【正文】 單套。 單層建筑面積 860 ㎡，單層最多 10 戶。 名稱總建面積（㎡）單層建面（㎡）層數(shù)層高（m）電梯停車位中商廣場1200024004813180中建廣場600002000286450楚天都市花園129000100032/3地下兩層中商世紀廣場75000/26/3300新時代商務中心14000086045//600華銀大廈60000/27//100洪廣寶座62000/28//3502）重點項目解析 項目名稱中商廣場世紀廣場楚天都市花園新時代中心租金平均45元/月/㎡平均35元/月/㎡其中A、B棟平均55元/月/㎡，C、D棟平均30元/月/㎡平均45元/月/㎡物業(yè)費14元/月/㎡約12元/月/㎡包含在租金之內(nèi)約18元/月/㎡空置率約25%約25%約20%約70%配套設施會議中心、宴會廳、美容中心、健身中心、多功能廳百貨、健身房、五星級商務大堂、商務中心、咖啡廳//電梯11部電梯，117層3部，1734層5部，34—42層3部3部電梯，單雙層分流3部電梯，無樓層分流，7部標準層 單層建面約 2400 ㎡，廊式走廊設計造成走廊過長，平層內(nèi)通達性較差。寫字樓重點區(qū)域之中南板塊 1）重點樓盤基本情況一覽 中南板塊現(xiàn)有規(guī)模以上寫字樓 10 余個，是武昌寫字樓最為集中的區(qū)域。不過，近來光谷發(fā)展迅速，寫字樓數(shù)量眾多，租戶多來自高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。武昌寫字樓主要集中在中南、光谷、街道口和徐東 4 個區(qū)域，和整體商業(yè)的發(fā)展相吻合。作為規(guī)劃中的江南總部經(jīng)濟區(qū)，預計該區(qū)域寫字樓租戶中，大中型企業(yè)及外資企業(yè)的比重會有相當?shù)奶嵘?。該片區(qū)寫字樓與百貨聯(lián)系緊密，武商集團、新世界集團在此擁有武漢廣場、世貿(mào)大廈、新世界中心等中高檔寫字樓。同時，由于片區(qū)內(nèi)寫字樓都較為高檔，租金為全市最高，因此也成為跨國公司、外資企業(yè)分布最密集的區(qū)域。2）三個片的特征 10 余年的發(fā)展使得三個片區(qū)各具特色。中商集團入駐，興建中商廣場，引爆了中南片寫字樓市場，也奠定了該片區(qū)在武漢寫字樓市場的重要地位。所以，金融一條街的發(fā)展，首功應歸于政府規(guī)劃。 武漢作為我國中部最大的城市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此規(guī)劃落實在建設大道這一區(qū)域。我們認為，其主要原因在于江漢路發(fā)展歷史較長，市政規(guī)劃相對老化，交通和土地都受到相當限制，不是寫字樓開發(fā)的理想之地?？v觀武漢市寫字樓的發(fā)展歷程也可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的興衰和宏觀經(jīng)濟走勢密切相關。經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，金融一條街、武廣片和中南片三個區(qū)域甲級寫字樓比重占全市 9 成以上，成為武漢市最重要的寫字樓片區(qū)。 片區(qū)總量占全市比重甲級占全市比重世界500強分布排名主要配套（交通、酒店、購物）建設大道金融區(qū)%%1建設大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店等新世界百貨武廣片%%3解放大道、青年路；華美達、長江大酒店武廣、新世界百貨江漢路片%%5中山大道、江漢路長海大酒店步行街、佳麗廣場中南片%%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場、家樂福光谷及其它%%4珞瑜路華美達大洋百貨、魯巷廣場武漢市寫字樓重點區(qū)域情況 1）中南、金融一條街、武廣寫字樓片成因 1996 年，泰合廣場建成，并以 176 米的高度一度成為武漢“第一高樓”。 2）主要片區(qū)比較分析 綜合多方面因素的比較，統(tǒng)計顯示，武漢市寫字樓主要分布在建設大道金融一條街、武廣片、江漢路片和中南片和光谷等五個區(qū)域。武漢寫字樓的布局情況1）武漢寫字樓分布目前，武漢市寫字樓數(shù)量逾百個，主要分布在漢口和武昌的商業(yè)繁華地段。這與城市經(jīng)濟地位相吻合。武漢的寫字樓發(fā)展水平較低，不但遠落后于國內(nèi)一線城市，還落后于同處 于中西部的成都、西安等大城市。07年底全國熱點城市寫字樓租金水平 （元/月/㎡）數(shù)據(jù)顯示，北京、上海兩地在寫字樓發(fā)展上遙遙領先。 2）當前武漢寫字樓市場環(huán)境武漢市場目前已有寫字樓 100 余座，其中甲級寫字樓約占 %，乙級寫字樓約占 25%。隨著武漢在華中地區(qū)的戰(zhàn)略地位重新被重視，跨國公司和外地公司進入武漢市場的數(shù)量增多，帶動了優(yōu)質寫字樓入駐率的逐步回升。隨著公司實力的壯大，商住樓雜亂的辦公環(huán)境，商務配套設施的不完備等問題逐漸明顯。在這一時期，大量滿足中小型企業(yè)的商住樓出現(xiàn)，商住樓以較低的價格， 迎合了很多企業(yè)對于低成本辦公的需求。 第二階段：調整期，上世紀 90 年代末至二十一世紀初受 1997 年金融危機和國家信貸緊縮政策的影響，不少開發(fā)商資金斷裂，形成不少爛尾樓。當時宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展給寫字樓市場帶來了一定的支撐，寫字樓租金和售價維持了一個較高的價位。寫字樓武漢市寫字樓市場綜述 1）武漢寫字樓發(fā)展歷程回顧 武漢寫字樓發(fā)展走勢 武漢經(jīng)濟長足發(fā)展， 寫字樓市場將有新突破 泰合廣場建成， 商住樓已不能滿足需要，武漢寫字樓起步 純寫字樓再次興起 寫字樓扎堆建設，CBD效應開始顯現(xiàn) 武漢寫字樓陷入低谷，空置率大幅提高 商住樓開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展 90年 99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世紀初 現(xiàn)在開發(fā)走勢 90 年代中期以前，武漢寫字樓市場是空白的。分析：該項目位于“鐘家村商圈”核心位置，北鄰“漢正街商圈”， 項目附近交通便利，視野寬闊，長江、大橋、黃鶴樓盡收眼底。綠化率40%物業(yè)管理單位香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準分析：6200元的均價，漢陽馬倉湖路，開發(fā)商新長江地產(chǎn)良好的口碑，樓間距大，綠化率高，多重選擇的戶型，精致的中式園林，但交通不是很方便，周邊配套不全，教育資源匱乏。月優(yōu)惠活動：“新長江地產(chǎn)8周年榮譽禮贊”年慶活動現(xiàn)正熱烈進行中。綠化率58%分析：華潤置地中央公園位于漢陽區(qū)琴臺大道388號（張之洞公園），有大面積的水面和綠化，產(chǎn)品本身質量不錯，但位置有點偏，綜合配套跟不上。漢陽區(qū)域項目分析：華潤置地中央公園發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價\高價\均價7500元/㎡總建面430000平方米容積率　　同時本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：　　本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，勢必對居住環(huán)境產(chǎn)生影響?！　〗煌ū憷?，生活配套比較成熟。寫字樓商務物業(yè)的發(fā)展相當薄弱,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建設,對商業(yè)發(fā)展起到了極大的促進作用,目前漢陽已進入商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期。低等價位樓盤均價目前在4500元/平方米，中等價位樓盤均價達到5600元/平方米。但是遠離武漢市內(nèi)環(huán)線，其虛高的價格是最大的抗性。在售房源為100平方米—110平方米兩房，120平方米—150平方米三房。物業(yè)管理單位湖北水藍郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準光谷坐標城發(fā)展商湖北長城建設實業(yè)有限公司代理商湖北長城建設實業(yè)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)669主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價 06年1月3900元/㎡高價7200元/㎡均價5300元/㎡總建面容積率月優(yōu)惠活動：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。月分析：泰然玫瑰灣定位比較高端，價位較高、生態(tài)環(huán)境不錯，但是相比于成熟的生活小區(qū)，其生活配套設施仍不夠完善，商場、菜場、醫(yī)療等配套設施更是十分缺乏，與公交站點距離太遠，只有私家車代步比較方便。不過大多以大戶型為主，且單價不低，總價的高位會是抗性之一。綠化率35%物業(yè)管理單位世邦魏理仕物業(yè)顧問物業(yè)收費標準目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒有劇烈變化，該區(qū)域的市場前景看好。未來，隨著南湖片區(qū)交通問題的逐步解決、配套設施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤價格上的優(yōu)勢還是比較明顯。公園世家等項目以高折扣吸引了購房的目光，隨后泰然格林小城、大華珞獅南路附近水域將建設大規(guī)模水上公園。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結構，并設文化服務，體育中心和綜合服務三大中心方便居民。組團東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。其中商品房住宅共成交1854套，%。但我們要看到的是，主干道的建設武昌遠遠落后于漢口，無論如何建設，武昌的交通只在改善而不能徹底解決問題，這也是武昌的房價一直屈居漢口之下的重要原因。但一直以來，交通問題是制約武昌中心城區(qū)發(fā)展的最主要原因。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為分散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，城市中央并沒有一個嚴格意義上的大型中央生活區(qū)。武昌中心區(qū)成為08年上半年房價上漲最多的區(qū)域，于漢口和漢陽拉開了200元/平方米的差價。武昌各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況武昌目前由武昌中心區(qū)、關山片區(qū)、南湖片區(qū)三個區(qū)域組成，下文將重點對2個區(qū)域住宅發(fā)展特征進行分析：武昌中心區(qū)，%。3）、上半年主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90120平方米，%。在銷量方面，2008年第二季度銷量為3084套，%如下：區(qū)域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度銷售均價銷售套數(shù)702493378425995347929472153521251835173084(2)、武昌商品住宅市場供求銷關系1）、供給已經(jīng)遠大于銷售，供銷比例達到 ：1。該項目處在東西湖區(qū)，遠離漢口商圈中心，購物娛樂不是很便利。月分析：沿海賽洛城規(guī)劃了世界風情五大主題公園，綠化以及人文設施是它最大的特色。沿海賽洛城發(fā)展商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司代理商廈門新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司占地面積967150平方米車位車位數(shù)3517個，車戶比約1：總戶數(shù)7500套主力面積86㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價3285元/㎡高價4500元/㎡均價3600元/㎡總建面1500000平方米容積率分析：澳門銀座”項目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教育醫(yī)療購物等配套設施完善，交通便捷環(huán)境怡人，鬧中取靜，適宜居住。綠化率%物業(yè)管理單位文風物業(yè)公司物業(yè)收費標準但是其價格是其購買抗性的主要方面。綠化率30%物業(yè)管理單位新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費標準漢口區(qū)域項目分析：武漢天地作為目前武漢市高端樓盤之一，其代表性毋庸置疑；澳門銀座最近價格起伏較大，也應關注；沿海賽洛城在武漢經(jīng)歷了武漢市樓盤的巔峰和低谷而依然頗有口碑。（3）受道路交通條件的影響，東西湖區(qū)的商業(yè)服務設施分布較為分散，缺少一個核心。在產(chǎn)品形態(tài)上，由于項目盤量較大，基本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。該區(qū)域價格在5000元/平方米以下的項目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高價格項目銷售比重有所上升。東西湖區(qū)：，%。(3)產(chǎn)品形態(tài)向高層發(fā)展古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產(chǎn)品，價格多在50007000元/平方米之間。(2)輕軌的建設提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場運行特點：(1)房地產(chǎn)開發(fā)較為集中，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項目開發(fā)最為活躍。從樓市新增供應量來看，新項目較少，在售樓盤多為前期項目的延伸。古田片區(qū)：，%。（3）從區(qū)域來看，在產(chǎn)品類型上主要以小高層為主。房地產(chǎn)市場運行特點：(1)價格在5000—6000元/平方米的項目銷售分額明顯增加。二七、后湖片區(qū)：，%。從目前市場情況看，商品住房交易結構有所調整。漢口各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況 漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、東西湖區(qū)四個大的片區(qū)組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：漢口中心區(qū)：，住宅銷售套數(shù)為256套.，%。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費意識最強，在外地購房者的選擇區(qū)域上，漢口要