【正文】 2008 年 9 月 10 日。 本《細則》自 年 月 日起實施。2）對于已用于銷售的預(yù)測成果，除非當(dāng)事人要求并與產(chǎn)權(quán)等記部門同意，原則應(yīng)維持原預(yù)測做法不變。（2） 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路和一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核增建筑面積的，如計算建筑面積，均計為不分攤的公用建筑面積。如，主樓設(shè)有消防避難層，附樓不參與主樓公用面積的分攤。17） 主樓、附樓當(dāng)一幢建筑設(shè)計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一幢。（3） 聯(lián)排別墅應(yīng)取半外墻，并作為整幢分攤的公用建筑面積。15） 半外墻（1） 半外墻列為應(yīng)分攤的公用建筑面積，按整幢樓進行分攤計算。14） 公共陽臺 （1） 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應(yīng)分攤的公用建筑面積。 13） 架空通廊 （1） （如下圖）兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多幢建筑的，架空通廊建筑面積列為整幢應(yīng)分攤的公用建筑面積。12） 門廳、大堂、中庭 （1） 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分攤的公用建筑面積，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進行分攤計算。11） 門廊、雨蓬 （1） 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨蓬，如計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。（3） 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，可以在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準(zhǔn)的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積列為不分攤的公用建筑面積。10） 走廊、過道 （1） 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分攤的公用建筑面積。（4） 宗地內(nèi)多幢建筑中設(shè)有配電室的一幢為新建的大廈，該配電房只為該幢樓服務(wù)，其余多幢為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本幢應(yīng)分攤的公用建筑面積。（2） 在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多幢建筑物時，上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一幢的，其建筑面積列為不分攤的公用面積；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一幢建筑時，設(shè)在該幢建筑的設(shè)備用房列為本幢應(yīng)分攤的公用面積。（2） 宗地內(nèi)僅建有一幢建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本幢應(yīng)分攤的公用面積；宗地內(nèi)建有多幢建筑時，不論是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)，設(shè)于其中某一幢建筑內(nèi)為多幢服務(wù)的消防控制室，列為不分攤的公用面積，并應(yīng)參與分攤該幢內(nèi)相關(guān)的公用建筑面積。8） 值班警衛(wèi)室、消防控制室（1） 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達室、自動報警控制中心。在同一幢房屋內(nèi)為多幢服務(wù)的管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分攤相關(guān)的公用建筑面積。 （2） 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分攤的公用建筑面積，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進行分攤。 （3） 下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中。 b) 地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專門劃分開來，該樓梯及與之相通的地面一層的門廳、通道等一起在其地面以下的服務(wù)范圍內(nèi)共同分攤計算。5） 下地下室樓（電）梯、車道（1） 由地面下地下室（空間）的地下室專用梯，當(dāng)該專用梯地面出入口為獨立出入口并位于建筑物外墻或主體之外時，若： a) 地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為地下室應(yīng)分攤的公用面積； b) 地下室為人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為不分攤公用面積，并計入地下室建筑面積中； c) 地下室既有商業(yè)、辦公等計容積率用途，也有人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，如該專用梯僅為商業(yè)或辦公服務(wù)，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為商業(yè)、辦公部分的應(yīng)分攤共用面積；如該專用梯同時服務(wù)于地下室計容積率用途和不計容積率用途，該專用梯及地面出入口的建筑面積列為不分攤共用面積，并計入地下室不計容積率功能區(qū)的建筑面積中。（5） 原設(shè)計只為指定樓層使用的，而在其他樓層不設(shè)出入口的樓梯、電梯為專用梯(如果只是認為使其不能出入的不為專用梯范疇)。 （3） 室外(內(nèi))專用樓梯、電梯，其梯間公用建筑面積全部列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用建筑面積。樓梯的出口或入口僅位于一戶套內(nèi)時，該樓梯也視為專用梯。（7） （如下圖）對于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場、辦公樓等，如需進行分層或分戶建筑面積計算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復(fù)式房計算總建筑面積。與高、低區(qū)電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間內(nèi)。（4） 一幢建筑物按其功能分，有地下室、裙樓、塔樓，樓（電）梯的分攤范圍如下：（如下圖） a).樓（電）樓A段直接分到地下室； b).樓（電）樓B段開門到裙樓的，直接分到裙樓和塔樓； c).樓（電）樓B段不開門到裙樓的，直接分到塔樓；d).樓（電）樓C段直接分到塔樓。（3） 一幢房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時，其服務(wù)范圍為整幢或其通過的整個功能區(qū)。3）非專用樓梯、電梯及梯間（1） 供整幢、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。c).如半地下層停車及設(shè)備用房部分較大，為地面多幢共用，且該部分基本位于地面以下，與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確的分界線時，可將兩部分劃分開來，停車及設(shè)備用房區(qū)域計為地下室，列為不分攤的公用建筑面積，商業(yè)或辦公區(qū)域則作為半地下室按上（b）點相應(yīng)計算建筑面積。b).半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。（2） 坡地、階梯地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時，則該層視為半地下層。2） 半地下室（1） 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半地下室定義時，即視為半地下層。（3） 當(dāng)?shù)叵峦＼噲鲋袡C動車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨立產(chǎn)權(quán)時，機動車位面積可按各停車位實際占用面積的方式計算，也可按實際占用面積加分攤的公用建筑面積的方式計算機動車位的建筑面積。 分攤系數(shù)的計算方法1） 整體分攤方法：一幢單一功能的建筑，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應(yīng)分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積分攤系數(shù)2） 多級分攤方法：一幢建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時，應(yīng)采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行共有建筑面積的分攤計算：（1）上一級分攤——區(qū)（層）間分攤： 區(qū)間分攤系數(shù)＝區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積總和/各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分攤的公用建筑面積＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分攤系數(shù) （2）下一級分攤——區(qū)（層）內(nèi)分攤：區(qū)內(nèi)分攤系數(shù)＝(區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積)/(功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和)各套（單元）應(yīng)分攤面積＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內(nèi)分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤計算細則1） 地下室（1） 地下室中用作人防、公共停車庫、為多幢服務(wù)的公共設(shè)備用房的建筑面積，均計為不分攤的公用建筑面積。b)依據(jù)《東莞市土地使用權(quán)出讓合同》、《東莞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計容積率、不計容積率、核增等建筑面積分項功能指標(biāo)，補充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分攤、不分攤建筑空間內(nèi)容與范圍。按照應(yīng)分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。f)由于功能設(shè)計不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，應(yīng)由相關(guān)多戶進行分攤。e)層內(nèi)公共面積。d)層間公用面積。c)功能區(qū)公用面積。b)功能區(qū)間公用建筑面積。 應(yīng)分攤共有建筑面積的劃分及優(yōu)先級1） 應(yīng)分攤公用建筑面積按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為：a)整幢公共建筑面積。7） 公用建筑面積分攤計算后，各分戶的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢、功能區(qū)、層的總建筑面積。5） 不在本幢內(nèi)而只為本幢服務(wù)的公共建筑面積，按協(xié)議或套內(nèi)面積比例分攤該公共建筑面積。3） 一幢建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該幢建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該幢的建筑面積，不需進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。 公用建筑面積處理的一般原則1） 公用建筑面積的分攤計算以幢為單位進行，非本幢的公有建筑面積不在本幢分攤，本幢的共用建筑面積也不分攤到其它幢去。3） 地面以上相互獨立，但地面以下互相連通，共用一個大地下室的建筑為多幢建筑。同一幢建筑中的不同建筑塔樓視為各單元。 共有建筑面積分攤 房屋分幢的一般原則在分攤計算前，首先應(yīng)判斷該建筑是一幢還是多幢，依據(jù)以下四點判斷（以多塔樓的建筑物為例）：1) 建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)；2) 該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；3) 該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個整體；4) 該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設(shè)備。五、共有建筑面積分攤 應(yīng)分攤的共有建筑面積：1） 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分攤的公共建筑空間；2） 建筑物內(nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；3） 建筑物內(nèi)公用的公共門廳、入口大堂、大廳、樓廳、過（走）道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、疏散通道等水平通道的建筑面積；4） 套與公共建筑空間之間分隔墻墻體水平投影面積面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半；5） 為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的變（配）電室、消防控制室、水泵房、風(fēng)機房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室、凸出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、等,以及其他在功能上為整棟、某一層或幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。2） 位于屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的、造型裝飾性亭、閣、屋面上的水平投影面積的造型裝飾性架空，不計算建筑面積。13） 對斜屋面、墻體向內(nèi)傾斜等的建筑空間。11） 凸窗與陽臺相鄰時，共墻部分的墻體取墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應(yīng)的服務(wù)空間。9） 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，有主墻體的，按主墻體厚度計算；無主墻體的，按其圍護構(gòu)架的厚度計算；如系安裝于地面梁體或墻垛之上，墻體厚度取梁體或墻垛厚度。8) 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計入上層內(nèi)墻面積，外半墻按規(guī)定劃分并相應(yīng)計算建筑面積。7)（如下圖）外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。（3）．（如下圖）二層中間為花園，三層是中間為架空過廊，并有上蓋，外墻畫法（如下圖）加粗線。5） 外墻畫法：（1）．（如下左圖）一層中間為走廊，并有上蓋，外墻畫法（如下右圖）加粗線。（4）．同一樓層同一面墻既有主墻又有幕墻時，無論主墻與幕墻比例大小，均按主墻體計算外墻的墻體建筑面積。（2）. 當(dāng)樓板至幕墻外邊線距離＞，間按上空處理。4）幕墻墻體建筑面積，按裝飾性幕墻和圍護性幕墻分別計算，裝飾性幕墻不計算建筑面積。2） 封閉陽臺的外圍護結(jié)構(gòu)計入陽臺面積，外墻以該陽臺按不封閉考慮時，原樓房的外墻為準(zhǔn)。 花池、空調(diào)機位（如下圖）1) 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。12）．（如下兩圖）,廚房與不封閉陽臺沒有分界線，按主體外墻走向連線為分界，廚房計算全部建筑面積，不封閉陽臺按其上蓋水平投影計算一半建筑面積。（如下兩圖）9） 位于露臺由主體房屋結(jié)構(gòu)延伸出來的有柱、有永久性頂蓋的柱廊，按該結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積。如上右圖,陽臺隔一層、應(yīng)該按其上蓋水平投影計算一半建筑面積，陽臺隔兩層、或大于6米，視為無上蓋露臺，不計算建筑面積。7） （如下圖）