【正文】 第 五 章 項 目 場 址 與 建 設(shè) 條 件第 一 節(jié) 項 目 場 址一 、 無 錫 概 況本 項 目 場 址 所 在 地 無 錫 市 為 江 蘇 省 省 轄 市 ，位 于 東 經(jīng) 119 度31 分 至 120 度 36 分 、北 緯 31 度 7 分 至 32 度 ，地 處 長 江 三 角 。其 中 ，超 市 賣 場 面 積 12022m2，倉 儲 及 配 送面 積 16000m2，其 它 用 房 面 積 19970m2。本 項 目 的 建 設(shè) 內(nèi) 容 包 括 主 體 工 程 和 輔 助 配 套 設(shè)施 工 程 ，詳 細(xì) 內(nèi) 容 參 見 本 報 告 第 七 章 “工 程 技 術(shù) 方 案 ”。超 市 規(guī) 模商 品 經(jīng) 營 品 種 包 括 生 鮮 食 品 、副 食 品 、百 貨 、家 電 等 9 大 類20220 余 種 商 品 ，年 銷 售 金 額 超 過 6 億 元 。21 / 81★ 建 立 完 善 的 信 息 處 理 和 交 換 系 統(tǒng) 并 可 加 以 擴(kuò) 展 、升 級 。★ 形 成 獨 立 核 算 的 企 業(yè) 運(yùn) 行 機(jī) 制 ，降 低 股 份 公 司 商 品 流 通 過 程中 的 運(yùn) 營 成 本 ?！?具 有 物 流 配 送 的 社 會 化 服 務(wù) 功 能 ，成 為 華 東 地 區(qū) 有 較 大 影 響力 的 專 業(yè) 性 物 流 配 送 基 地 之 一 。本 項 目 建 設(shè) 地 點 為 無 錫 ，在 充 分 利 用 無 錫 商 業(yè) 大 廈 股 份 有 限 公司 現(xiàn) 有 條 件 的 基 礎(chǔ) 上 ，根 據(jù) 江 蘇 省 無 錫 市 及 周 邊 地 區(qū) 市 場 分 析 與 需求 預(yù) 測 ，結(jié) 合 股 份 公 司 現(xiàn) 有 情 況 ，提 出 以 下 建 設(shè) 目 標(biāo) 。為 此 ，股 份公 司 提 出 要 打 破 傳 統(tǒng) 的 供 銷 經(jīng) 營 模 式 ，確 立 了 大 市 場 、大 貿(mào) 易 、大流 通 的 戰(zhàn) 略 思 想 ，在 提 高 主 業(yè) 綜 合 經(jīng) 營 效 益 的 同 時 ，尋 找 契 機(jī) ，結(jié)合 自 身 優(yōu) 勢 并 吸 收 先 進(jìn) 的 科 學(xué) 管 理 技 術(shù) ，開 拓 新 的 利 潤 增 長 空 間 。股份 公 司 在 做 好 百 貨 零 售 主 業(yè) 和 發(fā) 展 “品 牌 經(jīng) 營 戰(zhàn) 略 ”的 基 礎(chǔ) 上 ，緊 緊依 托 主 業(yè) ，開 展 多 元 經(jīng) 營 ，取 得 了 良 好 的 經(jīng) 營 效 益 ，成 功 躋 身 于 全國 商 業(yè) 流 通 領(lǐng) 域 領(lǐng) 先 地 位 。本 項 目 的 配 送 對 象 見 圖 31。系 統(tǒng) 外 提 供 服 務(wù) 的 對 象 有 無 錫 市 第 一 百貨 集 團(tuán) 、八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 、天 惠 超 市 、星 河 商 業(yè) 公 司 以 及 宜 興 、江 陰 、錫 山 等 市 縣 商 業(yè) 網(wǎng) 點 。本 項 目 物 流 市 場 分 析 及 預(yù) 測本 項 目 擬 建 的 物 流 配 送 中 心 的 功 能 主 要 是 一 方 面 為 股 份 公 司 內(nèi)部 及 參 股 公 司 等 系 統(tǒng) 內(nèi) 提 供 配 送 服 務(wù) ；另 一 方 面 為 系 統(tǒng) 外 有 關(guān) 公 司 及單 位 提 供 社 會 化 物 流 配 送 服 務(wù) 。進(jìn) 出 口 總 額 的 增 長必 然 帶 來 物 流 的 繁 榮 ，從 而 為 物 流 業(yè) 的 發(fā) 展 提 供 巨 大 的 市 場 機(jī) 會 。（4）加 入 WTO 帶 來 的 市 場 機(jī) 會 。這 些 跨 國 公 司 的 運(yùn) 作 ，要 求 一 個強(qiáng) 大 的 物 流 支 持 系 統(tǒng) 作 保 障 。由 于 外 資 企 業(yè) 較 早 研 究物 流 ，對 流 通 領(lǐng) 域 的 成 本 控 制 重 視 程 度 較 高 ，與 國 內(nèi) 企 業(yè) 相 比 ，跨 國公 司 對 物 流 服 務(wù) 的 需 求 要 旺 盛 得 多 。能 否 向 顧 客 提 供 門 到 門 的 基本 運(yùn) 輸 服 務(wù) 和 其 他 增 值 服 務(wù) ，日 益 成 為 衡 量 客 戶 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) ，而這 些 將 為 現(xiàn) 代 物 流 配 送 業(yè) 帶 來 蓬 勃 的 發(fā) 展 機(jī) 會 。（2）客 戶 對 服 務(wù) 的 需 求 水 平 逐 步 提 高 和 多 樣 化 趨 勢 提 供 的 市 場機(jī) 會 。同 年 ，我 國 產(chǎn) 成 品 庫存 時 間 為 42 天 ，而 發(fā) 達(dá) 國 家 平 均 為 20 天 。例 如 ，根 據(jù)1998 年 底 國 家 統(tǒng) 計 局 的 統(tǒng) 計 ， 萬 家 獨 立 核 算 工 業(yè) 企 業(yè) 產(chǎn) 成 品 庫存 6094 億 元 人 民 幣 ，占 其 全 年 產(chǎn) 品 銷 售 收 入 的 %，如 果 加 上 應(yīng) 收帳 款 12315 億 元 ，兩 項 資 金 占 用 為 產(chǎn) 品 銷 售 收 入 的 29%。物 流 市 場 機(jī) 會 分 析（1）國 內(nèi) 企 業(yè) 改 革 和 發(fā) 展 提 供 的 市 場 機(jī) 會 。對 未 來 10 年 進(jìn) 行 預(yù) 測 ：假 設(shè)按 照 2022 年 我 國 物 流 總 成 本 占 GDP 比 例 %，每 5 年 物 流 成 本占 GDP 的 比 重 下 降 2%，即 2022 年 中 國 物 流 成 本 占 GDP 比 例 為%，2022 年 中 國 物 流 成 本 占 GDP 比 例 為 %，則 20222022 這十 年 我 國 物 流 成 本 占 GDP 比 例 的 算 術(shù) 平 均 值 約 為 %；我 國 第 三方 物 流 在 物 流 市 場 上 的 比 例 前 五 年 （20222022）按 照 國 際 平 均 數(shù) 1/3左 右 計 算 ，后 五 年 按 照 1/2 計 算 ，則 未 來 十 年 第 三 方 物 流 在 物 流 市 場上 的 比 例 算 術(shù) 平 均 值 為 。表 33　 　 2022 年 無 錫 市 超 億 元 零 售 企 業(yè)序 號 企 業(yè) 名 稱 銷 售 額1 江 蘇 無 錫 商 業(yè) 大 廈 集 團(tuán) 有 限 公 司 209453 萬 元2 無 錫 第 一 百 貨 （集 團(tuán) ）有 限 公 司 88327 萬 元3 麥 德 龍 錫 山 超 市 81335 萬 元4 無 錫 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 有 限 公 司 67289 萬 元5 天 惠 超 市 股 份 有 限 公 司 38842 萬 元6 宜 興 華 地 企 業(yè) 股 份 有 限 公 司 33154 萬 元7 江 蘇 蘇 南 商 廈 股 份 有 限 公 司 23832 萬 元8 江 陰 百 貨 大 樓 23470 萬 元9 新 大 洲 空 調(diào) 大 世 界 22541 萬 元10 無 錫 八 佰 伴 商 業(yè) 大 廈 超 市 有 限 公 司 19758 萬 元11 無 錫 三 陽 百 盛 廣 場 有 限 公 司 15881 萬 元12 中 百 超 市 （配 銷 ）有 限 公 司 14103 萬 元16 / 81表 34　 　 2022 年 無 錫 市 超 10 億 元 商 品 市 場序 號 市 場 名 稱 成 交 額1 江 南 商 品 物 資 交 易 城 億 元2 江 蘇 無 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場 億 元3 無 錫 市 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場 億 元4 無 錫 華 東 汽 車 商 城 億 元5 江 蘇 無 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場 金 屬 材 料 現(xiàn) 貨 市 場 億 元6 華 東 石 化 物 資 交 易 市 場 億 元7 江 陰 食 品 城 億 元8 無 錫 食 品 商 城 億 元9 廣 益 商 城 副 食 品 批 發(fā) 市 場 億 元10 江 陰 紡 織 商 場 億 元11 江 蘇 無 錫 汽 車 交 易 市 場 億 元12 華 東 不 銹 鋼 中 心 批 發(fā) 市 場 億 元13 招 商 城 小 商 品 服 裝 市 場 億 元表 35 無 錫 主 要 超 市 名 稱 表序 號 名 稱 備 注1 上 海 錦 江 麥 德 龍 購 物 中 心 錫 山 超 市 　2 無 錫 好 買 得 超 市 公 司 　3 無 錫 華 聯(lián) 超 市 　4 無 錫 長 發(fā) 超 市 　5 無 錫 中 信 家 家 樂 超 市 　6 中 百 超 市 　7 無 錫 永 安 超 市 　8 無 錫 天 惠 超 市 　9 無 錫 匯 華 超 市 　10 無 錫 百 業(yè) 超 市 　11 無 錫 市 糖 煙 酒 超 市 　12 太 平 洋 倉 儲 超 市 　13 湖 濱 商 場 超 市 　14 小 百 合 超 市 有 限 公 司 　15 匯 豐 超 市 公 司 　16 無 錫 市 上 海 為 民 超 市 　17 錫 州 超 市 　18 友 誼 超 市 　19 無 錫 八 佰 伴 　20 歐 倍 德 　21 佳 樂 福 　22 麥 德 龍 　表 36　 　 限 額 以 上 零 售 企 業(yè) 情 況 表17 / 81二 、 物 流市 場 環(huán) 境分 析我國 物 流 市場 總 規(guī) 模分 析根 據(jù) 國際 貨 幣 基金 組 織1997 年 的 統(tǒng) 計 ，我 國 當(dāng) 年 物 流 成 本 占 GDP 的 比 重 為 %，達(dá) 718億 美 元 （按 匯 率 元 /美 元 ，合 人 民 幣 5938 億 元 ），按 照 國 際 上 第 三方 物 流 在 物 流 市 場 上 所 占 平 均 份 額 計 算 ，第 三 方 市 場 份 額 應(yīng) 在 200億 美 元 左 右 （1654 億 人 民 幣 ）。再 考 慮 到 無 錫 市 社 會 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā)展 及 居 民 消 費(fèi) 支 出 的 逐 年 增 長 等 因 素 ，未 來 幾 年 無 錫 市 區(qū) 超 市 型 商品 性 消 費(fèi) 支 出 總 容 量 應(yīng) 在 60 億 元 以 上 。2022 年 無 錫 市 區(qū) 區(qū) 居 民 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 為 萬 元 ，無 錫 市 區(qū) 人 口 為 萬 人 。根 據(jù) 對 無 錫 市 區(qū) 居 民 的 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 量 的 分 析 看 ，無 錫 市 區(qū) 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 量 很 大 ，具 有 較 大 的 消 費(fèi) 潛 力 。正 在 發(fā) 揮 其 獨 特 的 交 通 地 理 優(yōu) 勢 和 歷 史 文 化 名 城 地 位 ，對周 邊 地 區(qū) 輻 射 不 斷 增 強(qiáng) ，并 逐 漸 成 為 華 東 地 區(qū) 重 要 的 商 品 集 散 地 和貿(mào) 易 中 心 之 一 。2022 年 無 錫 市 零 售 額 超 億 元 的 大 中 型 商 場 12 家 （見 表 33），2022 年 無 錫 市 超 10 億 元 商 品 市 場 13 家 （見 表 34）。目 前 ，無 錫 市 連 鎖 商 業(yè) 蓬 勃 發(fā) 展 ，截 止 2022 年 末 ，全 市 共有 連 鎖 超 市 82 家 、連 鎖 網(wǎng) 點 243 家 ，連 鎖 商 業(yè) 實 現(xiàn) 銷 售 額 億元 ，比 去 年 增 長 %。批 發(fā) 零 售 貿(mào) 易 業(yè) 零 售 額 億 元 ，比上 年 同 期 增 長 %。無 錫 已 成 為 蘇 南 地 區(qū) 重 要 的 商 貿(mào)中 心 城 市 ?！笆?五 ”期 間 ，無 錫 市 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 年 均 增 長 在 10%以 上 （預(yù) 期 調(diào) 控目 標(biāo) ）；到 2022 年 ，無 錫 市 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 在 2022 年 的 基 礎(chǔ) 上 增 長 倍 左 右 ，經(jīng) 濟(jì) 社 會 發(fā) 展 和 人 民 富 裕 程 度 達(dá) 到 或 接 近 世 界 中 等 發(fā) 達(dá) 國家 和 地 區(qū) 水 平 ，在 江 蘇 省 內(nèi) 率 先 基 本 實 現(xiàn) 現(xiàn) 代 化 。要 把 實 現(xiàn) 人 民 富 裕 幸 福 作 為 現(xiàn)14 / 81代 化 建 設(shè) 的 根 本 出 發(fā) 點 和 立 足 點 ，把 增 強(qiáng) 綜 合 實 力 ，提 高 發(fā) 展 水 平 、提 升 城 市 地 位 、促 進(jìn) 社 會 全 面 進(jìn) 步 作 為 加 快 改 革 和 發(fā) 展 的 著 力 點 ，把 無 錫 經(jīng) 濟(jì) 總 量 較 大 的 優(yōu) 勢 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 為 綜 合 競 爭 力 的 優(yōu) 勢 ，讓 人民 從 發(fā) 展 中 得 到 更 多 的 實 惠 。國 民 經(jīng) 濟(jì) 保 持 了 持 續(xù) 快 速 健 康 發(fā) 展 的 良 好 勢 頭 ，國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值由 1995 年 的 761 億 元 增 加 到 2022 年 的 1200 億 元 ，年 均 增 長 %；人 均 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 由 1995 年 的 17751 元 增 加 到 2022 年 的 27653元 ，社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 機(jī) 制 初 步 建 立 。2022 年 無 錫 市 財 貿(mào) 經(jīng)濟(jì) 主 要 指 標(biāo) 完 成 情 況 見 表 32。恩 格 爾 系 數(shù) 由 1999 年 的 %降低 到 2022 年 的 %，居 民 耐 用 消 費(fèi) 品 逐 漸 向 高 檔 化 發(fā) 展 ，轎 車 等高 檔 消 費(fèi) 品 也 逐 漸 進(jìn) 入 高 收 入 城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 。無 錫 市 居 民 消 費(fèi)購 買 力 十 分 旺 盛 ，市 區(qū) 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 8603 元 （全 國 城 鎮(zhèn)居 民 人 均 可 支 配 收 入 則 為 6280 元 ），農(nóng) 民 人 均 純 收 入 5256 元 ，城鄉(xiāng) 居 民 儲 蓄 存 款 余 額 億 元 。全 年 實 現(xiàn) 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 億 元 ，比 上 年 增 長 %，增 幅比 全 省 平 均 水 平 高 個 百 分 點 ，比 全 國 平 均 水 平 高 個 百 分 點 。無 錫 市 作 為 蘇 南 地 區(qū) 重