能力擴(kuò)大生產(chǎn)營業(yè)規(guī)模，增加市場占有的份額，開發(fā)新產(chǎn)品并改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，培育新的利潤增長點(diǎn)。萬科公司2014年小幅度下降，總體來說較為穩(wěn)定。該指標(biāo)說明公司運(yùn)用所有制的資產(chǎn)的效率。萬科公司三年來流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為穩(wěn)定，但有小幅度下降趨勢。通過該指標(biāo)的對(duì)比分析，可以反映企業(yè)本年度以及以前年度總資產(chǎn)的運(yùn)營效率和變化，發(fā)現(xiàn)企業(yè)與同類企業(yè)在資產(chǎn)利用上的差距，促進(jìn)企業(yè)挖掘潛力、積極創(chuàng)收、提高產(chǎn)品市場占有率、提高資產(chǎn)利用效率、一般情況下，該數(shù)值越高，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。企業(yè)可以通過薄利多銷的辦法，加速資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，帶來利潤絕對(duì)額的增加?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo)。從表中可以看出萬科公司三年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體來說較為穩(wěn)定，2014年與2013年相比，有小幅下降，但幅度不大，對(duì)其營運(yùn)能力沒有多大影響。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的利用率較低，可能會(huì)影響企業(yè)的獲利能力。 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)銷售收入與固定資產(chǎn)凈值的比率，表示在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的次數(shù)，或表示每1元固定資產(chǎn)支持的銷售收入。生產(chǎn)經(jīng)營任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會(huì)反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。在較快的周轉(zhuǎn)速度下，流動(dòng)資產(chǎn)會(huì)相對(duì)節(jié)約，相當(dāng)于流動(dòng)資產(chǎn)投入的增加，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力；而周轉(zhuǎn)速度慢，則需要補(bǔ)充流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)，會(huì)形成資金浪費(fèi)，降低企業(yè)盈利能力。要實(shí)現(xiàn)該指標(biāo)的良性變動(dòng)，應(yīng)以主營業(yè)務(wù)收入增幅高于流動(dòng)資產(chǎn)增幅做保證。但萬科所銷售的主要產(chǎn)品為房產(chǎn)，產(chǎn)品的本質(zhì)對(duì)存貨周轉(zhuǎn)率有很大的影響。當(dāng)存貨從一種形態(tài)轉(zhuǎn)化為另一種形態(tài)的速度較快時(shí)，存貨的周轉(zhuǎn)速度就快，此外，各類存貨周轉(zhuǎn)額占存貨周轉(zhuǎn)額的比重大小也會(huì)對(duì)存貨周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生影響。企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)是從投入貨幣資金購入生產(chǎn)經(jīng)營所需材料物資開始，形成材料存貨?；谄浔灸?duì)I業(yè)收入有大幅度提升，相應(yīng)應(yīng)收賬款增加，其周轉(zhuǎn)速度還有小幅度上升，說明其營運(yùn)能力較強(qiáng)。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較2012年有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。一般情況下，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少壞賬損失等。用時(shí)間表示的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，也稱平均應(yīng)收賬款回收期或平均收現(xiàn)期。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。萬科集團(tuán)2012年到2014年資產(chǎn)運(yùn)營能力分析如下表：201212312013123120141231應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）存貨周轉(zhuǎn)率（次）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率（次）每股現(xiàn)金流量增長率(%) 20132014存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）存貨周轉(zhuǎn)率(次) 20132014總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)20132014流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天) 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)20132014固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率天數(shù)(天)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) 公司的應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中具有舉足輕重的地位。 運(yùn)營能力是指企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤的能力。綜上所述，2014年度萬科集團(tuán)的短期償債能力相對(duì)較弱。從2014年的數(shù)據(jù)看，%的長期資金用于其他方面，長期資金能夠滿足固定資產(chǎn)的投資需要，且回旋余地比較大。一般認(rèn)為該指標(biāo)必須小于1，表明企業(yè)有一部分長期資金用于流動(dòng)資產(chǎn)投資，可以減輕企業(yè)的短期償債壓力。償付債務(wù)利息能得以保證。萬科集團(tuán)的已獲利息倍數(shù)較高，且逐年上升，到2014年已經(jīng)達(dá)到40倍，企業(yè)支付利息的能力越強(qiáng)，債權(quán)人的利益可得以保證。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用相比，倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。利息保障倍數(shù)，又稱已獲利息倍數(shù)，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用的比率。因此，負(fù)債與所有者權(quán)益比率也是衡量企業(yè)長期償債能力的一個(gè)重要指標(biāo)。很明顯，該比率越小，說明總資產(chǎn)中股東權(quán)益占的比重越大，償債保證程度超強(qiáng)。萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較高，可以通過擴(kuò)大舉債規(guī)模獲得多的財(cái)務(wù)杠桿利益；但是，同樣增加了萬科長期償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；從穩(wěn)健原則出發(fā)，特別是考慮到企業(yè)在清算時(shí)的償債能力，該指標(biāo)可以保守些計(jì)算，即從資產(chǎn)中扣除無形資產(chǎn)，計(jì)算有形資產(chǎn)負(fù)債率,由此得出萬科集團(tuán)2012014有形資產(chǎn)負(fù)債率與資產(chǎn)負(fù)債率相差不大，說明萬科總資產(chǎn)中未來變現(xiàn)能力較差的無形資產(chǎn)所占比重小。因此，分析時(shí)只計(jì)算一個(gè)比率就行。資產(chǎn)負(fù)債率是一個(gè)典型的杠桿比率，并不是越低越好，只有適度舉債才能給企業(yè)帶來利潤或每股盈余的提高。萬科集團(tuán)2012年到2014年長期償債能力分析如下表：201212312013123120141231資產(chǎn)負(fù)債率% %%有形資產(chǎn)負(fù)債率%%%產(chǎn)權(quán)比率%%利息保障倍數(shù) 固定長期適合率 %%%萬科集團(tuán)長期償債能力同行業(yè)比較如下表：資產(chǎn)負(fù)債率有形資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)權(quán)比率利息保障倍數(shù)固定長期適合率萬科%% % 保利%% %招商%% % 中糧%% % 中房%% %行業(yè)平均%% %資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總額的比率，這是衡量企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)，很明顯，其比率越小，說明企業(yè)可自主支配的資金越多，其債權(quán)保障程度也就越高。長期償債能力是指企業(yè)對(duì)債務(wù)的承擔(dān)能力和對(duì)償還債務(wù)的保障能力，長期償債能力的強(qiáng)弱是反映企業(yè)財(cái)務(wù)安全和穩(wěn)定程度的重要標(biāo)志。通過同行業(yè)比較，萬科的現(xiàn)金比率均低于其他四個(gè)企業(yè)，且嚴(yán)重低于行業(yè)平均值。通過上面的比較可知，%，表明企業(yè)的直接支付能力有所下降，其主要原因是貨幣資金有所減少且流動(dòng)負(fù)債有所有所增加?，F(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好?，F(xiàn)金比率是速動(dòng)資產(chǎn)扣除應(yīng)收賬款后的余額與流動(dòng)負(fù)債的比率，最能反映企業(yè)直接償付流動(dòng)負(fù)債的能力，也是最保守的短期償債能力指標(biāo)?，F(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債100%。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠負(fù)債經(jīng)營，產(chǎn)品建設(shè)周期長、存貨價(jià)值大，從而導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率處在較低的狀態(tài)上。2013年速動(dòng)比率低于2012年，說明2013年萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較2012年有所增加，萬科受近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力下降，企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。但是速動(dòng)比率過高，說明企業(yè)擁有過多的貨幣性資產(chǎn)從而可能影響資金的獲利能力。因此，僅以流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最強(qiáng)的部分與流動(dòng)負(fù)債的比值計(jì)算速動(dòng)比率。根據(jù)同行業(yè)比較，萬科的流動(dòng)比率均低于其他四個(gè)企業(yè)，且低于行業(yè)平均水平，說明萬科集團(tuán)與其他同行業(yè)相比償債能力還是不強(qiáng)的。對(duì)于企業(yè)，一個(gè)高地流動(dòng)比率意味著流動(dòng)性，但同時(shí)也意味著現(xiàn)金和其他短期資產(chǎn)未得到充分利用，至少來說，投資者期望看到一個(gè)大于1的流動(dòng)比率。對(duì)于企業(yè)的短期償債能力的分析主要基于以下幾個(gè)指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。4 財(cái)務(wù)比率分析 償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力，是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的標(biāo)志，有助于考察企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力。項(xiàng)目2014年2013年變動(dòng)幅度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)185,327,61175,676,75%經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)143,602,79173,752,88%項(xiàng)目2014年度結(jié)構(gòu)比2013年度結(jié)構(gòu)比經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入 100%100%其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 %%經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出100%100%其中：購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金%%根據(jù)萬科披露的企業(yè)年報(bào)，2014年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入比2013年增加了 %，%，主要是由于購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)流出的現(xiàn)金流量減少，所以總體的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增長幅度較大。投資活動(dòng)方面，%， 查余額現(xiàn)金流量表補(bǔ)充資料，主要是由于取得投資收益收到的現(xiàn)金減少，支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金增加。項(xiàng)目2014年2013年變動(dòng)額變動(dòng)幅度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額417281923822490%投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額34873779544144670%籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額19617252057641755961%2014年，萬科經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入41728萬元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流出348737萬元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入1961725萬元。其組成內(nèi)容與資產(chǎn)負(fù)債表和損益表相一致。作為一個(gè)分析的工具，現(xiàn)金流量表的主要作用是決定公司短期生存能力，特別是繳付賬單的能力。 現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時(shí)期(一般為一個(gè)月、一季，主要是一年的年報(bào))的現(xiàn)金流入和流出的財(cái)務(wù)報(bào)告。、管理費(fèi)用數(shù)據(jù)變動(dòng)情況 項(xiàng)目 2014年 2013年 增減率變動(dòng)原因銷售費(fèi)用452,386,%銷售規(guī)模增長管理費(fèi)用390,300,%經(jīng)營規(guī)模增長，人工費(fèi)用增加銷售和管理費(fèi)用。盡管業(yè)績有所增長，但受2011年受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱。從反映企業(yè)經(jīng)營資金運(yùn)動(dòng)的角度看，它是一種反映企業(yè)經(jīng)營資金動(dòng)態(tài)表現(xiàn)的報(bào)表，主要提供有關(guān)企業(yè)經(jīng)營成果方面的信，屬于動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)報(bào)表。它全面揭示了企業(yè)在某一特定時(shí)期實(shí)現(xiàn)的各種收入、發(fā)生的各種費(fèi)用、成本或支出，以及企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤或發(fā)生的虧損情況。 利潤表分析潤表是反映企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間(如月度、季度、半年度或年度)生產(chǎn)經(jīng)營成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。萬科負(fù)債結(jié)構(gòu)中主要以預(yù)收賬款為主，說明萬科有很強(qiáng)的銷售能力，大幅先占用他人資金對(duì)萬科的資金周轉(zhuǎn)有利，其他應(yīng)付賬款減少是由于股權(quán)收購款減少。萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，而存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。在資產(chǎn)總額中存貨的比例最高，雖然2014年較2013年存貨占資產(chǎn)總額百分比下降了接近7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因有兩點(diǎn)：一是隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，機(jī)構(gòu)對(duì)其的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提幅度變大，導(dǎo)致存貨凈額變小。其中貨幣資金大幅提升，表明銷售回款加快，存貨較2013年有所減少，說明2014年新獲取的項(xiàng)目較少，預(yù)收賬款有一定的提高，說明銷售金額增加，此外，歸屬于上司公司股東的股東權(quán)益增加，說明本年利潤增加了。其報(bào)表功用除了企業(yè)內(nèi)部除錯(cuò)、經(jīng)營方向、防止弊端外,也可讓所有閱讀者于最短時(shí)間了解企業(yè)經(jīng)營狀況。 3 會(huì)計(jì)分析資產(chǎn)負(fù)債表亦稱財(cái)務(wù)狀況表，反映企業(yè)在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會(huì)計(jì)報(bào)表，它表明權(quán)益在某一特定日期所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源、所承擔(dān)的現(xiàn)有義務(wù)和所有者對(duì)凈資產(chǎn)的要求權(quán)，它是一張揭示企業(yè)在一定時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況的靜態(tài)報(bào)表?？辗砍钟姓哂锌赡芙祪r(jià)拋售其房產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的破裂最終導(dǎo)致金融危機(jī)的到來。然而國家正在 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)不再定位為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策將有不利的調(diào)整。萬科早已介入二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)，可享受該紅利。以國外融資為主的房地產(chǎn)公司會(huì)因無力償還而破產(chǎn)，萬科可借機(jī)收購。身為龍頭老大的萬科以前采取了降價(jià)銷售策略回籠資金，現(xiàn)手頭持有大量現(xiàn)金，可趁機(jī)收中小房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步提高市場占有率。所以，萬科仍有巨大的發(fā)展空間。 萬科土地儲(chǔ)備很少，僅能滿足其23年的發(fā)展需求，極有可能影響到企 業(yè)的增長以及增加土地的采購成本。 萬科獲得土地資源的方式單一，由于是民企出身，沒有和政府合作的先 天優(yōu)勢，萬科拿到土地的成本要比是國企出身的競爭對(duì)手高出很多，這對(duì)成本控制十分不利。 萬科的存貨量始終保持較高的水平，一旦市場動(dòng)蕩出現(xiàn)銷售停滯的現(xiàn)象， 會(huì)導(dǎo)致資金回籠困難，造成嚴(yán)重的流動(dòng)性問題。但我理解的核心競爭力，就是科研、研發(fā)以及專利的申請。 萬科重視創(chuàng)新及產(chǎn)品研發(fā)，專門設(shè)置了創(chuàng)新研究部門，在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)上的創(chuàng)新超過60項(xiàng)，同時(shí)萬科也有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào)，其創(chuàng)新的主要方面在于社區(qū)的人性化細(xì)節(jié)處理上，更注重讓居民小區(qū)在生活中處處感受家的溫暖，這是高度關(guān)注用戶體驗(yàn)的表現(xiàn)。由于公司公信力好，所有容易獲得公眾的信任。公司的財(cái)務(wù)狀況一直表現(xiàn)良好。萬科公司是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，占有中國房地產(chǎn)市場的最大份額， 主要經(jīng)營方向是居民住宅及其相關(guān)物業(yè)。降價(jià)銷售加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，一方面可以縮短銷售回款周