【正文】 商業(yè)副中心的規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃顯示，到2020年，**新區(qū)人口達30萬到50萬人。**新區(qū)的文化定位將來會形成以文化辦公及文體休閑娛樂、以及教育產業(yè)鏈，這部分需求將推動**新區(qū)的文體、娛樂及寫字樓市場等相關商業(yè)配套。應該說，隨著**新區(qū)地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些新的酒店、大型商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。由于**新區(qū)片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。就發(fā)展形式而言，**新區(qū)是當前臨沂市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，地域上的優(yōu)勢共享，臨沂市新中心區(qū)的優(yōu)質配套，必將成為臨沂市最大的居住區(qū)之一；**新區(qū)是臨沂市政府辦公所在地，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使**新區(qū)的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產方面，因地產開發(fā)的速度加快，至使**新區(qū)土地供應的不足，現(xiàn)青年路以南土地不出售了，**新區(qū)未來樓市定會是臨沂市的熱點區(qū)域。地標性建筑提高城市品位，帶動區(qū)域綜合競爭實力。 **廣場位于**新區(qū)市級行政服務中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)這個城市CBD、商業(yè)中心再建項目多位置優(yōu)越，適合建設城市綜合體項目。現(xiàn)在，這種情況正在悄然改變，一線地產商正在臨沂全力打造城市綜合體，在開發(fā)之初即開始招商，不久的將來，臨沂的商業(yè)地產規(guī)模、質量都會有大幅度提升。 商業(yè)地產也將迎來新的發(fā)展機遇。其中，%，%，%。便利性和復合性營造出一種立體、多元的購物、生活模式，在功能上滿足了消費因此，集購物、娛樂、休閑、社交、餐飲等功能為一體以滿足消費者購物不再僅僅是購買商品以滿足物質生活的需要，對休閑、娛樂、社交等精神發(fā)展打下了堅實的基礎。生了變革，消費需求逐漸多樣化。（3）居民需求多樣化促進商業(yè)綜合體開發(fā) 近年來，我國經(jīng)濟一直保持高速發(fā)展，居民收入水平也在不斷提高。 隨著臨沂城市化進度的深入，臨沂的城市綜合體開發(fā)進入快車道。建設部副部長仇保興表示，“未來若干年，還將有5億農民進城。在短短20多年中，%發(fā)展到21世紀初已超過40%，走過了發(fā)達國家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。 我國城市數(shù)量也從改革開放初期的193個增加到662個，其中超大、特大城市已達46個。自1998年以來，截至2003年底，全國城鎮(zhèn)化率已達40．53％，在這個形勢下商業(yè)綜合體的迅速發(fā)展成為一種趨勢。（1）城市化進度和人口增加商業(yè)地產大開發(fā)提供契機HOPSCA的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產物，因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度時，在城市核心區(qū)（多在城市CBD核心區(qū)）就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)?？傊?，經(jīng)過近半年的時間，反復幾易其稿，目前的方案應屬比較理想的方案，既結合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符合目標客戶的需求。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致、時尚、高貴的特征。做出了以下特色：總體布局上采用沿**路排列布局，分五排布置，南側一排為2６層，中間二排分別為442層，北側二排均為2８層，充分利用南北兩側良好的自然景觀，使中部自然形成一個標志性建筑，并充分利用了地塊的商業(yè)價值。商業(yè)賣場采用大空間酒店采用五星級酒店的標準５、 方案評估意見**新區(qū)商業(yè)中心項目規(guī)劃與地，由香港銘堂設計事務所和南寧建筑科學研究所進行概念設計和建筑設計。項目的目標是盡量滿足每一戶的戶型需要。對于一般用戶，有從70平方米到90平方米的戶型面積可供選擇，樓棟之間距離合適。４、房屋戶型結構公寓采用小戶型為主，多種戶型相結合的方式，住宅大多是100平方米左右的3房，正符合現(xiàn)在的潮流。216。216。216。本項目依托**新區(qū)急需商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以高檔商業(yè)寫字樓、五星級酒店及酒店式公寓、高檔購物中心、公寓居住功能的形象切入，同時提升其投資價值，兼考慮部分居住功能。他們在**投資興業(yè)、居住生活、商務辦公，形成龐大的衣、食、住、行、商、辦的消費鎖鏈，繁榮整個區(qū)域的經(jīng)濟產業(yè)鏈。綜合本地塊特征，產品定位思考如下：**新區(qū)商圈時尚生活特區(qū)項目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個標準的“優(yōu)質生活圈”。２、 項目產品定位本項目建設內容批復為高檔商業(yè)寫字樓、五星級酒店及酒店式公寓、高檔公寓樓、高檔購物中心。地塊位于**新區(qū)商圈的中心地帶，**路東側，商業(yè)發(fā)達和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢。高速發(fā)展的**新區(qū)吸引著大量知名開發(fā)商涌入。二、市場定位１、項目市場定位項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。這為臨沂酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。隨著臨沂市政府新辦公大樓、市級部門在**新區(qū)辦公場地的使用，**新區(qū)高端商業(yè)樓盤的興建，必將使**新區(qū)的魅力大增；臨沂經(jīng)濟的發(fā)展，近幾年，臨沂的經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，經(jīng)濟增長速度遠遠高于中國城市增長的平均水平。開發(fā)商臨沂**置業(yè)有限公司經(jīng)濟實力雄厚，用自有資金及銀行貸款進行項目開發(fā)，為項目的成功提供了實力保障； . 項目劣勢容積率高、規(guī)劃難度大、密度大、周邊無自然景觀、周邊環(huán)境噪音大。 本項目物業(yè)費分產品制定，各產品價格區(qū)間如下：寫字樓：；高端公寓：；酒店式公寓：。 臨沂市場上類似項目的專項研究顯示， 周邊項目的專項研究顯示，（５）特別服務提供專業(yè)管家式服務，為業(yè)主提供個性化的服務并跟蹤到位。 針對酒店式公寓可以加入露臺園藝設計、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；注：針對性服務費用可以由雙方協(xié)定，實行調節(jié)價管理。（３）針對性服務216。 各種代辦及代理服務（如代購商品,代聘家教,預定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。 幼兒托管及老人陪伴；216。 家政服務；216。 訂餐及送餐服務；216。 信函電報及報刊速遞；216。（２）特約性服務內容216。216。 房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設施設備的日常運行維護；216。 公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；216。具體到本項目，物業(yè)管理服務內容建議提供如下服務：（１）公共性服務216。 物業(yè)公司更多的注重本項目社區(qū)文化的建設，社區(qū)文化工作是為業(yè)主提供的一項重要的增值服務、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，會使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽度得到更進一步的提升，給物業(yè)注入一種強大的文化內涵，亦會帶來物業(yè)的增值。 本項目除了提供最基本的物業(yè)管理服務外，還應提供各種專項服務、代辦及代理服務等其他更為豐富的內容（針對不同服務項目可適當收費）；216。三、項目公共體育設施和交通設施的解決方案四、項目物業(yè)管理物業(yè)管理要點本案為高檔商業(yè)項目,更需要以軟性服務來體現(xiàn)物業(yè)的品質,故應做到以下幾：216。二、項目住戶子女教育解決方案按規(guī)定項目住戶子女可在南坊街道幼兒園、**小學、16中、17中、新4中（新4中系臨沂市重點中學）接受完從幼兒園至高中的教育。區(qū)域內產生的垃圾清運到垃圾處理廠做統(tǒng)一處理，能滿足本項目對環(huán)衛(wèi)的需要。；（7）暖氣區(qū)域內暖氣管道規(guī)劃科學，布局合理，能滿足本項目對暖氣的需要。2）郵政設施區(qū)域內現(xiàn)有郵政設施較少，郵政局所布點過少，造成服務半徑過大，居民通郵困難。（4）電力本項目近期需臨時用電負荷約為　　千瓦，項目建成后需正式用電負荷約為千瓦。２、給水該地區(qū)供水量較小，僅能滿足現(xiàn)有用水要求。距傳統(tǒng)商圈人民廣場商圈僅十分鐘車程。特殊環(huán)境影響項目地塊及四周沒有歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等，本項目不作此部分的分析。通過限制尾氣排放情況差的機動車入?yún)^(qū)、加強地下停車場的通風換氣、禁鳴喇叭、加強綠化等措施可以在一定程度上減緩其影響。2）內環(huán)境污染源及對本項目的影響本項目內環(huán)境污染源主要是機動車尾氣和噪聲，水泵、風機、備用發(fā)電機噪聲等。本評價建議：項目應采取隔音降噪措施，一般可通過在項目用地邊界多種樹木綠化來減輕污染，樹木宜選擇枝葉茂密、對凈化空氣、吸音滯塵等都有一定作用的樹種。因此，外環(huán)境對本項目的影響主要是小區(qū)內道路的機動車尾氣及噪聲的影響以及廚房烹飪時產生的油煙的影響，且小區(qū)內人口密度低，對環(huán)境造成的影響不大。 外（內）環(huán)境對本建設項目的影響1） 外環(huán)境污染源及對本項目的影響根據(jù)對項目周圍環(huán)境的調查和現(xiàn)狀監(jiān)測結果表明，項目所在地的環(huán)境空氣質量可以滿足2級標準的要求。項目擬通過加強監(jiān)督管理生活垃圾的運輸工具，防止裝載過滿和及時做好裝運后的清理工作，對生活垃圾堆放點進行定期消毒、除臭、殺滅蟲害等措施來進一步減少其對環(huán)境的影響。建設單位需嚴格按照本報告的污染防治措施落實，以減少對周圍環(huán)境的影響。（C）、選擇棄土場不應占用農田，也不要靠近江河和水庫，最好選擇在山坳或低洼地帶；棄土場的上游要設置導流溝。4） 固體廢棄物處理措施（1） 施工期固體廢棄物防治措施（A）、施工單位向當?shù)叵嚓P部門申請，按規(guī)定辦理好余泥渣土排放的手續(xù)，獲得批準后方可在指定的受納地點棄土。施工工地的糞便污水需經(jīng)三級厭氧化糞池處理；工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。施工時產生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產生的泥漿未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場及周圍環(huán)境。廚房烹飪時產生的油煙主要是食物烹飪、加工過程中揮發(fā)的油脂、有機質及其加熱分解或裂解產物，油煙廢氣經(jīng)抽油煙機抽出由居民樓內置煙井引至樓頂排放，故油煙廢氣對周圍的環(huán)境影響不大。（C）、在建項目周圍應加強綠化，充分利用植被具有既美化環(huán)境和凈化機動車尾氣等廢氣的作用，選種吸收廢氣效果較好的樹種，以達到凈化環(huán)境的作用。（2） 項目運營期間大氣污染防治措施項目擬采取以下的機動車尾氣防治措施：（A）、采取合理的措施疏導進小區(qū)機動車，限制尾氣排放情況差的機動車入?yún)^(qū)，盡量減少尾氣排放。工地食堂應使用液化石油氣或電炊具，不能使用燃油炊具。（E）、對運輸過程中散落在路面上的泥土及時清掃，以減少運行過程中的揚塵。（C）、運土卡車及建筑材料運輸車按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載適當，保證運輸過程中不散落；并規(guī)劃好運輸車輛的運行路線與時間，盡量避免在繁華區(qū)、交通集中區(qū)和居民住宅等敏感區(qū)行駛。2）大氣環(huán)境保護措施（1）施工期環(huán)境空氣污染防治措施A、開挖、鉆孔和拆遷過程中，灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對施工場地內松散、干涸的表土，經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時，在表層土質干燥時適當灑水，防止粉塵飛揚。b、禁止車輛小區(qū)內鳴笛，控制小區(qū)內行駛車速。(A) 機械設備噪聲源的控制選用低噪音機型，泵進、出水管用軟接頭，并作減振處理。（H）施工范圍采用文明施工圍蔽進行施工現(xiàn)場圍蔽，以降低施工作業(yè)對周圍環(huán)境的干擾與影響。（G）嚴禁高噪聲設備在休息時間（中午和夜間）作業(yè)。（E）以鉆樁機代替沖擊打樁機，以焊接代替鉚接，以液壓工具代替氣壓沖擊工具。（C）施工運輸車輛進出應合理安排，盡量避開噪聲敏感區(qū)，盡量減少交通堵塞。（B）施工部門應合理安排施工時間和施工場所，避免多臺施工機械同時開工，高噪聲作業(yè)區(qū)應遠離環(huán)境敏感點，并對設備定期保養(yǎng)，嚴格操作規(guī)范。本項目建設單位、施工單位將嚴格按照臨沂市對施工時環(huán)境保護的有關規(guī)定執(zhí)行對施工過程中產生的噪聲防治措施，確保施工期噪聲符合《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）各時段限值。生活垃圾，根據(jù)其主要成份可為以下2類：（A）普通垃圾，主要有：廢紙、果皮、碎玻璃或玻璃瓶、塑料制品、塑料飲料罐等；（B）金屬廢物，主要有：易拉罐、廢金屬等。按居民人均每天產生的垃圾1kg計。4） 項目固體廢棄物分析（1） 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、開挖基礎產生的大量余泥、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑、裝修材料（如碎石、木竹廢料等）。 表47 燃氣污染物排放源強污染物SO2NO2煙塵排放系數(shù)：kg/10000m3日排放量：kg/d年排放量：t/a3）項目水污染分析（1） 施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的抽排積水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。km）日排放量(kg/d)年排放量(t/a)炊事煙氣包括燃料燃燒產生的火煙和烹飪產生的油煙。按照以上參數(shù)計算，本項目機動車尾氣污染物的產生情況見表46。km（時速以每小時16公里計）按每個車位平均每天有車進出各兩次計算。km，CO：機動車尾氣的主要污染物有：SONOX（以NO2計）、CO、HC等，類比廣州市機動車（小型車）運行時的污染物排放系數(shù)如下：SO2：（2）項目在運營期間產生的廢氣主要有機動車尾氣和炊事煙氣進入該區(qū)的機動車主要是小型汽車和摩托車。建筑揚塵的危害，首先是直接危害現(xiàn)場施工工人的健康，其次隨風吹揚傳向四周又會影響鄰近居民的生活環(huán)境的空氣清新，并影響市容衛(wèi)生。表44 機械設備和公建場所生活噪聲產生源強一覽表序號污染物排放點噪聲值[dB(A)]1各類水泵、風機、發(fā)電機等70～852停車場72～75 表45 交通噪聲源行駛條件車輛加速行駛勻速行駛L10L50δL10L50δ中客車小轎車摩托車大客車載重汽車2） 項目大氣污染分析（1） 項目在施工期間的大氣污染源主要是揚塵，其次還有施工機械和運輸車輛作