【正文】 同時(shí)項(xiàng)目毗鄰百畝青少年公園，給項(xiàng)目提供了良好。配套分析：項(xiàng)目名稱 建筑面積 40 萬(wàn)平方米容積率 綠化率 %建筑類型 高層、商業(yè)、公寓53 / 66在配套上，項(xiàng)目位于農(nóng)業(yè)路和天明路交匯處，區(qū)位 優(yōu)勢(shì)明顯，周 邊配套完善，交通便利。目前在售的 為位于 項(xiàng)目南邊的 6 號(hào)樓。 項(xiàng)目計(jì)劃分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃建筑面 積 22 萬(wàn)平方米，其中住宅 20 萬(wàn)平方米，共 2747 套（其中安置房1386 套），商業(yè)面積 6858 平方米。但升龍的住宅小戶型占到了一半以上的比例，雖然商業(yè)成活之后小戶型的銷售壓力不大，但在短時(shí)間 內(nèi)很難完全消化，影響了項(xiàng)目的去化速度。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多 為純住宅項(xiàng)目，而升 龍?jiān)诙ㄎ粫r(shí)引進(jìn)商業(yè)、寫字樓、星級(jí)酒店，打造成一個(gè)大規(guī) 模的城市綜合體，再造了一個(gè)“ 二七商圈”。升龍國(guó)際中心系列活動(dòng)20220107四重豪禮連環(huán)送，千萬(wàn)重金等你拿！購(gòu)一房送 8888 元禮包，購(gòu)兩房送 18888 元禮包，購(gòu)三房送 28888 元禮包， 購(gòu)四房送38888 元禮包！升龍購(gòu)房節(jié)期間購(gòu)房即送全家體檢卡，過(guò)個(gè)平安健康年！看房即送精美禮品！20221226加推精品房源 A 區(qū)號(hào)樓禮獻(xiàn)全城！年終大抽獎(jiǎng)，豪華筆記本、液晶大彩電，10 萬(wàn)重金，歲末推出！20221128民心大盤，感恩回饋，升龍民生關(guān)懷 3 重計(jì)劃。44㎡小戶型，功能齊全，獨(dú)立的廚房和陽(yáng)臺(tái)滿足消費(fèi)者基本需求?？蛻羝毡楸容^好看項(xiàng)目的地段、規(guī)模和開(kāi) 發(fā)商實(shí)力，但部分客 戶對(duì)戶型不太滿意。商業(yè)方面，一層銷售情況明顯最好， 這主要是因?yàn)橐粚优R街商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況一般都明顯好于其他樓層，另一方面，一層商業(yè)整體上面 積較小，也促 進(jìn)了它的去化。48 / 66戶型分析戶型 11 22 32 42 合計(jì)面積（㎡） 4070 8090 120 140180 *推量 1780 653 397 162 2992銷量 553 414 229 113 1309銷售率 31% 63% 58% 70% 44%住宅月均去化 46 34 19 9 108層數(shù) 一層 二層 三層 合計(jì) 主力戶型面積 22140 20270 30290 * 4070推量 256 153 152 506 323銷量 101 14 5 120 65銷售率 39% 9% 3% 24% 20%商業(yè)月均去化 34 5 2 40 22項(xiàng)目一房去化也最快，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目小戶型推量大，另一方面， 項(xiàng)目大體量的商業(yè)以及招商也提升了投資者的信心。集中商業(yè)區(qū)域采用“多首層”概念設(shè)計(jì)， 創(chuàng)造出了“ 層層首鋪， 鋪鋪首層”的國(guó)際化商業(yè)街區(qū) 組合形態(tài)。升龍商業(yè)廣場(chǎng)由升龍不夜城、升龍數(shù)碼廣場(chǎng)、升龍時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、升 龍生活廣場(chǎng)四大商 業(yè)板塊組成。配套分析項(xiàng)目位于鄭州西南核心區(qū)域，地處連接“二七商圈”、“碧沙崗商圈” 的中軸線，周邊名校林立，政府機(jī)關(guān)、銀行、大型住宅社區(qū)比比皆是，地鐵一號(hào)線、火車站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、寫字樓共計(jì) 140 萬(wàn)平米城市綜合體的超大規(guī)模，形成 300 公里中心輻射， 20 萬(wàn)固定消 費(fèi)群體，日均 100 萬(wàn)的客群流量，多商圈包圍的真正城市 級(jí)核心中心。集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、星 級(jí)酒店為一體，目前在售的為 8 棟 31 層住宅，以及升 龍商業(yè)廣場(chǎng) 4 棟 34 層商業(yè)。三．即將入市地塊分析12 月份共有 7 塊土地推出，共 1210 畝，其中有一 塊 872 畝的城中村改造項(xiàng)目。 項(xiàng)目在 06 下半年年已經(jīng)開(kāi)始做戶外廣告的宣傳，因各種原因項(xiàng)目擱置一段時(shí)間。該地塊位于中州大道與航海路交叉口南 500 米，西面緊鄰中州大道，南臨南三環(huán)，東 接機(jī)場(chǎng)高速，對(duì)外交通極 為便捷。且南陽(yáng)路與北三環(huán)交叉口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，水產(chǎn) 品市場(chǎng)、調(diào)味品市場(chǎng)在一定程度上抑制區(qū)域，同 時(shí)周邊還有較多的工業(yè)用地，影響居住品質(zhì)。地塊緊鄰南陽(yáng)路、北環(huán)路，交通便捷，教育、醫(yī)療、企事業(yè)單位、商服分布在項(xiàng)目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益 濃厚，周 邊商業(yè)多為大型批發(fā)市場(chǎng)，居民生活配套商 業(yè)、高檔商 業(yè)相對(duì)滯后， 為該項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目的上市提供了契機(jī)。以兩個(gè)地王的退地標(biāo)志著鄭州土地市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。但是在 9 月末，由于地價(jià)過(guò)高及鄭州市場(chǎng)在 1—9 月份銷售量的大跌，加上建海置業(yè)資深的一些原因，造成了其作出了無(wú)奈的退地的選擇。據(jù)測(cè)算，鄭州電視臺(tái)地塊每平方米樓面價(jià)約為 2110 元，如果加上綠化等建安成本，每平方米房?jī)r(jià)成本在 4100 元至 4300 元，房子的市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)計(jì)可達(dá)到 4800 元至 5500 元。 這塊土地規(guī)劃的容積率相對(duì)較高，可以達(dá)到 。地塊位于淮河路與嵩山路交叉口，交通便利。鄭州建海置業(yè)有限公司以 億多元拿下鄭州電視臺(tái)的 畝土地。公示時(shí)間行政區(qū) 宗地位置容積率面積（畝）出讓方式成交價(jià)格（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地性質(zhì) 單位 中原區(qū) 洛達(dá)路東、伊河路南3 掛牌 18380 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 中原區(qū) 淮河路南、嵩山路西 掛牌 16020 住宅用地鄭州建海置業(yè)有限公司 中原區(qū)嵩山路西、友愛(ài)路北 0 協(xié)議4 住宅用地鄭州市長(zhǎng)城房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán) 中原區(qū) 大學(xué)路西、鄭航南路北5 劃撥 0 0經(jīng)濟(jì)適用房用地鄭州豫發(fā)置業(yè)有限公司38 / 66 中原區(qū) 秦嶺路東、隴海路北 掛牌 42243 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中原區(qū) 華山路東、淮河路北33 掛牌49237 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鄭州億辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司0 中原區(qū)電廠西路東、鴻運(yùn)路南 掛牌 3940 住宅用地河南利海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司0 中原區(qū)互助路南、文化宮路東 協(xié)議9 住宅用地河南山水房地產(chǎn)有限公司0 中原區(qū)歐麗路東、天下路南 協(xié)議 住宅用地河南省鄭發(fā)置業(yè)有限公司 管城區(qū)商城路北、建業(yè)路西 其他 住宅用地河南唯美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 管城區(qū)中州大道以東、南三環(huán)以北、金岱路已南、崗東路以西 掛牌 49565 住宅用地河南民安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 管城區(qū) 航海路北，未來(lái)大道西 6 協(xié)議 住宅用地河南康利達(dá)置業(yè)有限公司39 / 66 管城區(qū)濱河路南、未來(lái)大道東 協(xié)議 住宅用地河南力寶實(shí)業(yè)有限公司 管城區(qū)未來(lái)路西、魏莊西街東、耿莊北路北、石油公司南3 掛牌 64730 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 管城區(qū)開(kāi)發(fā)路以東、馮莊東路以西、端午路以南、南屏路以北 掛牌 91810 住宅用地鄭州亞新房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司/河南中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 管城區(qū) 萬(wàn)泉路南，客技路西 劃撥 0 0 經(jīng)濟(jì)適用房用地鄭州永豐房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)有限公司 管城區(qū)石化路北，隴海鐵路南 劃撥 0 0 經(jīng)濟(jì)適用房用地中鐵七局集團(tuán)建筑工程有限公司 金水區(qū)、中州大道西、金牛路北28 掛牌15200 住宅用地河南利達(dá)置業(yè)有限公司 金水區(qū)南陽(yáng)路東、衛(wèi)生路西、海灘南街南、優(yōu)勝北路西段兩側(cè)6 掛牌 20636 住宅用地河南宏益華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金水區(qū) 國(guó)基路北，索凌路西 協(xié)議 住宅用地 信和（鄭州）40 / 66置業(yè)有限公司 金水區(qū) 政七街東、農(nóng)科路南 協(xié)議 住宅用地文化路街道辦事處關(guān)虎屯社區(qū)委員會(huì)1 金水區(qū)經(jīng)七路東、豐產(chǎn)路北10 協(xié)議 商業(yè)用地中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處 金水區(qū) 未來(lái)大道東、燕南路北 協(xié)議 住宅用地鄭州燃?xì)夥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金水區(qū)西太康路北、銘功路東 協(xié)議7 商服用地鄭州亞新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金水區(qū) 北環(huán)路北、索凌路西 協(xié)議 住宅用地河南裕華置業(yè)有限公司 惠濟(jì)區(qū)南陽(yáng)路與北三環(huán)立交橋四周 55 掛牌155100 住宅用地鄭州天中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 惠濟(jì)區(qū)開(kāi)元路南，香山路東 5 掛牌11960 住宅用地鄭州建設(shè)鑫苑置業(yè)有限公司 惠濟(jì)區(qū)香山路以東，銀通路以西 掛牌 13360 住宅用地鄭州建設(shè)鑫苑置業(yè)有限公司41 / 66 惠濟(jì)區(qū) 新柳路北，常青路西 劃撥 0 0 經(jīng)濟(jì)適用房用地河南裕華置業(yè)有限公司 惠濟(jì)區(qū) 長(zhǎng)柳路北，規(guī)劃路西44 劃撥 0 0經(jīng)濟(jì)適用房用地河南裕華置業(yè)有限公司 惠濟(jì)區(qū) 文化北路西、體育路北 3 協(xié)議 0 0 住宅用地河南中原建業(yè)城市開(kāi)發(fā)有限公司 二七區(qū) 航海路南、京廣路西 0 協(xié)議 住宅用地河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司 二七區(qū) 交通路東、隴海路南0 協(xié)議 住宅用地中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行鄭州二七區(qū)分行 二七區(qū)中原路南、大學(xué)路東、菜王西街西、康復(fù)后街北 掛牌 14350 住宅用地 鄭州學(xué)都置業(yè)有限公司 二七區(qū) 鄭密路西，張魏寨北路南9 協(xié)議81 住宅用地鄭州珠江置業(yè)有限公司2 二七區(qū)大同路北、福壽街東 協(xié)議 商務(wù)用地鄭州市邦地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 高新區(qū)經(jīng)開(kāi)第一大街西，朝鳳路北3 協(xié)議 住宅用地鄭州未來(lái)遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司0 高新區(qū)金菊街南、石楠路東 2 掛牌 1480 住宅用地河南新合鑫置業(yè)有限公司42 / 66二．重點(diǎn)地塊成交分析? 淮河路南、嵩山路西地塊位置 土地使用權(quán)人 出讓方式 用地來(lái)源 用途 容積率 面積(畝)成交價(jià)格(萬(wàn)元) 使用年限淮河路南嵩山路西鄭州建海置業(yè)有限公司掛牌出讓 現(xiàn)有建設(shè)用地普通商品住房 16020 702022 年的土地市場(chǎng)，此地塊無(wú)論如何都無(wú)法繞開(kāi)去，作為地王，其 給鄭州市2022 年的土地市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)開(kāi)門紅，為市場(chǎng)迎來(lái)一片喝彩聲，但是到 9 月，短短的半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商卻無(wú)奈退場(chǎng)，個(gè)中滋味，也許 只有其自己才能細(xì)細(xì)品味。本年度成交總價(jià)最高的是位于南陽(yáng)路與北三環(huán)立交橋的王寨城中村改造用地以 億元總價(jià)成交，平均每畝地價(jià) 281．55 萬(wàn)元，成為繼去年年底二七區(qū)小李莊城中村土地成交總價(jià) 14．092 億元之后，再次刷新總價(jià)“ 地王”。36 / 662022 年鄭州土地市場(chǎng)分析一．土地市場(chǎng)概述2022 年，鄭州土地市場(chǎng)商品房用地成交 39 宗，共 畝，其中住宅用地，商業(yè)用地 畝，經(jīng)濟(jì)適用房用地 畝，其中通過(guò)招拍掛方式成交 16 宗，協(xié)議出讓 17 宗，劃撥 5 宗。橡樹(shù)玫瑰城、錦藝新時(shí)代等樓盤在 2022 年都有較好的去化銷售，支撐了板塊的均價(jià)。2 商品住宅區(qū)域市場(chǎng)分析? 管城區(qū)市場(chǎng)價(jià)格最高為 4330 元/平方米，中原區(qū)最低為 3264 元/ 平方米。2022 年住宅成交均價(jià)最高出現(xiàn)在 6 月，達(dá)到了 4386 元/平方米，最低價(jià)格在2022 年 1 月份，為 3771 元 /平方米。34 / 6620222022年 鄭 州 住 宅 價(jià) 格 分 析 圖25002700290031003300350037003900410043004500萬(wàn)平方米2022年 均 價(jià) 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 3945 3876 38852022年 均 價(jià) 3771 3836 4048 3798 3905 4386 3850 4082 3934 3901 4070 41751月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022—2022 年 鄭 州住宅價(jià)格分析 圖2022 年鄭州市商品住宅的均價(jià)為 3980 元/平方米，同比增長(zhǎng) %。在2022 年鄭州市的商品住宅市場(chǎng)，中原區(qū)和二七區(qū)由于有多個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目的上市，制造了區(qū)域熱點(diǎn)，相比 2022 年其區(qū)域所占比重有所上升。（三）商品住宅區(qū)域銷售量分析? 金水區(qū)成交量依舊位列榜首，中原區(qū)、二七區(qū)成交所占比重有所上升。隨著三季度全球金融危機(jī)的加深，中國(guó)各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也齊齊下跌， 為了促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求，政府開(kāi)始通 過(guò)一系列政策拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在第四季度，政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)由于臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商加大促銷力度，使得住宅市場(chǎng)有了一定程度的“回暖 ”。第一季度，由于處于農(nóng)歷春節(jié)的傳統(tǒng)銷售淡季，同 時(shí)對(duì)于政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的預(yù)期，市場(chǎng)住宅的銷 售量較 2022 年第四季度大幅度降低，特別是 2 月份僅有 萬(wàn)平方米的銷售量。受 70/90 政策的影響，2022 年產(chǎn)品面積逐漸的趨向小面 積。這是多年以32 / 66來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的首次負(fù)增長(zhǎng)。31 / 66（二）商品住宅銷售量分析1 商品住宅整體分析? 2022 年鄭州市商品住宅銷售量為 萬(wàn)平方米，比 2022 年減少了 萬(wàn)平方米，去化戶均面積