【正文】 湖南******管理咨詢有限公司2008年1。 項目達產(chǎn)后，每年為政府帶來大量稅收，解決近1000人就業(yè)，有效減輕政府社會就業(yè)負擔。 項目將極大地改善張家界市商務旅游基礎設施落后及高檔酒店緊缺的問題，有效提高張家界市旅游業(yè)整體水平，改善投資環(huán)境和城市形象，提升產(chǎn)業(yè)檔次，接動旅游人員結(jié)構(gòu)調(diào)整。 項目前期策劃力度大，新穎性和差異化突出，有良好的品牌效應支撐，經(jīng)營風險可控，整體風險較低。第十四章 結(jié)論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。 經(jīng)營風險 能否保證測算入住率，根據(jù)前期市場調(diào)查及張家界旅游市場發(fā)展趨勢，其旺季80%入住率是相對保守的數(shù)據(jù)，淡季應處于55至60%期間，高于40%測算值，入住率不會帶來經(jīng)營風險； 營銷與服務特色能否保證酒店有長期的核心競爭力，在今后的五星級以上酒店競爭中，硬件都將趨于完善，競爭的核心在于酒店的服務特色及其品牌創(chuàng)造，如何定位正確的服務與營銷特色是其較大的經(jīng)營風險。 市場風險市場風險主要體現(xiàn)在市場供求平衡關(guān)系上，因張家界城市屬于新興發(fā)展旅游城市，其發(fā)展期可以持續(xù)20年左右，發(fā)展后勁較強，特別是在2008年左右打開歐美市場后，其旅游形勢可以持續(xù)火爆多年，故市場前景廣闊，而政府通過對市內(nèi)酒店投資的有序管理，保持酒店投資增長比市場增長略有超前，從而達到酒店業(yè)與旅游業(yè)合理同步發(fā)展，降低了整個酒店業(yè)經(jīng)營中的市場風險。在自有資金到位的情況下，應及時與金融機構(gòu)溝通，及時落實項目貸款，化解資金鏈風險。 資金風險項目資金總需求為79,，其中企業(yè)自有資金為39,，申請銀行貸款40,。張家界在“十一五”規(guī)劃旅游業(yè)是絕對龍頭地位，張家界除了打造國際水準的旅游精品城市，還要與發(fā)展新型服務業(yè)相配套，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推進。 張家界既是湖南省旅游業(yè)的品牌，也是湖南省旅游業(yè)的龍頭。根據(jù)評價指標分析，該項目內(nèi)部收益率較高，投資回收期較短，保本點低，敏感性不強，從財務角度風險較小、效益較好、項目可行。經(jīng)營成本上升10%時，%。 敏感性分析本次評估估算就項目的銷售收入，經(jīng)營成本二個因素對全部投資財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度進行敏感性分析。 盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點BEP(生產(chǎn)能力利用率)=總固定成本247。 效益指標：年平均利潤總額5,，年平均稅后利潤4,，%，財務凈現(xiàn)值3,，%，整體長期借款償還期8年（含建設期）。 假設在經(jīng)營期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值 不考慮土地增值因素 不考慮國家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素 財務基礎數(shù)據(jù)估算（詳見附表） 成本及費用指標：項目計算期（10年）年平均總成本費用13,，其中年平固定成本10,，年平可變成本2,，經(jīng)營成本5,。 評價指標假設說明 基準收益率：10% 全投資假設，經(jīng)營期限為10年 建設期二年，項目資金在二年內(nèi)均勻投入。 成本費用估算依據(jù)：根據(jù)收入計算口徑，考慮計算變動與固定成本，成本費用按以下大項核算：客房人工成本、客房其他費用、食品成本、飲品成本、餐飲人工成本、餐飲其他成本、小型收益部門成本、行政一般開支、市場營銷費用、能源費用、物業(yè)運營維保、管理費、利息支出、銷售稅金。租金及其他收入：含外包場地租金、會議室出租收入、其他任何部門取得的各種收入，為凈收入。小型收益部門：含電話收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務中心、娛樂中心等。第二個五年：價格考慮下調(diào)5%。 銷售收入估算依據(jù)：酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門、租金及其他收入。能最大限度的降低管理成本，提高效益。不斷的以舉辦各種公益活動為契機，通過媒體宣傳吸引消費者及消費中介的關(guān)注，長時間保持酒店在社會中的影響力。所以必須完善所有工作流程與控制流程，制度詳細的各項規(guī)章制度，并由總經(jīng)理牽頭，確保這些流程得到良好執(zhí)行。 培育酒店文化 員工是企業(yè)的最大財富，要培育并形成獨特的酒店文化，讓員工在一種嚴謹、積極但又親切、和諧的氛圍中工作與生活，這樣才能形成強大的凝聚力，產(chǎn)生一流的員工，創(chuàng)造出一流的品牌。在中層以上管理人員不增加的情況下有效降低付現(xiàn)成本率，降低運營成本。 創(chuàng)造規(guī)模效應按國家旅游局的統(tǒng)計調(diào)查，客房數(shù)處于300—499間的酒店平均入住率為60%以上，客房數(shù)在200—299間的酒店平均入住率在55%以上，客房數(shù)在100—199間的酒店入住率在50%以上，可見，客房數(shù)越多入住率越高，越能產(chǎn)生更大的邊際效益。第十一章 經(jīng)營管理規(guī)劃 市場進入 突出新穎性 項目在實用性的前提下，充分融入本土山水與少數(shù)民族文化，在多方面體現(xiàn)了獨到的新穎性：獨特的建筑設計與優(yōu)美的環(huán)境構(gòu)造；設備設施的極度舒適性；土家文化要素與現(xiàn)代追求的充分融合；優(yōu)質(zhì)的客房、餐飲、娛樂服務。 投資概算預測本項目總投資約為人民幣79,，（詳細見附表2：項目投資計劃表，并適當參考威靈謝公司2007年第三季度上海造價信息）。.工程由A段、B段、C段、D段四部分組成。四、停車位：地下停車位48個，面積2200平方米酒店用地內(nèi)地上停車110輛（96輛小客車+14輛大客車）五、后勤服務中心：總建筑面積：。因地形原因東段比西段高一層，西段首層與A區(qū)二層平。C區(qū)：高檔客房樓，地上7~10層，底層與A區(qū)一層大堂相連。2~6層為客房。B1層為會議、停車庫、中餐廳、風味餐廳和廚房。B2層為SPA和后勤辦公用房。B4層為康體娛樂區(qū)和部分設備用房，康體娛樂區(qū)主要有保齡球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游藝廳、壁球、沙壺球等，設備用房有制冷機房、變配電室。劇院有2500座，擬用作地方風情表演，兼做報告廳。 D區(qū)：位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為KTV包間。本區(qū)共有744間標準間客房。公共區(qū)上部二層至六層為客房，共有244個標準間。二、總體布局：A區(qū)：位于用地的中部，酒店主入口在公共區(qū)中間，朝向東北，面對園區(qū)主路。整個酒店分為公共區(qū)（A區(qū)），客房區(qū)（B區(qū)），高檔客房區(qū)（C區(qū)），酒吧和KTV娛樂區(qū)（D區(qū)）和演藝劇場區(qū)（E區(qū)）?？傉嫉孛娣e142315平方米。別具一格的開敞式酒店大堂，土家風情的豪華觀景客房，融合出優(yōu)美的鄉(xiāng)村度假酒店效果。規(guī)模恢弘大氣，制作精致辭完美。 風格營造在整體布局上，采用的“f”型的仿古建筑，是“高綠地率、環(huán)保、地域性”，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，體現(xiàn)山區(qū)城市風貌。設備設計也對各種污染源作嚴格處理，使排放達到標準。配套設施齊全，設備設施先進。大堂部分直徑80多米的半圓形無柱大空間采用鋼網(wǎng)架，宴會廳和劇院部分采用鋼桁架，不同的結(jié)構(gòu)形式滿足不同的建筑需要?？紤]各種不同功能和客用與服務的出入口交通合理組織，人流、車流、物流流線完全分開，各流程路線簡潔明確，快捷高效。建筑形象秉承****集團建設并經(jīng)營的酒店一貫的歐式風格，采用的暖色調(diào)石材及坡屋頂，以豐富的細部構(gòu)成尺度近人、氛圍休閑的建筑，并和周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。本著尊重自然，以自然景觀為核心，順應山勢，充分利用自然地形的原則，建筑布局依山就勢，盡量減少填挖方量。第九章 設計原則與風格營造 設計原則項目鄰近張家界旅游風景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。 境外客戶群體定位以韓國、日本為主的休閑旅游游客；以港、澳、歐洲為主洲休閑旅游游客；世界500強企業(yè) 需求定位對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對高檔豪華客房要求，尤其是對景區(qū)附近豪華客房的需求；對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求；對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的植物；對更多的康體設施和水療（SPA）設施需求，對更多的娛樂設施需求；對更多的獨家休閑和VIP空間需求；對更多的文化活動和短程旅行活動需求。 客戶群體定位 國內(nèi)客戶群體定位長江三角洲、珠江三角洲的高端客人，并著重大公司的會議接待；湖南省及周邊地區(qū)的自駕游高檔游客。 根據(jù)張家界市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于2012年擴張到30萬元，城市集中向景區(qū)方向擴張，項目用地在5年后將處于張家界市城區(qū)的邊緣地，本項目也將成為城區(qū)的重要組成部分。2008年長張高速陽河出口處至黃龍洞一級公路開通后，項目還處于市區(qū)、武陵源、陽和大循環(huán)圈內(nèi)。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里，僅十分鐘車程。用地非常適合營造一個環(huán)境優(yōu)美，恬靜、舒適，設施先進的五星級山地度假酒店。因為政府對景區(qū)附近的開發(fā)進行嚴格限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。 環(huán)境優(yōu)勢項目選址張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板