【正文】 第 五 章 項(xiàng) 目 場(chǎng) 址 與 建 設(shè) 條 件第 一 節(jié) 項(xiàng) 目 場(chǎng) 址一 、 無(wú) 錫 概 況本 項(xiàng) 目 場(chǎng) 址 所 在 地 無(wú) 錫 市 為 江 蘇 省 省 轄 市 ，位 于 東 經(jīng) 119 度31 分 至 120 度 36 分 、北 緯 31 度 7 分 至 32 度 ，地 處 長(zhǎng) 江 三 角 洲 江湖 間 的 走 廊 部 分 、江 蘇 省 的 東 南 部 、滬 寧 鐵 路 中 段 ，東 鄰 蘇 州 ，距 上海 128 公 里 ；南 瀕 太 湖 ，與 浙 江 省 交 界 ；西 接 常 州 ，距 南 京 183 公 里 ；北 臨 長(zhǎng) 江 ，與 揚(yáng) 州 市 所 轄 的 靖 江 市 隔 江 相 望 。其 中 ，超 市 賣(mài) 場(chǎng) 面 積 12022m2，倉(cāng) 儲(chǔ) 及 配 送面 積 16000m2，其 它 用 房 面 積 19970m2。本 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 內(nèi) 容 包 括 主 體 工 程 和 輔 助 配 套 設(shè)施 工 程 ，詳 細(xì) 內(nèi) 容 參 見(jiàn) 本 報(bào) 告 第 七 章 “工 程 技 術(shù) 方 案 ”。超 市 規(guī) 模商 品 經(jīng) 營(yíng) 品 種 包 括 生 鮮 食 品 、副 食 品 、百 貨 、家 電 等 9 大 類(lèi)20220 余 種 商 品 ，年 銷(xiāo) 售 金 額 超 過(guò) 6 億 元 。21 / 81★ 建 立 完 善 的 信 息 處 理 和 交 換 系 統(tǒng) 并 可 加 以 擴(kuò) 展 、升 級(jí) ?！?形 成 獨(dú) 立 核 算 的 企 業(yè) 運(yùn) 行 機(jī) 制 ，降 低 股 份 公 司 商 品 流 通 過(guò) 程中 的 運(yùn) 營(yíng) 成 本 。★ 具 有 物 流 配 送 的 社 會(huì) 化 服 務(wù) 功 能 ，成 為 華 東 地 區(qū) 有 較 大 影 響力 的 專(zhuān) 業(yè) 性 物 流 配 送 基 地 之 一 。本 項(xiàng) 目 建 設(shè) 地 點(diǎn) 為 無(wú) 錫 ，在 充 分 利 用 無(wú) 錫 商 業(yè) 大 廈 股 份 有 限 公司 現(xiàn) 有 條 件 的 基 礎(chǔ) 上 ，根 據(jù) 江 蘇 省 無(wú) 錫 市 及 周 邊 地 區(qū) 市 場(chǎng) 分 析 與 需求 預(yù) 測(cè) ，結(jié) 合 股 份 公 司 現(xiàn) 有 情 況 ，提 出 以 下 建 設(shè) 目 標(biāo) 。為 此 ，股 份公 司 提 出 要 打 破 傳 統(tǒng) 的 供 銷(xiāo) 經(jīng) 營(yíng) 模 式 ，確 立 了 大 市 場(chǎng) 、大 貿(mào) 易 、大流 通 的 戰(zhàn) 略 思 想 ，在 提 高 主 業(yè) 綜 合 經(jīng) 營(yíng) 效 益 的 同 時(shí) ，尋 找 契 機(jī) ，結(jié)合 自 身 優(yōu) 勢(shì) 并 吸 收 先 進(jìn) 的 科 學(xué) 管 理 技 術(shù) ，開(kāi) 拓 新 的 利 潤(rùn) 增 長(zhǎng) 空 間 。股份 公 司 在 做 好 百 貨 零 售 主 業(yè) 和 發(fā) 展 “品 牌 經(jīng) 營(yíng) 戰(zhàn) 略 ”的 基 礎(chǔ) 上 ，緊 緊依 托 主 業(yè) ，開(kāi) 展 多 元 經(jīng) 營(yíng) ，取 得 了 良 好 的 經(jīng) 營(yíng) 效 益 ，成 功 躋 身 于 全國(guó) 商 業(yè) 流 通 領(lǐng) 域 領(lǐng) 先 地 位 。本 項(xiàng) 目 的 配 送 對(duì) 象 見(jiàn) 圖 31。系 統(tǒng) 外 提 供 服 務(wù) 的 對(duì) 象 有 無(wú) 錫 市 第 一 百貨 集 團(tuán) 、八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 、天 惠 超 市 、星 河 商 業(yè) 公 司 以 及 宜 興 、江 陰 、錫 山 等 市 縣 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 。本 項(xiàng) 目 物 流 市 場(chǎng) 分 析 及 預(yù) 測(cè)本 項(xiàng) 目 擬 建 的 物 流 配 送 中 心 的 功 能 主 要 是 一 方 面 為 股 份 公 司 內(nèi)部 及 參 股 公 司 等 系 統(tǒng) 內(nèi) 提 供 配 送 服 務(wù) ；另 一 方 面 為 系 統(tǒng) 外 有 關(guān) 公 司 及單 位 提 供 社 會(huì) 化 物 流 配 送 服 務(wù) 。進(jìn) 出 口 總 額 的 增 長(zhǎng)必 然 帶 來(lái) 物 流 的 繁 榮 ，從 而 為 物 流 業(yè) 的 發(fā) 展 提 供 巨 大 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。（4）加 入 WTO 帶 來(lái) 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。這 些 跨 國(guó) 公 司 的 運(yùn) 作 ，要 求 一 個(gè)強(qiáng) 大 的 物 流 支 持 系 統(tǒng) 作 保 障 。由 于 外 資 企 業(yè) 較 早 研 究物 流 ，對(duì) 流 通 領(lǐng) 域 的 成 本 控 制 重 視 程 度 較 高 ，與 國(guó) 內(nèi) 企 業(yè) 相 比 ，跨 國(guó)公 司 對(duì) 物 流 服 務(wù) 的 需 求 要 旺 盛 得 多 。能 否 向 顧 客 提 供 門(mén) 到 門(mén) 的 基本 運(yùn) 輸 服 務(wù) 和 其 他 增 值 服 務(wù) ，日 益 成 為 衡 量 客 戶(hù) 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) ，而這 些 將 為 現(xiàn) 代 物 流 配 送 業(yè) 帶 來(lái) 蓬 勃 的 發(fā) 展 機(jī) 會(huì) 。（2）客 戶(hù) 對(duì) 服 務(wù) 的 需 求 水 平 逐 步 提 高 和 多 樣 化 趨 勢(shì) 提 供 的 市 場(chǎng)機(jī) 會(huì) 。同 年 ，我 國(guó) 產(chǎn) 成 品 庫(kù)存 時(shí) 間 為 42 天 ，而 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 平 均 為 20 天 。例 如 ，根 據(jù)1998 年 底 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 的 統(tǒng) 計(jì) ， 萬(wàn) 家 獨(dú) 立 核 算 工 業(yè) 企 業(yè) 產(chǎn) 成 品 庫(kù)存 6094 億 元 人 民 幣 ，占 其 全 年 產(chǎn) 品 銷(xiāo) 售 收 入 的 %，如 果 加 上 應(yīng) 收帳 款 12315 億 元 ，兩 項(xiàng) 資 金 占 用 為 產(chǎn) 品 銷(xiāo) 售 收 入 的 29%。物 流 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 分 析（1）國(guó) 內(nèi) 企 業(yè) 改 革 和 發(fā) 展 提 供 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。對(duì) 未 來(lái) 10 年 進(jìn) 行 預(yù) 測(cè) ：假 設(shè)按 照 2022 年 我 國(guó) 物 流 總 成 本 占 GDP 比 例 %，每 5 年 物 流 成 本占 GDP 的 比 重 下 降 2%，即 2022 年 中 國(guó) 物 流 成 本 占 GDP 比 例 為%，2022 年 中 國(guó) 物 流 成 本 占 GDP 比 例 為 %，則 20222022 這十 年 我 國(guó) 物 流 成 本 占 GDP 比 例 的 算 術(shù) 平 均 值 約 為 %；我 國(guó) 第 三方 物 流 在 物 流 市 場(chǎng) 上 的 比 例 前 五 年 （20222022）按 照 國(guó) 際 平 均 數(shù) 1/3左 右 計(jì) 算 ，后 五 年 按 照 1/2 計(jì) 算 ，則 未 來(lái) 十 年 第 三 方 物 流 在 物 流 市 場(chǎng)上 的 比 例 算 術(shù) 平 均 值 為 。表 33　 　 2022 年 無(wú) 錫 市 超 億 元 零 售 企 業(yè)序 號(hào) 企 業(yè) 名 稱(chēng) 銷(xiāo) 售 額1 江 蘇 無(wú) 錫 商 業(yè) 大 廈 集 團(tuán) 有 限 公 司 209453 萬(wàn) 元2 無(wú) 錫 第 一 百 貨 （集 團(tuán) ）有 限 公 司 88327 萬(wàn) 元3 麥 德 龍 錫 山 超 市 81335 萬(wàn) 元4 無(wú) 錫 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 有 限 公 司 67289 萬(wàn) 元5 天 惠 超 市 股 份 有 限 公 司 38842 萬(wàn) 元6 宜 興 華 地 企 業(yè) 股 份 有 限 公 司 33154 萬(wàn) 元7 江 蘇 蘇 南 商 廈 股 份 有 限 公 司 23832 萬(wàn) 元8 江 陰 百 貨 大 樓 23470 萬(wàn) 元9 新 大 洲 空 調(diào) 大 世 界 22541 萬(wàn) 元10 無(wú) 錫 八 佰 伴 商 業(yè) 大 廈 超 市 有 限 公 司 19758 萬(wàn) 元11 無(wú) 錫 三 陽(yáng) 百 盛 廣 場(chǎng) 有 限 公 司 15881 萬(wàn) 元12 中 百 超 市 （配 銷(xiāo) ）有 限 公 司 14103 萬(wàn) 元16 / 81表 34　 　 2022 年 無(wú) 錫 市 超 10 億 元 商 品 市 場(chǎng)序 號(hào) 市 場(chǎng) 名 稱(chēng) 成 交 額1 江 南 商 品 物 資 交 易 城 億 元2 江 蘇 無(wú) 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場(chǎng) 億 元3 無(wú) 錫 市 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場(chǎng) 億 元4 無(wú) 錫 華 東 汽 車(chē) 商 城 億 元5 江 蘇 無(wú) 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場(chǎng) 金 屬 材 料 現(xiàn) 貨 市 場(chǎng) 億 元6 華 東 石 化 物 資 交 易 市 場(chǎng) 億 元7 江 陰 食 品 城 億 元8 無(wú) 錫 食 品 商 城 億 元9 廣 益 商 城 副 食 品 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元10 江 陰 紡 織 商 場(chǎng) 億 元11 江 蘇 無(wú) 錫 汽 車(chē) 交 易 市 場(chǎng) 億 元12 華 東 不 銹 鋼 中 心 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元13 招 商 城 小 商 品 服 裝 市 場(chǎng) 億 元表 35 無(wú) 錫 主 要 超 市 名 稱(chēng) 表序 號(hào) 名 稱(chēng) 備 注1 上 海 錦 江 麥 德 龍 購(gòu) 物 中 心 錫 山 超 市 　2 無(wú) 錫 好 買(mǎi) 得 超 市 公 司 　3 無(wú) 錫 華 聯(lián) 超 市 　4 無(wú) 錫 長(zhǎng) 發(fā) 超 市 　5 無(wú) 錫 中 信 家 家 樂(lè) 超 市 　6 中 百 超 市 　7 無(wú) 錫 永 安 超 市 　8 無(wú) 錫 天 惠 超 市 　9 無(wú) 錫 匯 華 超 市 　10 無(wú) 錫 百 業(yè) 超 市 　11 無(wú) 錫 市 糖 煙 酒 超 市 　12 太 平 洋 倉(cāng) 儲(chǔ) 超 市 　13 湖 濱 商 場(chǎng) 超 市 　14 小 百 合 超 市 有 限 公 司 　15 匯 豐 超 市 公 司 　16 無(wú) 錫 市 上 海 為 民 超 市 　17 錫 州 超 市 　18 友 誼 超 市 　19 無(wú) 錫 八 佰 伴 　20 歐 倍 德 　21 佳 樂(lè) 福 　22 麥 德 龍 　表 36　 　 限 額 以 上 零 售 企 業(yè) 情 況 表17 / 81二 、 物 流市 場(chǎng) 環(huán) 境分 析我國(guó) 物 流 市場(chǎng) 總 規(guī) 模分 析根 據(jù) 國(guó)際 貨 幣 基金 組 織1997 年 的 統(tǒng) 計(jì) ，我 國(guó) 當(dāng) 年 物 流 成 本 占 GDP 的 比 重 為 %，達(dá) 718億 美 元 （按 匯 率 元 /美 元 ，合 人 民 幣 5938 億 元 ），按 照 國(guó) 際 上 第 三方 物 流 在 物 流 市 場(chǎng) 上 所 占 平 均 份 額 計(jì) 算 ，第 三 方 市 場(chǎng) 份 額 應(yīng) 在 200億 美 元 左 右 （1654 億 人 民 幣 ）。再 考 慮 到 無(wú) 錫 市 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā)展 及 居 民 消 費(fèi) 支 出 的 逐 年 增 長(zhǎng) 等 因 素 ，未 來(lái) 幾 年 無(wú) 錫 市 區(qū) 超 市 型 商品 性 消 費(fèi) 支 出 總 容 量 應(yīng) 在 60 億 元 以 上 。2022 年 無(wú) 錫 市 區(qū) 區(qū) 居 民 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 為 萬(wàn) 元 ，無(wú) 錫 市 區(qū) 人 口 為 萬(wàn) 人 。根 據(jù) 對(duì) 無(wú) 錫 市 區(qū) 居 民 的 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 量 的 分 析 看 ，無(wú) 錫 市 區(qū) 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 量 很 大 ，具 有 較 大 的 消 費(fèi) 潛 力 。正 在 發(fā) 揮 其 獨(dú) 特 的 交 通 地 理 優(yōu) 勢(shì) 和 歷 史 文 化 名 城 地 位 ，對(duì)周 邊 地 區(qū) 輻 射 不 斷 增 強(qiáng) ，并 逐 漸 成 為 華 東 地 區(qū) 重 要 的 商 品 集 散 地 和貿(mào) 易 中 心 之 一 。2022 年 無(wú) 錫 市 零 售 額 超 億 元 的 大 中 型 商 場(chǎng) 12 家 （見(jiàn) 表 33），2022 年 無(wú) 錫 市 超 10 億 元 商 品 市 場(chǎng) 13 家 （見(jiàn) 表 34）。目 前 ，無(wú) 錫 市 連 鎖 商 業(yè) 蓬 勃 發(fā) 展 ，截 止 2022 年 末 ，全 市 共有 連 鎖 超 市 82 家 、連 鎖 網(wǎng) 點(diǎn) 243 家 ，連 鎖 商 業(yè) 實(shí) 現(xiàn) 銷(xiāo) 售 額 億元 ，比 去 年 增 長(zhǎng) %。批 發(fā) 零 售 貿(mào) 易 業(yè) 零 售 額 億 元 ，比上 年 同 期 增 長(zhǎng) %。無(wú) 錫 已 成 為 蘇 南 地 區(qū) 重 要 的 商 貿(mào)中 心 城 市 ?！笆?五 ”期 間 ，無(wú) 錫 市 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 年 均 增 長(zhǎng) 在 10%以 上 （預(yù) 期 調(diào) 控目 標(biāo) ）；到 2022 年 ，無(wú) 錫 市 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 在 2022 年 的 基 礎(chǔ) 上 增 長(zhǎng) 倍 左 右 ，經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 發(fā) 展 和 人 民 富 裕 程 度 達(dá) 到 或 接 近 世 界 中 等 發(fā) 達(dá) 國(guó)家 和 地 區(qū) 水 平 ，在 江 蘇 省 內(nèi) 率 先 基 本 實(shí) 現(xiàn) 現(xiàn) 代 化 。要 把 實(shí) 現(xiàn) 人 民 富 裕 幸 福 作 為 現(xiàn)14 / 81代 化 建 設(shè) 的 根 本 出 發(fā) 點(diǎn) 和 立 足 點(diǎn) ，把 增 強(qiáng) 綜 合 實(shí) 力 ，提 高 發(fā) 展 水 平 、提 升 城 市 地 位 、促 進(jìn) 社 會(huì) 全 面 進(jìn) 步 作 為 加 快 改 革 和 發(fā) 展 的 著 力 點(diǎn) ，把 無(wú) 錫 經(jīng) 濟(jì) 總 量 較 大 的 優(yōu) 勢(shì) 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 為 綜 合 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 優(yōu) 勢(shì) ，讓 人民 從 發(fā) 展 中 得 到 更 多 的 實(shí) 惠 。國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 保 持 了 持 續(xù) 快 速 健 康 發(fā) 展 的 良 好 勢(shì) 頭 ，國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值由 1995 年 的 761 億 元 增 加 到 2022 年 的 1200 億 元 ，年 均 增 長(zhǎng) %；人 均 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 由 1995 年 的 17751 元 增 加 到 2022 年 的 27653元 ，社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 機(jī) 制 初 步 建 立 。2022 年 無(wú) 錫 市 財(cái) 貿(mào) 經(jīng)濟(jì) 主 要 指 標(biāo) 完 成 情 況 見(jiàn) 表 32。恩 格 爾 系 數(shù) 由 1999 年 的 %降低 到 2022 年 的 %，居 民 耐 用 消 費(fèi) 品 逐 漸 向 高 檔 化 發(fā) 展 ，轎 車(chē) 等高 檔 消 費(fèi) 品 也 逐 漸 進(jìn) 入 高 收 入 城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 。無(wú) 錫 市 居 民 消 費(fèi)購(gòu) 買(mǎi) 力 十 分 旺 盛 ，市 區(qū) 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 8603 元 （全 國(guó) 城 鎮(zhèn)居 民 人 均 可 支 配 收 入 則 為 6280 元 ），農(nóng) 民 人