【正文】 初期的城鄉(xiāng)結(jié)合部的戰(zhàn)略讓萬科實(shí)現(xiàn)了初期高額利潤的獲取，同時也讓萬科在逐步建立了萬科的品牌影響力。專業(yè)化是萬科地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)，也是萬科取得成功的重要因素。直到把萬佳也出手后，萬科的調(diào)整期才算真正完成，其后才真正能夠?qū)Ｗ⒂诜康禺a(chǎn)住宅業(yè)的發(fā)展。美國的可口可樂公司單靠賣可樂可樂成為世界第一，而萬科也單靠賣一種白領(lǐng)住宅成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商。目前萬科的專業(yè)化不僅是將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。中國地域遼闊，房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭條件和市場化走向與美國相象。儲備土地面積大2500萬平方米。在2007年提出提出了“3＋X”的戰(zhàn)略布局，“3”是萬科要在珠江三角洲、華東地區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略布局，“X”是指各區(qū)域中心城市，如西南中心城市成都、華中中心城市武漢。而且還能做到，使得房地產(chǎn)利潤的比例在公司利潤總額的比重不斷加大，％％，1995年進(jìn)一步增長到75％以上。七、 企業(yè)戰(zhàn)略綜合分析（一） 企業(yè)外部環(huán)境分析和企業(yè)資源與能力分析萬科在1992年起逐步向以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化方向調(diào)整，但是第二年就遇到了宏觀調(diào)控。第三，良好的企業(yè)售后服務(wù)打造品牌 現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭程度加劇，隨著人們生活水平的提升，大家越來越傾向于品牌化產(chǎn)品。萬科將自身企業(yè)的文化注入到企業(yè)品牌建設(shè)中，逐漸形成了具有自己特色的企業(yè)品牌。2. 萬科品牌發(fā)展萬科品牌得以發(fā)展壯大至今，主要是因?yàn)橐韵聨讞l因素。另外，還有專門為富人推出的超高端產(chǎn)品以及適應(yīng)收入相對較低人群的廉價房。萬科物業(yè)管理也如同企業(yè)管理一樣規(guī)范，擁有著國際化的管理水平，保證了專業(yè)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。良好的社區(qū)文化一方面可以提升社區(qū)居民的素質(zhì)，另一方面也可以使他們對于社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感。萬科以提供最安全、最干凈、最舒適的小區(qū)環(huán)境為己任，針對以上三點(diǎn)做了大量的工作，使得業(yè)主享受到最高品質(zhì)的小區(qū)生活。在消費(fèi)者購房之后，萬科依舊為其提供良好的售后服務(wù)，大力在住處附近投資設(shè)立幼兒園和學(xué)校。（二） 注重優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理萬科優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)也是它發(fā)展至今功不可沒的元素之一，萬科主要有以下幾種優(yōu)秀的物業(yè)管理模式。 第三，持續(xù)創(chuàng)新。 第二，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。在萬科決策人看來，城市里面的中等偏上的住宅是最有發(fā)展?jié)摿Φ?，因?yàn)橹袊钣心芰?shù)量也最多的購房人群正是那些普通白領(lǐng)們。六、 企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施（一） 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)萬科目前最主要的發(fā)展方向依舊是住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，在住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，他們采取了如下的戰(zhàn)略方針。另外，他們可以決定是否參加由萬客會俱樂部所舉辦的各式各樣的社會公眾活動，同時享有萬客會俱樂部以及與其合作的商家所提供的購物打折以及優(yōu)惠價產(chǎn)品服務(wù)。萬科在提升業(yè)務(wù)集中度的情況下不斷調(diào)整著企業(yè)的發(fā)展方向，對于房地產(chǎn)市場愈發(fā)重視，也開發(fā)了很多和房地產(chǎn)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)。2004年之后，萬科第三步開始走起。另外，萬科的主要攻占地區(qū)也做了集中，集中到了長江三角洲、珠江三角洲以及京津唐地區(qū)等經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)。第一步，萬科領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，萬科將來只做房地產(chǎn)，絕不涉足其他行業(yè)，這是萬科集中行業(yè)發(fā)展的第一步。而事實(shí)證明，從最初的多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型是萬科在發(fā)展初期必須也是最好的選擇，集中公司所有的人力、物力、財力資源主攻住宅業(yè)，一方面打開市場占有相當(dāng)大的市場份額，另一方面提高萬科的企業(yè)知名度，創(chuàng)造出屬于自己的知名品牌，無形之中也可積累無形資源，比如商譽(yù)。多元化經(jīng)營、業(yè)務(wù)構(gòu)架的覓食，使萬科走了彎路。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來看，萬科占得比例并不高。九十年代中期，萬科開始由多元化向?qū)I(yè)化調(diào)整。 創(chuàng)業(yè)初期，萬科也像許多其他企業(yè)集團(tuán)一樣走多元化發(fā)展道路，但是事實(shí)證明這條道路危險重重，沒有相當(dāng)實(shí)力是無法再這樣一條道路上堅(jiān)持下去。項(xiàng)目凈占地面積約萬平方米，, 萬平方米。貴陽洛解村項(xiàng)目。 萬平方米，, 萬平方米。 南昌朝陽洲D(zhuǎn)1502 項(xiàng)目。 萬平方米，, 萬平方米。 大連魅力之城C 區(qū)項(xiàng)目。 萬平方米，,計(jì)容積率建筑面積約萬平方米。 天津港保稅區(qū)航運(yùn)二期項(xiàng)目。 萬平方米，, 萬平方米。 惠州雙月灣后期項(xiàng)目用地。項(xiàng)目凈占地面積約萬平方米，, 萬平方米。具體情況如下： 東莞長安鎮(zhèn)長青路項(xiàng)目。 ，分別比09 %%.。一直以來，萬科都將住宅開發(fā)作為自己的主要戰(zhàn)略。萬科企業(yè)最具創(chuàng)新性的文化和超卓越的技術(shù)以及高質(zhì)量的可靠產(chǎn)品質(zhì)量和最完善的原料供應(yīng)，這些都是它得以發(fā)展至今成為中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的原因。這些產(chǎn)品的不同面積大小，還有完善的框架布局結(jié)構(gòu)都使得不同程度的投資和自營需求得到滿足。萬科的城市花園是在周圍十萬人以及梅溪湖的國際規(guī)劃依托下精心設(shè)計(jì)建造的第一個河西商業(yè)區(qū)建筑，它采用情景式校園商業(yè)一條街，總占地面積約一萬五千平米，各個商鋪的空間布局都十分合理，面積也出現(xiàn)多樣化的趨勢。萬科還有另一項(xiàng)專利產(chǎn)品，那就是花園別墅，這也是萬科目前為止所營造的最成熟最標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個申請專利的產(chǎn)品，堪稱中國房產(chǎn)專利之祖。這項(xiàng)新穎產(chǎn)品目前已經(jīng)獲得了國家專利。雖然高端用房一般成交數(shù)量不如低端房，然而高端用房卻有著低端房所不具備的巨大經(jīng)濟(jì)利潤優(yōu)勢?，F(xiàn)今隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平也在逐步提高。同時，用戶們對其高質(zhì)量的品牌人丁，也使得萬科的品牌得到進(jìn)一步加強(qiáng)。萬科的房產(chǎn)價位相較于同行來說是比較高的，然而廣大消費(fèi)者卻并不在意這點(diǎn)。 萬科房產(chǎn)一直都走現(xiàn)代化高端化產(chǎn)品道路，鮮明的將自身產(chǎn)品和其他同行重點(diǎn)操作的經(jīng)濟(jì)適用房以及商品房區(qū)分開來。單房36平方米，雙房68平方米，別墅(洋房)戶型三種，均為125平方米左右。另外，該項(xiàng)目附近規(guī)劃了三亞市政府以及當(dāng)?shù)伢w育中心等大型重量級設(shè)施，引來了不少高端人士的入住，因而該項(xiàng)目區(qū)也是三亞最高素質(zhì)人才的集中區(qū)域。 說起萬科森林度假公園項(xiàng)目，這是唯一一家坐落在大學(xué)城里的房產(chǎn)項(xiàng)目。優(yōu)越的地理位置和良好的發(fā)展前景以及完善的配套設(shè)施使得該項(xiàng)目擁有不輸于瑞景和中山路生活圈的強(qiáng)大配置。另外，金域華府還有著百年集美文教的優(yōu)勢，杏林大橋東側(cè)30年的積淀，還有兩萬五千米龐大商業(yè)體，該區(qū)域未來的前景不可限量。項(xiàng)目坐落在杏林大橋的橋東南面，僅僅靠著全世界最大的水上園博園和長達(dá)8里地的人造沙灘。1. 產(chǎn)品形象、企業(yè)聲譽(yù)的差異化 萬科擁有一套金色系列代表作，那就是金域華府項(xiàng)目。差異化戰(zhàn)略的實(shí)施，要求企業(yè)必須認(rèn)真研究購買者（市場）的需求和行為，以了解他們認(rèn)為對于產(chǎn)品或服務(wù)而言，重要的是什么、他們最需要什么、他們愿意為此支付的價格是多少。出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費(fèi)者帶來了很高的性價比，也為萬科節(jié)約了成本。公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。而地區(qū)的選擇是任何一個公司都可以模仿的，不具有持續(xù)性。由于我國的土地國有，不同于國外的私有制，土地的成本應(yīng)當(dāng)是對于每一個公司都是差別不多的。降低成本的第一個方法是控制主要的成本因素，萬科在這一點(diǎn)上面抓住了土地這一重要重要資源，選擇了成本較低的土地，增加了利潤。前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響成本優(yōu)勢的戰(zhàn)略性價值取決于其持久性，而不是短期的的成本優(yōu)勢或暫時的成本削減。萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費(fèi)者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素。方法二——重構(gòu)價值鏈通過革新性的途徑來改造企業(yè)業(yè)務(wù)流程（設(shè)計(jì)、采購、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等），更經(jīng)濟(jì)地為顧客提供產(chǎn)品或服務(wù)。識別和判斷企業(yè)價值鏈中重要的成本驅(qū)動因素，并有效控制這些因素，是獲取成本優(yōu)勢地位的重要一環(huán)。依靠在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項(xiàng)目，快速高額回籠資金，萬科逐步發(fā)展壯大，慢慢建立起了自己的品牌影響力。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地成本相對低廉，萬科在避開競爭的同時，獲取了更高的利潤。特別是在萬科發(fā)展初期，萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。經(jīng)營戰(zhàn)略在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，波特認(rèn)為，在應(yīng)對五種競爭力中，公司可以采用三種基本戰(zhàn)略，獲得成功的機(jī)會：（一） 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略方法一——控制成本驅(qū)動因素： 對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素。作為城市主流住宅開發(fā)商，萬科也在順應(yīng)這一趨勢。（三） 繼續(xù)擴(kuò)張萬科一直以高度專業(yè)化來堅(jiān)持自己的住宅規(guī)模擴(kuò)張。（二） 以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。在過去20年的發(fā)展中，萬科完成了從業(yè)務(wù)多元化到業(yè)務(wù)專業(yè)化的調(diào)整，這是萬科的第一次專業(yè)化。五、 企業(yè)戰(zhàn)略 （一） 繼續(xù)推進(jìn)住宅建設(shè)專業(yè)化未來十年我國將是產(chǎn)業(yè)升級，社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵十年。（如地震，洪水等）。5. 中高檔房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者對開發(fā)商的品牌意識逐漸加強(qiáng)，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求也有所提高，這一方必須加大對科研的投入，以滿足日益時尚的消費(fèi)者的口味。，在品牌的一貫性仍有不足。5. 隨著市場的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提高6. 萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求7. 萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件，商機(jī)無限。，對商品房青睞。%，%，%，%，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高。2. 各城市顧客的評價不一。信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。4. 技術(shù)環(huán)境分析技術(shù)對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、治理污染、住宅裝修的要求上。（3）. 中產(chǎn)階級的興起2008年中國大陸的中產(chǎn)階級大致占全國人口的22%23%，每年增加1%按比例計(jì)算，10年后我國中產(chǎn)階級有可能達(dá)到4億。（2）. 生活水平隨著我國人民收入水平的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平不斷地提高。（3）. 部分城市房價虛高，將趨于理性。（2）. 通貨膨脹我國的通貨膨脹甚是嚴(yán)重，央行一再的調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。但是我國還不是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，我國人均GDP排100位。2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素分