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寧波市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務機會分析報告(參考版)

2025-07-23 13:11本頁面
  

【正文】 該地域內(nèi)可能存在城市化集體土地經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)BOT項目、新市區(qū)(鎮(zhèn))綜合服務業(yè)載體項目及社區(qū)服務業(yè)載體項目等業(yè)務機會。而且該地域今年以來土地價格節(jié)節(jié)攀升,如8月20日,恒元置業(yè)以10868元/平米拿下慈溪文化商務區(qū)5地塊;9月15日,寧興房產(chǎn)以10856元/平米獲得寧海興海路東102地塊。(3)慈溪、余姚、奉化、寧海、象山該地域為寧波的遠郊縣(市),根據(jù)發(fā)展規(guī)劃,分別組群發(fā)展。而以此造成鎮(zhèn)海和北侖的商業(yè)均成為地方性商業(yè)區(qū),因為距離寧波市有一定距離,所以商業(yè)輻射范圍也僅僅局限于當?shù)乇眮龅木R商業(yè)廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、鳳凰山主題商業(yè)街,但近年來其商圈影響力在慢慢擴大。(2)鎮(zhèn)海、北侖由于近年來寧波市中心城區(qū)土地供應日益趨緊,鎮(zhèn)海、北侖片區(qū)無論是土地成交量還是商品房銷售量均有較大增長。江北商業(yè)組團以寧波江北萬達廣場進駐拉開帷幕,江北商業(yè)組團將一萬達為核心商圈發(fā)展。該地域內(nèi)最為熱鬧繁華的“三江口商業(yè)區(qū)”是全市最大的商業(yè)組群也是最具繁華的商業(yè)組群,有18個大型的商業(yè)項目總規(guī)模約77萬平方米,三江口商業(yè)組群包還天一廣場、城隍廟、鼓樓、老外灘等商圈。建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公交為基礎、出租車為輔助的多種客運交通方式相結(jié)合的公共交通體系。整合寧波港與舟山港資源,形成寧波、舟山港口一體化發(fā)展模式,推進金塘島、六橫島聯(lián)合開發(fā)和象山港建設,進一步完善集疏運網(wǎng)絡建設。櫟社機場按飛行區(qū)指標4E、兩條遠距平行跑道規(guī)劃,控制用地1025公頃。市域公路網(wǎng)以中心城為中心形成“一環(huán)六射”高速公路骨架網(wǎng)絡,且形成“213”高速公路交通圈,即至上海、杭州、金華、溫州的2小時交通圈,市域1小時交通圈,都市區(qū)30分鐘交通圈。鎮(zhèn)海片用地布局由居住和工業(yè)兩大部分組成,其中濱江為居住生活用地;工業(yè)用地由后海塘工業(yè)區(qū)、鎮(zhèn)海經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及寧波市化工區(qū)組成;居住和工業(yè)之間以防護綠帶作為隔離。北侖片規(guī)劃期內(nèi)重點建設三片區(qū)北部濱海地帶及大榭島。城市的三圈環(huán)線構成三江片的交通骨架,內(nèi)環(huán)以內(nèi)以古城保護和舊城改造為主,中環(huán)以內(nèi)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及生活居住為主,外環(huán)與中環(huán)之間發(fā)展無污染的城市工業(yè)及生活居住。三江片以余姚江、奉化江、甬江為發(fā)展軸,形成以三江口為商業(yè)中心、東部地區(qū)為行政商務中心的雙核空間結(jié)構。(2)空間結(jié)構和用地布局規(guī)劃中心城呈“兩帶三片雙心”組團式的結(jié)構。 附圖:寧波市 2010 年 16 月商業(yè)市場成交區(qū)域結(jié)構圖四、寧波市商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析寧波市發(fā)展規(guī)劃簡介(1)發(fā)展方向和分片職能三江片即重點向東發(fā)展,隨著杭州灣跨海大橋建成和莊橋機場外遷,重點發(fā)展北部,適度發(fā)展西部和南部,鎮(zhèn)海片、北侖片沿海岸線發(fā)展。其中江北的萬達廣場由于體量較大,且需求者眾多,其成為上半年的商業(yè)明星樓盤,這也直接帶動了江北區(qū)的整體商業(yè)成交量,北侖區(qū)的世貿(mào)世界灣也表現(xiàn)得十分搶眼。 成交均價基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢,五月份均價出乎意料的達到 24039元/平方米,這是因為青林灣、匯豪天下、江北萬達等高價商業(yè)的批量成交,這也直接拉高了整體均價。 附圖:寧波市 08 年10 年 16 月商業(yè)市場供求走勢(2)市場成交分析 2010年16月份,成交量大于供應量,市場需求旺盛,成交價格為 17127 元/平方米。2010年上半年由于商業(yè)供應量短缺,出現(xiàn)求大于供的局面,這也反映了當前客戶的普遍心理。 附圖:寧波市 2010 年 16 月辦公市場供應走勢(3)成交結(jié)構分析 從上半年區(qū)域成交情況看,寫字樓市場以江東、科技園及鄞州呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢,其中城東地帶寫字樓成交逐漸占據(jù)上風,未來隨著東部新城建設的進行,城東市場仍將不斷擴大。從今年上半年的成交均價變化來看,3月份是個節(jié)點,該月主要受環(huán)球中心、華宏第五大道等批量高價成交影響導致成交均價拉高。在上半年尾聲階段,供應量出現(xiàn)回升。(2)市場供求分析 從今年上半年寫字樓供應走勢來看,頭三個月由于臨近春節(jié)假期新增樓盤依稀可見,故供求出現(xiàn)脫節(jié)。 附圖:寧波市 2002 年至 2010 年 16 月辦公市場供求走勢從近三年寧波辦公市場走勢來看, 國際經(jīng)濟大環(huán)境對辦公市場的影響是顯而易見的,08年是個典型的例子,直到09年經(jīng)濟勢頭的回轉(zhuǎn),寫字樓成交量出現(xiàn)明顯的反彈,包括今年上半年也一樣。20
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