房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃研討(參考版)
2025-07-09 17:09本頁(yè)面
【正文】 確定戰(zhàn)略性策略：在大景觀(guān)和大配套上充分超越周邊項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部設(shè)施的完整性和獨(dú)立性確定戰(zhàn)術(shù)性策略：在內(nèi)部水景觀(guān)打造及交通便利性利用及配套型商業(yè)運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)鮮明特色，強(qiáng)調(diào)本案的獨(dú)特區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、文化優(yōu)勢(shì)，暗示本案將成為區(qū)域地標(biāo)中心結(jié)論點(diǎn)：棄大求精，特色規(guī)劃 （三）發(fā)展商戰(zhàn)略研判發(fā)展商對(duì)本案的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略：要著力化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更要做出市場(chǎng)影響力?。ㄋ模╉?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：正牽引力負(fù)牽引力宏觀(guān)中觀(guān)市場(chǎng)發(fā)展形式良好微觀(guān)市場(chǎng)潛在上市量極大，形式惡劣江北整體城市發(fā)展迅速六合龍池橫梁板塊未來(lái)發(fā)展前景雖十分良好，但目前發(fā)展速度卻相對(duì)緩慢項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)根源：宏觀(guān)中觀(guān)市場(chǎng)的發(fā)展與微觀(guān)市場(chǎng)發(fā)展脫節(jié)，大區(qū)域發(fā)展與小區(qū)域發(fā)展脫節(jié) （五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解： 如何搶奪江北及全市市場(chǎng)，怎樣吸引江北及全市客 戶(hù)設(shè)想1：低價(jià)？設(shè)想2：產(chǎn)品？設(shè)想3：未知？導(dǎo)致：發(fā)展商利潤(rùn)率降低導(dǎo)致：區(qū)域陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致：發(fā)展商美譽(yù)度削弱原因：只是低層次的紅海競(jìng)爭(zhēng)，未能在本質(zhì)上形成差異化突破設(shè)想1：創(chuàng)新路線(xiàn)，錯(cuò)位補(bǔ)缺設(shè)想2：品質(zhì)路線(xiàn)，同位增強(qiáng)導(dǎo)致：成本增加利潤(rùn)減低導(dǎo)致：市場(chǎng)接受度難以預(yù)測(cè)結(jié)果：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)迫使其回歸低價(jià)路線(xiàn)結(jié)果：價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)果：短視行為， 死路一條可導(dǎo)致：避免低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可導(dǎo)致：本質(zhì)化的差異競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海戰(zhàn)略結(jié)果：江北不缺乏品質(zhì)及創(chuàng)新產(chǎn)品，結(jié)果依然死路一條結(jié)果：提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)完全錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)增加發(fā)展商影響力力 （六）市場(chǎng)定位綜合城市發(fā)展、住宅市場(chǎng)、宗地屬性的分析，再結(jié)合發(fā)展商戰(zhàn)略，我們認(rèn)為：發(fā)展商戰(zhàn)略土地屬性城市發(fā)展趨勢(shì)住宅市場(chǎng)形式城市北上戰(zhàn)略趨勢(shì)己成定局，六合住宅市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，距六合僅15分鐘車(chē)程的橫梁將會(huì)成為市場(chǎng)的重要組成部分棄大求精，特色規(guī)劃要著力化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更要做出市場(chǎng)影響力將眼光放在全市及江北市場(chǎng)，橫梁本地及六合市場(chǎng)只能作為有效補(bǔ)充本案所處的微觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境惡劣，去化壓力巨大，項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在于充分利用宗地特性、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以精準(zhǔn)的差異化定位化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！市場(chǎng)定位：特色文化配套、新城鎮(zhèn)地標(biāo)中心 根據(jù)以上分析，本案項(xiàng)目定位總體構(gòu)想為：設(shè)想3：我們的項(xiàng)目定位構(gòu)想：打造成六合地區(qū) “組合地產(chǎn)”項(xiàng)目本案體量較大，且周邊分布有一定規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)具有一定特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此我們認(rèn)為本案的產(chǎn)品類(lèi)型應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)多元、復(fù)合、特色 的原則：組合地產(chǎn)＝住宅＋旅游地產(chǎn)＋主題園區(qū)多層功能：滿(mǎn)足普通型居住需求中端住宅住宅疊加、聯(lián)排別墅功能：滿(mǎn)足享受型居住需求高端住宅功能：滿(mǎn)足生活需求超市、農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)等生活配套型商業(yè)商業(yè)功能：滿(mǎn)足休閑旅游需求酒吧街、旅游風(fēng)情街旅游配套型商業(yè)功能：滿(mǎn)足政府部門(mén)及休閑旅游需求酒店式公寓主題園區(qū)及酒店式公寓功能：集雨花石展示、鑒賞、交易、體驗(yàn)、休閑于一體的綜合交易中心，及雨花石主題公園雨花石文化園南京同進(jìn)研展部2007年8月3日35 / 35。技術(shù)指標(biāo)總占地面積（萬(wàn)㎡）總建筑面積（萬(wàn)㎡）總?cè)莘e率綠地率35%建筑密度27%總戶(hù)數(shù)1736停車(chē)位830物業(yè)類(lèi)型多層、聯(lián)排、商業(yè) SWOT分析品牌與形象的提升：拔高本案調(diào)性，強(qiáng)調(diào)江北及本案配套的建設(shè)動(dòng)態(tài)，讓受眾對(duì)江北及本案周邊未來(lái)的發(fā)展充滿(mǎn)信心OS 發(fā)揚(yáng) l 規(guī)模優(yōu)勢(shì)l 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)l 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)l 特色賣(mài)點(diǎn)——雨花石文化園l 城市化發(fā)展機(jī)遇l 產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇l 交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套大發(fā)展機(jī)遇l 同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目品質(zhì)差、無(wú)兩證 l 交通狀況l 地理位置 l 區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏l 目標(biāo)客群層次差異化明顯l 同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為自建房體量大，與本案相比具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)l 區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力不夠l 目前市場(chǎng)培育度不夠TW 化解產(chǎn)品和配套的不斷完善與提升：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)感、增加生活配套、開(kāi)通社區(qū)巴士，優(yōu)化后期推出產(chǎn)品。江北住宅市場(chǎng)背景06年，江北板塊已甩開(kāi)河西與江寧，成為全市供銷(xiāo)總量最大的板塊，不僅如此，利好的不斷出臺(tái)以及配套的逐步完善也加速了江北板塊住宅價(jià)格的上升勢(shì)頭，%，大大超過(guò)全市的平均水平。城市化發(fā)展背景：城市化進(jìn)程進(jìn)一步擴(kuò)大了城市的版圖，江北、尤其是六合地區(qū)成為城建熱點(diǎn)，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)速度的加快江北配套將越發(fā)成熟，同時(shí)也將承接更多來(lái)自江南及周邊城市的購(gòu)房群體。市場(chǎng)研判小結(jié)：宏觀(guān)及中觀(guān)市場(chǎng)火爆異常，微觀(guān)市場(chǎng)冷若冰霜結(jié)論點(diǎn)：將眼光放在全市及江北市場(chǎng)，橫梁本地及六合市場(chǎng)只能作為有效補(bǔ)充 三、定位篇（一）項(xiàng)目市場(chǎng)背景回顧宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景：全市經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)增加，人口增長(zhǎng)速度催生城市化及房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入高峰。 整體供銷(xiāo)分析物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總體量（萬(wàn)㎡）目前上市量（㎡）去化量（㎡）月均去化量（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）潛在上市量（萬(wàn)㎡）住宅金寧廣場(chǎng)3339龍池翠洲172423華歐友好城1003067合計(jì)///別墅龍池翠洲60085006華歐友好城4357金域豪庭3512合計(jì)///商業(yè)金寧廣場(chǎng)11324華歐友好城40530139合計(jì)///由上表可知，六合地區(qū)——池州、雄州、橫梁板塊典型個(gè)案各類(lèi)型產(chǎn)品月均去化量極為有限，㎡，㎡，㎡；而未來(lái)潛在上市量巨大，㎡，㎡，㎡，㎡。小高層住宅
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1