【正文】 每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢(shì)、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級(jí)道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場(chǎng)）、附近公共設(shè)施及交通狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門(mén)。我國(guó)對(duì)土地利用方面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣（區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購(gòu)買(mǎi)力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開(kāi)發(fā)商作出更正確的判斷。 　　一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國(guó)房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬(wàn)科地產(chǎn)周刊》等。 　?。?）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。例如各大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問(wèn)題作系統(tǒng)性的研究，因此對(duì)于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購(gòu)或購(gòu)買(mǎi)，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。 　?。?）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。 2．外部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。 　　二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因?yàn)槔枚仲Y料有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來(lái)自上級(jí)主管部門(mén)和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來(lái)自本企業(yè)各部門(mén)的數(shù)據(jù)材料。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。交易資料一般必須是買(mǎi)賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。 （三）房地產(chǎn)公司公開(kāi)推出的各種銷售或出租廣告。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買(mǎi)賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。訪問(wèn)市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買(mǎi)方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定土地開(kāi)發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語(yǔ)言表達(dá)能力分不開(kāi)的。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開(kāi)拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰(shuí)首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰(shuí)就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建 　　 組織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門(mén)重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。 以上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作只是一般性的描述。 　　在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查部門(mén)必須提出若干建議方案，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，提供給決策者。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。 七、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告 　　撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。首先，要進(jìn)行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過(guò)的二手資料。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。調(diào)查表及問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 四、調(diào)查設(shè)計(jì) 　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。 三、初步調(diào)查 　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有三個(gè)過(guò)程。二、收集信息資料 　　市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。 　而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。 　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門(mén)問(wèn)題提出答案。例如在銷售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。 2．描述性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 1．探測(cè)性調(diào)查。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。 　　通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告。第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。 一般而言，深與廣二者就猶如魚(yú)和熊掌，是難以兼得的。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 　　如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，仍然不具有代表性。 2．樣本涵蓋面的廣度。 　　一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。 （3）實(shí)驗(yàn)法。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。 在取得被調(diào)查同意之后。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ②實(shí)際痕跡測(cè)量法。 　　派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。觀察法有三種形式。 　　這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。 ②訪問(wèn)法的形式 　　調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。再次，問(wèn)題中不要使用專門(mén)術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。 ①設(shè)計(jì)調(diào)查表。 　　這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法。 2．按照調(diào)查方法劃分。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。 1 . 按調(diào)查對(duì)象劃分 　 （1）全面普查。調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法　　 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 第二節(jié)整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 ⑦對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ⑤對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。 ③競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ①　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 ④房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 ② （8） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 ⑤房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ③房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 ①價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。 ⑦國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 ⑤房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 ③影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 ①建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ⑤新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。 ③房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。 ①如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類型等。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 （4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ①優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查。與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 ⑦居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 ⑤一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 ③國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 （2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ①如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 　　現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買(mǎi)者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行