房地產(chǎn)開發(fā)工作程序(參考版)
2025-08-02 04:30本頁面
【正文】 40 / 40。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度未知36元%后期開發(fā)費(fèi)用營業(yè)稅及附加開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用政府275元%管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，屬于期間費(fèi)用企業(yè)內(nèi)部%財務(wù)費(fèi)用為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用銀行%廣告宣傳費(fèi)開發(fā)商為樓盤銷售做廣告宣傳所產(chǎn)生的費(fèi)用市場%銷售代理費(fèi)開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用費(fèi)用案例 七通一平，是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)?！ ?1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%； (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%； (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念建筑密度大,說明用地中房子蓋得滿,反之則說明房子蓋得稀 建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積 建筑密度不可能超過1,一般不會超過4050,因?yàn)橛玫刂羞€需要留出很多面積作為道路\綠化\廣場\停車等等 土地增值稅：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。而這些不可銷售的建筑面積也應(yīng)該記入開發(fā)成本。包括從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費(fèi)，策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、樓書、折頁、模型等所有營銷推廣費(fèi)用；互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告等費(fèi)用?！ ∮嬎愎剑壕G地率=綠地面積/土地面積 在政府出讓土地的時候，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學(xué)校等配套、公建面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋?！ ∮嬎愎剑喝莘e率=總建筑面積247?！ ∽詮耐恋卣信膾熘?，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的網(wǎng)站都可以查到，含地塊位置、占地面積、建筑面積、成交時間等。 各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。 （8）房屋測繪成果；（6）施工許可證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；開發(fā)商應(yīng)提交材料：由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn)行備案審查。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。工程施工合同； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 5）施工報建；3）初步設(shè)計及施工圖審查；1）選址定點(diǎn)；第二部分 行政審批部分 在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證↓運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計 手續(xù)及通氣 審查消 手續(xù) 收 音除塵 設(shè)備 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù)
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